華僑城 多渠道突圍

相比被外界稱作純粹的房地產開發商，華僑城更愿意將自己定位為文化及旅游產業的先行者，其旗下的“歡樂谷”迄今已成為國內一線旅游主題公園品牌。在2011年重新確定公司定位后，華僑城越發重視文化產業的發展。

但作為華僑城支柱之一的房地產業銷售速度的放緩，也讓其資產負債率一度越至紅線。截至2011年年底，華僑城資產負債率已達71.16%。上一年度，這一數字為69.69%。按照國資委的要求，控股企業連續兩個會計年度平均資產負債率不得超過70%，華僑城顯然已越紅線。

在此情形下，華僑城開始多渠道融資，并在文化、旅游上“兩翼”發力，不但通過另類創新，試水門票資產證券化融資，并對外與日本環球影城展開合作。

地產：亟待擺脫資金困境

在樓市調控不見松動的情況下，華僑城主要收入來源的地產銷售遇到了瓶頸。據華僑城此前公布的2012年一季報顯示，華僑城期末的存貨總額為 327.56億元，較2011年末的歷史最高值317.37億元又有增加。

對于華僑城地產銷售緩慢的問題，財通證券日前也指出，由于華僑城在售項目中高端產品占比較高，且90%以上分布在限購地區，短期來看，今年銷售將受到房地產調控的沖擊。

“將現在可變現的項目想方設法賣掉，加快銷售，加強營銷，降低負債率。”3月19日，華僑城總裁劉平春在業績會上表示。

事實上，資金問題近年來確實是在一定程度上影響華僑城的發展，連年攀升的資產負債率為華僑城發展涂上一層陰影。據華僑城2011年年報顯示，其2007年至2011年的資產負債率分別為54%、51%、63%、69.69%以及71.17%。其中，截至2011年末，負債總額約為446.67億元，同比增長32.04%，資產負債率同比上升1.48%至71.17%。

與此相對的是，華僑城2011年全年營業總收入約為173.24億元，同比微增0.04%，截至2011年末，華僑城擁有貨幣資金61.4億元，但其短期借款及一年內到期的長期借款共66.1億元，存在較大償債壓力。業內人士認為，華僑城今年的總建筑支出會很多，去年其資產負債率達到70%，加上房地產整體形勢不容樂觀，今年在資金方面會相對緊張。

國泰君安分析師孫建平預計，華僑城7月、9月新推盤將均超100億元，且7月推盤量均以深圳本部為主，這將帶來銷售的持續提升。預計公司2012年上半年實現銷售額超70億元，而2012年可售項目大半集中在三季度推出。

申銀萬國分析認為，華僑城杠桿率偏高，資產周轉率偏慢，一方面公司可大力推動地產銷售回籠資金，另一方面公司在融資方面多管齊下。早在3月17日，華僑城發布公告表示，董事會同意公司及控股子公司2012-2013年度為公司參控股公司合計提供172億元額度的借款擔保，其中公司合并單位之間貸款擔保額度為171.75億元，而公司2012-2013年度擬向華僑城集團公司申請在現有委托貸款規模下再新增不高于80億元的委托貸款額度。

關于融資，華僑城副總裁王曉雯在早前的股東會上也表示，由于總體的政策限制，華僑城有六年以上的時間未在A股市場直接融資，但是華僑城仍然希望能夠尋找更快，更合理的機會能夠在A股市場上有部分融資，這樣才能從根本上解決公司發展的結構需求。

旅游：試水門票資產證券化

“從上市第一天開始，公司的戰略目標就是定位在文化旅游行業里面的龍頭企業。”華僑城總裁劉平春曾如此向外宣稱。近年華僑城大力發展旅游及文化地產，謀求轉型之機。

2011年華僑城實現旅游綜合業務收入63.33億元，接待游客2430萬人次，歡樂谷主題公園貢獻最大。歡樂谷是華僑城的核心產品，目前該項目已在深圳、北京、上海、成都、武漢等城市落地。華僑城還計劃向城市型主題公園拓展，即年內在廣西、福建兩地新建的歡樂谷主題包裝更簡約，規模相對小，主要客戶群定位于車程在1-2小時的游客。

據相關媒體報道，近期的一次機構交流會上，華僑城高管透露，公司準備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。據相關機構報告，華僑城擬將歡樂谷的門票收入作為一種資產抵押，利用資產證券化的方式公開發行，此種產品為5年期債券，規模大概是20億-30億元，融資成本為5個多點。

