蘇波 借上市打造一線品牌

7月8日，新華聯不動產股份有限公司（以下簡稱“新華聯”）迎來在深主板A股成功上市一周年。早在去年的7月8日，新華聯置地借殼ST圣方上市，組建新華聯不動產，成為房地產調控后首家上市的房企。

上市一周年之際，新華聯不動產董事、總經理蘇波接受記者專訪。蘇波認為，新華聯不動產有兩大“東風”，既有新華聯集團的優勢依托，又借助資本市場揚帆起航。而從上市伊始，新華聯便明確提出了在低成本前提下實現高速度與高質量擴張，謀求躋身一線房企。

力爭3年內銷售過百億

房地產世界：新華聯不動產上市即將迎來周年慶。上市一年，你感到公司獲得哪些提升？

蘇波：在去年調控從嚴的情況下，我們成功借殼上市，表明集團把房地產作為今年非常重要的一個板塊來考慮，也表明我們對房地產未來發展充滿信心。上市，意味著對企業要求更高，企業對股東、投資者、社會的責任更大。作為上市公司每做的一項決定都需要對社會公告，年報，季報，每做一項重大的決定，都時刻提醒自己是一個上市公司，必須對公眾負責，對投資者負責，對股東負責。

首先，公司每件事情都要更加規范化；第二，上市對公司內控提出了更高要求，我們也成立了內控領導小組，不斷完善內控體系；第三，上市逼著公司提升管理水平。我們今年就計劃投資1000萬，提高信息化管理水平。通過與知名軟件開發品牌的合作，進一步杜絕風險、提高效率、加強管控的有效性。

房地產世界：新華聯提出要實現向一線品牌的跨越。公司是如何定義一線品牌的？

蘇波：集團是個多元化經營的企業，不是只經營一個房地產，新華聯集團被評為“中國最具生命力企業100強”；但在房地產品牌上，客觀講，新華聯不動產現在還是二線品牌。那么多年的經歷來看，我們還是需要給自己一個提升的空間，我們希望成為一個真正的一線的房地產品牌。上市，也給我們躋身一線品牌提供了很好的契機。我們的一個目標是，3-5年把新華聯不動產提升為一線品牌，爭取3年內銷售過百億。

房地產世界：除了銷售目標，公司在戰略布局和業務發展上還有怎樣的規劃？

蘇波：目前來看，新華聯不動產主要是以北京為中心。包括北京、上海、廣州在內，一線城市有合適的機會，我們肯定還會拿地；同時，我們也在關注剛需等購買力更強的二線省會城市，有重點地向二三線擴張。

房地產世界：請談談在北京的發展計劃。

蘇波：集團總部在北京，北京必然是我們的戰略高地。除運河灣項目外，我們也在尋求合適的機會拿地，看機會而不拘泥于區縣。從社會責任角度出發，我們也希望有機會在京開發一些保障房，和政府一起促進保障房建設。

低成本擴張與高品質結合

房地產世界：新華聯不動產既強調低成本擴張的經驗，也強調高質量管理，二者如何統一？

蘇波：在“規模上做加法，在質量上做乘法”是新華聯今年的兩大工作主旨。低成本擴張并不意味著降低建設成本、工程質量，而是指利用市場的波峰波谷實現低成本擴張，更多是出于拿地節奏和開發區域的選擇。主張在市場低點獲取優質土地，例如現在在一些發達城市的土地機會，土地價格本身是低位。

建設過程中的成本控制則有非常精細化的考慮，但有一點可以肯定的是，不該省的成本絕對不省。我們通州的運河灣項目獲過北京市“結構長城杯”，唐山新華聯廣場等也獲過省級結構優質工程稱號。根據我們質量管理年的要求，今后，公司旗下項目都要成為當地優質工程，一半以上要做到省部級優質工程。

低成本擴張與高質量保障并不矛盾，低成本擴張并不等于在建設過程中偷工減料，降低質量管理要求，而是要做好成本控制的精細化，這部分空間很大。

房地產世界：新華聯不動產提出2012年是質量管理年，強調練內功，是不是也有這方面的考慮？

蘇波：有上市的要求。另一方面，中國房地產經過20多年的發展，已經過了靠跑馬圈地、快速復制、嘩的一下售罄就能賺錢的階段。因此我們需要更優的品質管理，提出今年是質量管理年。

謀轉綜合運營商

房地產世界：從住宅開發到住宅與商業自持并重，公司是基于怎樣的考慮提出這樣轉變的？

蘇波：市場變化很快，政策調控也對房企提出了更高的要求，此外還有上市的背景，這都要求新華聯不動產要由單純的房地產開發商向綜合運營商轉變。自持物業的長期盈利性，對于上市公司具有重要意義。

房地產世界：新華聯不動產對住宅和商業自持物業配比有怎樣的考慮？

蘇波：按投資強度算，商業自持物業我們會控制在40%以內。當然在局部地方，類似上海這樣的城市，如果有一個項目規模不大，回報非常好，我們就會考慮全部做自持而不考慮銷售物業。在商業開發方面，我們重點考慮綜合體、寫字樓、酒店等幾大類。新華聯不動產依靠集團的多元化業務資源，也可以獲得更多的支持。

房地產世界：本輪調控啟動后，不少房企都開始發力商業地產。新華聯不動產擔心商業地產過剩嗎？商業地產單一化嗎？

蘇波：我們這個市場的情況是，說過剩就可能過剩，說短缺就可能短缺。中國區域發展水平、城鄉發展水平，差異都很大。具體到某一階段某一區域可能會過剩，但就全國來講，商業地產還是大有可為的，中國的落后地區和欠發達地區還是很多的，我們還是期望通過我們的努力帶動社會發展，修身，治國，齊家，助天下。關鍵是我們要找準發展的著力點和區域。類似在西寧、呼和浩特，市場對商業綜合體需求就很旺盛。商業地產急待更新換代提升，急待引進現代商業模式進入，是否腳踏實地潛心地走下去是一個企業發展的方向。

房地產世界：我們還注意到，新華聯不動產在推進不少小鎮系列的產品，如黃山“納尼亞小鎮”，株洲、大慶也有“北歐小鎮”、“阿斯蘭小鎮”。小鎮產品是不是也能豐富綜合運營商的內涵？

蘇波：我們開發小鎮產品，不僅是為了銷售，還要考慮當地的文化品牌推廣與傳承，有助于資源和環境保護。旅游地產和文化地產都是符合國家文化大發展文化大繁榮，房地產只有緊緊地跟隨國家發展的趨勢才能生存下去，小鎮系列更多的是考慮怎么推廣當地文化，文化的傳承，能夠使我們的產品不僅僅是純銷售，更能符合今后長遠發展，促進當地人文，生態，環境，旅游，環保結合起來的產品。

房地產世界：如何看調控影響？對后市如何看？

蘇波：我認為房地產通過調控，可以使這個行業更加成熟，更加理性。這個是符合主流房地產開發商的想法，調控關系到國家經濟發展，而又能符合國家經濟民生，這樣的話調控對我們而言也不是只不可回避的老虎。新華聯不動產在調控下向綜合運營商的轉型，這都是一種積極應對。公司現在有5000多畝的土地儲備，實際上我們對房地產的發展后勢還是保持樂觀的態度。