孫宏斌 結盟綠城不只是生意

“最近確實缺覺，比較累。有一個月沒回家了。”6月26日，在北京西山壹號院的樓王樣板間內，接受采訪的融創中國董事長孫宏斌顯得有些疲憊，因為和綠城合作一事，他最近在蘇南和上海“轉了一個月”。

6月22日，融創出資33.72億元與綠城簽署戰略合作協議，國內兩大香港上市房企共同組建上海融創綠城控股有限公司。至此，融創成功收購綠城旗下在上海、蘇州、無錫、常州和天津共9個項目50%的股權。

該筆交易對孫宏斌意義不凡，融創不但獲得了9個可售資源，鞏固其在蘇南地區的實力，而且借此進入高端產品的戰略地帶——上海。孫宏斌此前就說：“我們能在上海與綠城共同擁有3個高端項目，這是我花10年都做不到的。”交易標的當中的綠城·上海黃浦灣、綠城·上海玉蘭花園、綠城·上海玫瑰園均為綠城在上海的項目，通過該筆交易，融創得以在上海獲取38.81萬平方米的可售面積。

對于此次合作，有人認為孫宏斌“撿了大便宜”，也有人認為孫宏斌“賭性”又回來了。對于疑問，孫宏斌掛在嘴邊最多的話就是“見仁見智”。在他看來，這是一次簡單雙贏的合作，“沒有現金流風險”。

他表示，與綠城合作的9個項目中，土地款已經全部付清，僅有一定的貸款。9個項目除蘇州兩個項目“可能做平”外，其他項目利潤可觀。雙方簽署協議的兩天后，即6月24日，融創和綠城合作的第一個項目無錫蠡湖香樟園開盤，當天銷售5.5億，迎來兩家合作的開門紅。

此番合作，究其原因，背后既有兩家公司產品戰略的相似，亦有孫宋二人“惺惺相惜”。 他迷戀杭州綠城的產品，常住在西湖邊的綠城四季酒店，說過很多次贊賞綠城集團董事長宋衛平及綠城的話。

誠如孫宏斌此前在微博上說的，二人有太多共同點，如同是“性情中人”，同懷“理想主義”和“浪漫主義”情懷。兩位房地產業傳奇人物的握手，被視為“英雄相惜”。而宋衛平此前在簽署協議的發布會上說：“孫總是個奇跡，在這個行業里，他是唯一跌倒又爬起來的人。”他甚至調侃：“這是受過傷的男人與正在受傷的男人之間的握手。”

2011年，西山壹號院在北京一炮而紅，融創又以192億銷售成績，躍升中國房企18位，融創隨即被外界視為“黑馬”。而此番和綠城合作，宋衛平對融創團隊給予了“狼性”評價，當記者問及如何看待“狼性”時，孫宏斌很淡定地回了一句話：“我們肯定比較努力”。

值不值就見仁見智了

房地產世界：為什么最終選擇了這九個，而不是其他區域的項目？

孫宏斌：這些項目所在的區域跟我們的區域戰略重合，我們是在北京、天津、重慶和蘇南，綠城蘇南的項目都在這九個項目里了。綠城所在無錫兩個項目，蘇州兩個項目，常州一個項目，都在這里了。

房地產世界：9個項目估價67.43億元人民幣，融創收購資金33個億，占一半，這筆賬是怎么算出來的？

孫宏斌：9個項目上面有67億多資本金，60億貸款，加起來綠城已經付了120多億。67億主要由三部分組成，一部分是6月30日之前的利潤，這利潤是歸綠城的；一部分是6月30以前已經入住的，已經入了賬，肯定就不歸我們了；另一部分是他自己投入的錢，這里加起來就50多個億，股東代表利益12個億，另外還有部分利息4.5個億組成，這就是綠城所有的權益。我們都是按投入的原值算，值不值就見仁見智了。

房地產世界：此次花33.72億元和綠城合作。你如何看待這對負債率的影響？今年有怎樣的控制目標？

孫宏斌：和綠城合作之后，我們負債率肯定會上升。不過到年底，肯定會比去年（凈資產負債率104%）低。我不覺得負債率是那么重要，而且現在的市場能借錢當然會去借。近期我們也不需要什么融資。

房地產世界：對于這次投入的成本，預計什么時候能收回來？

孫宏斌：預計明年底。一年半到兩年的時間吧，根據市場的變化，和雙方合作的情況，把價值做出來。賺錢是要綜合的，跟節奏、融資、成本、售價都有關系。風險可能就是利潤比較低，但不會有現金流風險。

以后在合作城市共同做項目

房地產世界：與綠城的結盟，對于融創在高端市場的品牌形象有哪些具體的幫助？

孫宏斌：綠城的高端產品線，像御園、玫瑰園在幾個項目中都有體現。合作也能強化融創高端產品開發的形象。無錫項目有人跟我說，綠城就像個寶庫，他們有2000多個設計師，有自己的裝飾公司、景觀公司、園區服務體系。我們就是要用好（這個寶庫）。

綠城產品做得好，有三個方面。一是有態度，態度必須是真想做好東西。二是不怕花錢花時間，好東西不能快，快速周轉做不了好東西，另外要花錢，好東西就是貴的。三是確實要積累。綠城的東西你可以學，但你把它的圖拿回去后就不是那么回事了，它做了8遍做了10遍，哪些細節要改進，已經很成熟了，所以你看綠城的產品每個地方都很舒服。

房地產世界：在這次和綠城合作之后，未來還會有新的收購計劃嗎？

孫宏斌：以后在這些城市，就是和綠城一起做。雙方說好不單獨拿項目了。

房地產世界：這種“一起做”是寫進合作協議的，還是說是一項君子協定？

孫宏斌：沒有寫進合同。通過合資公司拿項目。

今年還會往前走一點

房地產世界：融創快速發展的這6年，有哪些地方是你一直堅持的。

孫宏斌：高端精品戰略，聚焦少數區域的戰略，這兩個東西我們是會始終堅持，這個事情是已經想明白的了。我現在是四個區域，將來可能五個或六個區域，在原來四個區域的基礎上，最多再加一個兩個地方，不會去很多地方，京、津、滬、渝四大直轄市很厲害了。

房地產世界：你之前在發布會上說做產品不能太理想化，如何既“不能太理想化”，又做好高端精品？

孫宏斌：是個平衡。你比如說，最好的東西你要在北京做，別在小地方做。在小地方要做小地方最好的，不能做和北京一樣的。比如說你把北京最好的（產品），放到常州去，那肯定就（不好）。這個確實和品質沒關系。所以產品的品質肯定要堅持。

房地產世界：去年融創以192億躍升房企18位，今年希望能前進幾位，可以超過哪家企業？

孫宏斌：我不怎么看別人，沒想超過誰。第幾名意義不大，我們去年做得還是不錯的，今年肯定還會往前走一點。

房地產世界：房地產調控兩年了，你怎么看待后市以及調控政策？

孫宏斌：最壞的情況就是去年第四季度，不可能比那個更壞了。即使在去年四季度，融創依然賣得很好。市場會慢慢正常，穩定，不會大起大落，政策取消的可能性比較小。但我對后市不樂觀，因為整個經濟形勢不樂觀，世界經濟不確定性，中國經濟也下滑得厲害。