有消息人士透露，華僑城此項融資已開始申報，深交所的專家認證會已經通過，目前正在等待證監會的最終批復。華僑城董事會秘書倪征對記者表示：“目前公司對資產證券化項目尚處于前期研究和技術層面的探討階段，具體方案尚未確定，不存在相關材料上報證監會的情況。”

資產證券化在資本市場上并不少見，但華僑城此次的抵押物“門票”還是讓人耳目一新。據記者了解，目前國內已發行過9個資產證券化產品，但主要涉及高速公路以及污水處理，而在園區方面還沒有先例。倪征坦言，公司對資本市場各種創新產品和融資渠道一直在進行積極研究。資產證券化產品作為一種創新的融資方式，將有利于增強公司的資產流動性，提升公司的品牌影響力。

據了解，資產證券化發行的程序是，企業向證券公司旗下的資產管理公司提供基礎資產，資產管理公司將以這部分資產未來的現金流為償付來源，面向投資者發行資產支持受益憑證。資產支持受益憑證類似有擔保的債券，具有確定的預期收益率和期限，并按照約定的時間和方式還本付息，同時上市交易流通。

申銀萬國近期的一份研報表示看好華僑城模式，其認為華僑城自2009年重組以來商業模式明確，目前處于規模擴張和模式復制階段，華僑城主題公園業態創新、融資模式創新及快速銷售將是公司未來主要亮點。上述機構人士表示，如果此項融資獲批的話，對華僑城無疑會是一個利好消息，通過融資方式的突破可以支持華僑城其他業務的發展。

另有分析指出，華僑城能否確保穩定的門票收入以及如何提高門票以外的收入，將成為歡樂谷今后發展的重點，而這也將影響到華僑城此次融資事項的進程。目前，華僑城收入結構比較單一，旅游業務中過度依賴園區門票收入的問題比較突出，門票收入占比達到主題樂園收入的70%至80%。

文化：聯手日本環球影城

在2011年重新確定公司定位后，華僑城也越發重視文化產業的發展，除了將歡樂谷的門票收入作為融資方式外，華僑城還與日本環球影城展開合作。“與日本環球影城的合作仍處于洽談階段”，倪征表示。其此前亦對媒體表示，在與環球影城的合作中，涉及的相關技術、法律工作已經完成，目前正在進行最后的商務談判，會涉及到全面管理上的合作以及具體到上海歡樂谷的合作，但最終結果要到8月份才有定論。

早在2011年9月份，華僑城與日本環球影城簽署諒解備忘錄，雙方將探討華僑城全資子公司上海華僑城與環球影城成立合資公司事宜，旨在全面提升上海華僑城項目的運營能力。今年1月12日，華僑城宣布，與日本環球影城的合作事宜將延期。公告中指出，華僑城已與環球影城簽署諒解備忘錄修訂版，約定將諒解備忘錄的有效期限自2012年2月1日起延長6個月。

至于為何會選擇與環球影城進行合作，華僑城當時給出的解釋是，通過引入國際一流主題公園，可幫助華僑城走上內涵式增長的道路，改善公司現階段過度依賴門票的收入結構。

在多數業內人士看來，此舉不但可以通過日本環球增資上海華僑城，還可引入日本環球管理團隊和相關產品衍生品、商品開發特許權以及場館贊助，全面提升主題公園運營能力，進而增加其園區的經營收益。

據介紹，日本環球影城是世界三大環球影城主題公園之一，占地50多萬平米，年接待量可達800萬人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達70%。而同等面積的國內一線品牌的北京歡樂谷，年接待量也只能達到300多萬人次，4個多億的年收入，門票收入占總比超過80%，重游率僅20%。

事實上，與環球影城的合作能否最終完成，最重要的一點還是看華僑城能以多大的資金代價引入環球影城。

“價格的問題雙方還在討價還價中，如果環球影城愿意多出點錢的話，它就會多上心點。”倪征此前強調，“華僑城要的不是對方的錢，而是更多希望得到對方的管理。由于8月份是一個項目進展的時間節點，所以近期公司可能會在該項目上有所突破。”

對于文化產業，華僑城不乏雄心。財通證券在日前的一份調研報告中提到，華僑城計劃到2015年實現與文化相關的營業收入100億元。但申銀萬國一名分析師認為，華僑城的主題公園除了北京和深圳兩地較成熟外，其余均處于培育階段，想要真正步入正軌，實現大幅營業收入還需要很長時間。