蘇波 借上市打造一線品牌

7月8日，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華聯(lián)”）迎來(lái)在深主板A股成功上市一周年。早在去年的7月8日，新華聯(lián)置地借殼ST圣方上市，組建新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)，成為房地產(chǎn)調(diào)控后首家上市的房企。

上市一周年之際，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)董事、總經(jīng)理蘇波接受記者專(zhuān)訪。蘇波認(rèn)為，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)有兩大“東風(fēng)”，既有新華聯(lián)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)依托，又借助資本市場(chǎng)揚(yáng)帆起航。而從上市伊始，新華聯(lián)便明確提出了在低成本前提下實(shí)現(xiàn)高速度與高質(zhì)量擴(kuò)張，謀求躋身一線房企。

力爭(zhēng)3年內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)百億

房地產(chǎn)世界：新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)上市即將迎來(lái)周年慶。上市一年，你感到公司獲得哪些提升？

蘇波：在去年調(diào)控從嚴(yán)的情況下，我們成功借殼上市，表明集團(tuán)把房地產(chǎn)作為今年非常重要的一個(gè)板塊來(lái)考慮，也表明我們對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展充滿信心。上市，意味著對(duì)企業(yè)要求更高，企業(yè)對(duì)股東、投資者、社會(huì)的責(zé)任更大。作為上市公司每做的一項(xiàng)決定都需要對(duì)社會(huì)公告，年報(bào)，季報(bào)，每做一項(xiàng)重大的決定，都時(shí)刻提醒自己是一個(gè)上市公司，必須對(duì)公眾負(fù)責(zé)，對(duì)投資者負(fù)責(zé)，對(duì)股東負(fù)責(zé)。

首先，公司每件事情都要更加規(guī)范化；第二，上市對(duì)公司內(nèi)控提出了更高要求，我們也成立了內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組，不斷完善內(nèi)控體系；第三，上市逼著公司提升管理水平。我們今年就計(jì)劃投資1000萬(wàn)，提高信息化管理水平。通過(guò)與知名軟件開(kāi)發(fā)品牌的合作，進(jìn)一步杜絕風(fēng)險(xiǎn)、提高效率、加強(qiáng)管控的有效性。

房地產(chǎn)世界：新華聯(lián)提出要實(shí)現(xiàn)向一線品牌的跨越。公司是如何定義一線品牌的？

蘇波：集團(tuán)是個(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不是只經(jīng)營(yíng)一個(gè)房地產(chǎn)，新華聯(lián)集團(tuán)被評(píng)為“中國(guó)最具生命力企業(yè)100強(qiáng)”；但在房地產(chǎn)品牌上，客觀講，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在還是二線品牌。那么多年的經(jīng)歷來(lái)看，我們還是需要給自己一個(gè)提升的空間，我們希望成為一個(gè)真正的一線的房地產(chǎn)品牌。上市，也給我們躋身一線品牌提供了很好的契機(jī)。我們的一個(gè)目標(biāo)是，3-5年把新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)提升為一線品牌，爭(zhēng)取3年內(nèi)銷(xiāo)售過(guò)百億。

房地產(chǎn)世界：除了銷(xiāo)售目標(biāo)，公司在戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)發(fā)展上還有怎樣的規(guī)劃？

蘇波：目前來(lái)看，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)主要是以北京為中心。包括北京、上海、廣州在內(nèi)，一線城市有合適的機(jī)會(huì)，我們肯定還會(huì)拿地；同時(shí)，我們也在關(guān)注剛需等購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)的二線省會(huì)城市，有重點(diǎn)地向二三線擴(kuò)張。

房地產(chǎn)世界：請(qǐng)談?wù)勗诒本┑陌l(fā)展計(jì)劃。

蘇波：集團(tuán)總部在北京，北京必然是我們的戰(zhàn)略高地。除運(yùn)河灣項(xiàng)目外，我們也在尋求合適的機(jī)會(huì)拿地，看機(jī)會(huì)而不拘泥于區(qū)縣。從社會(huì)責(zé)任角度出發(fā)，我們也希望有機(jī)會(huì)在京開(kāi)發(fā)一些保障房，和政府一起促進(jìn)保障房建設(shè)。

低成本擴(kuò)張與高品質(zhì)結(jié)合

房地產(chǎn)世界：新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)既強(qiáng)調(diào)低成本擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)，也強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量管理，二者如何統(tǒng)一？

蘇波：在“規(guī)模上做加法，在質(zhì)量上做乘法”是新華聯(lián)今年的兩大工作主旨。低成本擴(kuò)張并不意味著降低建設(shè)成本、工程質(zhì)量，而是指利用市場(chǎng)的波峰波谷實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，更多是出于拿地節(jié)奏和開(kāi)發(fā)區(qū)域的選擇。主張?jiān)谑袌?chǎng)低點(diǎn)獲取優(yōu)質(zhì)土地，例如現(xiàn)在在一些發(fā)達(dá)城市的土地機(jī)會(huì)，土地價(jià)格本身是低位。

