樓市期中考

截至7月11日，多家房地產公司相繼公布了6月銷售數據，與此同時，上半年房企銷售業績也初步明朗。從房企公告的數據來看，大部分企業均已經完成全年目標的一半以上，期中考核成績相當搶眼。

此外，從全國榜單中我們可以看到，即使樓市遭遇政策限制，但無論是銷售額，還是銷售面積的前十強入榜門檻均有所上升，大開發商的銷售業績總是相對好過總體市場大勢。

入榜門檻上升

在企業降價和各地樓市政策微調的推動下，2012年上半年市場逐步復蘇，尤其是二季度以來，多數城市成交同比出現較大幅度上升。

體現在上半年排行榜的入榜門檻上，以價換量策略奏效，上半年金額與面積入榜門檻同比均有上升。銷售金額方面，2012年上半年TOP10入榜門檻為174.6億元，而2011年上半年為155.5億元，同比增長9%左右，而TOP20的入榜門檻為78.9億元，與同期的72億元相比，增長了10%。

銷售面積方面，對比TOP10入榜門檻，2012年上半年為185.3萬平方米，較2011年上半年116萬平方米增長了58%；TOP20的入榜門檻中，2012年上半年面積門檻已從2011年的75.9萬平方米上升至98萬平方米，同比增長29%。

3月，全國樓市成交量初現復蘇，尤其是五六月份的銷售回暖貢獻猶大，如萬科、保利、中海、恒大四家龍頭連續兩個月單月銷售均突破百億元。

綠城6月共取得銷售金額為85.1億元(包括14.3億的協議銷售額)， 較5月大幅增長2.5倍。而這也是綠城這半年來銷售額最高的月份。

以價換量為主流

據CRIC統計，在全國上半年銷售金額50強中，僅有21家企業實現了同比正增長，其中較為突出的是萬科、中海、保利、世貿、華潤。以自2005年以來就把持著銷售額第一名寶座的龍頭萬科為例，上半年萬科銷售面積達602.5萬平米，同比增6.54%；銷售金額625.4億元，同比降4.74%，銷售單價為1.04萬元/平米，與去年同期相比，銷售金額和單價出現雙降，下降幅度分別為4.7%和10.3%。

“銷售面積增加，金額反而下跌，說明銷售均價的下跌，這是萬科以價換量的結果。”業內人士指出，2012年上半年整體經濟外部大環境仍較艱難，在這種情況下，企業能夠保持業績與去年同期持平已是難得。

值得注意的是，把今年的銷售策略定位于加推中低端產品和“以價換量”的房企，上半年成交均價同比明顯回落。大型房企中，萬科下降了10.3%，富力下降了21.4%，恒盛下降了9.3%，花樣年下降了3.7%，碧桂園下降了2.9%。

行業集中度上升

在市場回暖的大背景下，標桿企業優勢仍然非常明顯，龍頭企業銷售表現優于一般企業，行業集中度持續上升。

2012年上半年全國TOP10房企市場份額達到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66%。萬科的市場占有份額也已經提高至3%左右。

CRIC研究中心分析師認為，加強企業品牌建設，隨著各二三線城市市場化程度的不斷提升，堅持品牌建設、重視城市和區域深耕的企業銷售優勢將越來越大。

對于品牌房企來說，品牌效應產生的品牌溢價使企業面對樓市調控政策時表現的游刃有余，銷售節奏張弛有度，銷售業績得到有力支撐。

對于規模上略小的企業，區域深耕也不失為另一種快速提升業績的途徑。同時，房地產企業采取區域深耕戰略，也有利于在該區域積累品牌優勢，從而擴大影響力，為將來布局全國創造條件。

例如，融創中國在天津的城市榜單中，一直名列前茅。自上市以來，融創中國憑借在天津地區的區域深耕，通過與地方政府的合作取得資源優勢，并運用自身樓盤集中的特點快速去化，從而迅速跨入一線房企的行列，也提升了品牌影響力。

或上調銷售目標

據不完全統計，截至7月12日，國內多家標桿房企上半年完成其全年銷售目標的50%以上。

資料顯示，中海上半年實現的銷售額已經占其全年銷售目標的81%。世茂房地產完成全年銷售目標73%，保利地產完成63%，恒大、華潤置地、綠城則分別完成了60.5%、58%、54%。

7月，花旗也發表研究報告稱，受調控政策影響，內地開發商年初制定年度目標時相對保守，有不少企業甚至與去年銷售目標持平。7月5日，世茂房地產高管對媒體披露，公司今年銷售計劃將從307億元調整為350億元。

此外，華潤置地主席王印日前也曾對媒體表示，公司對年初定下的400億銷售目標的完成非常有信心，至于是否要對目標進行調整，則需在三季度末評估后再做決定。

在采訪中，多位房企人士向記者表示年初的低預期和高庫存之下，各家房企以價換量取得了階段性的業績飄紅，但這種狀態是否可持續，還需再等等看；是否適宜上調銷售目標，在第三季度才可見端倪。