建設(shè)過(guò)程中的成本控制則有非常精細(xì)化的考慮，但有一點(diǎn)可以肯定的是，不該省的成本絕對(duì)不省。我們通州的運(yùn)河灣項(xiàng)目獲過(guò)北京市“結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯”，唐山新華聯(lián)廣場(chǎng)等也獲過(guò)省級(jí)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程稱號(hào)。根據(jù)我們質(zhì)量管理年的要求，今后，公司旗下項(xiàng)目都要成為當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)工程，一半以上要做到省部級(jí)優(yōu)質(zhì)工程。

低成本擴(kuò)張與高質(zhì)量保障并不矛盾，低成本擴(kuò)張并不等于在建設(shè)過(guò)程中偷工減料，降低質(zhì)量管理要求，而是要做好成本控制的精細(xì)化，這部分空間很大。

房地產(chǎn)世界：新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)提出2012年是質(zhì)量管理年，強(qiáng)調(diào)練內(nèi)功，是不是也有這方面的考慮？

蘇波：有上市的要求。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)過(guò)了靠跑馬圈地、快速?gòu)?fù)制、嘩的一下售罄就能賺錢(qián)的階段。因此我們需要更優(yōu)的品質(zhì)管理，提出今年是質(zhì)量管理年。

謀轉(zhuǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商

房地產(chǎn)世界：從住宅開(kāi)發(fā)到住宅與商業(yè)自持并重，公司是基于怎樣的考慮提出這樣轉(zhuǎn)變的？

蘇波：市場(chǎng)變化很快，政策調(diào)控也對(duì)房企提出了更高的要求，此外還有上市的背景，這都要求新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)要由單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。自持物業(yè)的長(zhǎng)期盈利性，對(duì)于上市公司具有重要意義。

房地產(chǎn)世界：新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)住宅和商業(yè)自持物業(yè)配比有怎樣的考慮？

蘇波：按投資強(qiáng)度算，商業(yè)自持物業(yè)我們會(huì)控制在40%以內(nèi)。當(dāng)然在局部地方，類(lèi)似上海這樣的城市，如果有一個(gè)項(xiàng)目規(guī)模不大，回報(bào)非常好，我們就會(huì)考慮全部做自持而不考慮銷(xiāo)售物業(yè)。在商業(yè)開(kāi)發(fā)方面，我們重點(diǎn)考慮綜合體、寫(xiě)字樓、酒店等幾大類(lèi)。新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)依靠集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)資源，也可以獲得更多的支持。

房地產(chǎn)世界：本輪調(diào)控啟動(dòng)后，不少房企都開(kāi)始發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩嗎？商業(yè)地產(chǎn)單一化嗎？

蘇波：我們這個(gè)市場(chǎng)的情況是，說(shuō)過(guò)剩就可能過(guò)剩，說(shuō)短缺就可能短缺。中國(guó)區(qū)域發(fā)展水平、城鄉(xiāng)發(fā)展水平，差異都很大。具體到某一階段某一區(qū)域可能會(huì)過(guò)剩，但就全國(guó)來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)還是大有可為的，中國(guó)的落后地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)還是很多的，我們還是期望通過(guò)我們的努力帶動(dòng)社會(huì)發(fā)展，修身，治國(guó)，齊家，助天下。關(guān)鍵是我們要找準(zhǔn)發(fā)展的著力點(diǎn)和區(qū)域。類(lèi)似在西寧、呼和浩特，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)綜合體需求就很旺盛。商業(yè)地產(chǎn)急待更新?lián)Q代提升，急待引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)模式進(jìn)入，是否腳踏實(shí)地潛心地走下去是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的方向。

房地產(chǎn)世界：我們還注意到，新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)在推進(jìn)不少小鎮(zhèn)系列的產(chǎn)品，如黃山“納尼亞小鎮(zhèn)”，株洲、大慶也有“北歐小鎮(zhèn)”、“阿斯蘭小鎮(zhèn)”。小鎮(zhèn)產(chǎn)品是不是也能豐富綜合運(yùn)營(yíng)商的內(nèi)涵？

蘇波：我們開(kāi)發(fā)小鎮(zhèn)產(chǎn)品，不僅是為了銷(xiāo)售，還要考慮當(dāng)?shù)氐奈幕放仆茝V與傳承，有助于資源和環(huán)境保護(hù)。旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)都是符合國(guó)家文化大發(fā)展文化大繁榮，房地產(chǎn)只有緊緊地跟隨國(guó)家發(fā)展的趨勢(shì)才能生存下去，小鎮(zhèn)系列更多的是考慮怎么推廣當(dāng)?shù)匚幕幕膫鞒校軌蚴刮覀兊漠a(chǎn)品不僅僅是純銷(xiāo)售，更能符合今后長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝宋模鷳B(tài)，環(huán)境，旅游，環(huán)保結(jié)合起來(lái)的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)世界：如何看調(diào)控影響？對(duì)后市如何看？

蘇波：我認(rèn)為房地產(chǎn)通過(guò)調(diào)控，可以使這個(gè)行業(yè)更加成熟，更加理性。這個(gè)是符合主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的想法，調(diào)控關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而又能符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)民生，這樣的話調(diào)控對(duì)我們而言也不是只不可回避的老虎。新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)在調(diào)控下向綜合運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型，這都是一種積極應(yīng)對(duì)。公司現(xiàn)在有5000多畝的土地儲(chǔ)備，實(shí)際上我們對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展后勢(shì)還是保持樂(lè)觀的態(tài)度。