單科尖子生

根據北京市上半年商品住宅成交金額、成交套數排行的結構可以發現，熱點區域依然集中在朝陽、大興、昌平、通州等傳統板塊；而隨著城區土地供應的持續減少，房山、順義等新興樓市板塊也在近年來迅速崛起。

朝陽賺最多

朝陽區歷來就是北京樓市的供應和成交大戶。根據北京市上半年商品住宅成交金額排行可以發現，成交金額前十五強共成交233.78億元，朝陽區成交金額為125.49億元，貢獻超過50%。

從項目看，區域內包括保利中央公園、金茂府、首開常青藤、中弘北京像素、首城國際中心、御翠尚府、世華泊郡等均為上半年北京樓市的熱銷項目。而因為有遠洋萬和公館、金茂府、合生霄云路8號等高端項目扎堆入市，區域成交均價也維持在30221元/平米的高位。

對下半年走勢，思源地產認為，改善型需求將接棒剛需，成為今年下半年的市場主力。一向中高端盤云集的朝陽區，可能將延續上半年的佳績，成為改善型需求最重要的吸納地。

新城人氣旺

北京市上半年商品住宅成交套數排行座次則與成交金額排行的結構出現巨大差別。隨著城區土地供應的持續減少，大興、房山、昌平、通州、順義等傳統熱點板塊近年來迅速崛起，成為成交套數最多的區域。

上半年，大興區成交均價16937元/平米，略高于通州的16488元/平米，但低于昌平區18814元/平米。區內的龍湖時代天街、金地仰山、金色漫香林、華潤公元九里等眾多項目，為北京樓市整體的市場成交量上升貢獻了不少力量，也使得大興區在上半年也以6573套的成交量超過了通州和昌平。其中龍湖時代天街成為銷售套數亞軍。業內人士分析認為，無論是軌道、配套的向南縱深發展，還是項目的穩定供應，都為大興區域樓市的持續發力提供了保證。

昌平區的中海尚湖世家、招商嘉銘瓏原、金域華府均為上半年的熱銷樓盤。亞豪機構認為，隨著新城規劃的落實、昌平地鐵二期的建成、“大硅谷”戰略的推進，加上該區域上風上水的環境優勢和成熟的產業規劃，種種利好都在為該區域的樓市加分加碼，區域發展被普遍看好。

中高端盤搶眼

在上半年北京普通住宅、公寓銷售金額排行榜上，保利中央公園以近26億元的銷售額高居榜首。另有金茂府、西山壹號院、橡樹灣等7個項目簽約超過15億元。

值得注意的是，在銷售金額TOP10中，中高端項目占據絕對優勢地位，7個項目成交均價超過3萬元/平米。諸如西山壹號院、橡樹灣在上半年開盤也都創造過日銷超過8億甚至12億的熱銷。

保利地產北京公司有關負責人表示，在北京，改善性需求、比較高端的需求都是一直存在的。一旦市場穩定或者是呈現出某一種趨勢的時候，這種需求就會釋放出來。保利地產的新盤都采取合理定價的策略，全面推貨搶占市場。保利中央公園入市的價格只有3.9萬元/平米，所以市場的接受程度高。此外，項目作為大望京CBD辦公商務區規劃的稀缺產品，其升值潛力不言而喻。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，受各地政策微調等信號影響，加上今年年初剛需樓盤以價換量，帶動了改善性需求的入市接棒。一家高端住宅開發商還表示，改善性需求釋放還需要兩個條件，一是稀缺優質產品入市供應，二是高端樓盤穩健的推盤策略，價格保持理性。代表項目如位于東四環板塊的保利東郡，推出38000元/平米的特惠房源，價格優勢凸顯，換來了項目的成交走熱。此外，橡樹灣等開盤也推出了不同程度的優惠等。在產品品質方面，諸如西山壹號院、御翠尚府等樓盤推出的產品較前期都有升級。

低價盤走量

相對于高端樓盤，剛需類產品雖然在成交金額上略遜一籌，但在成交套數上表現搶眼。中弘北京像素、龍湖時代天街、魯能7號院等，都是知名的熱銷項目，有的也保持連續數月的區域領先。這些項目的成交均價在1萬-2萬元/平米，其熱銷最明顯的特征就是以價換量。

成交套數冠軍魯能·7號院開盤價格在1.1萬元/平米的水平，500多套房源當天一搶而空。魯能·7號院項目總監孫佳皓表示，魯能·7號院成為上半年套數銷售冠軍就是依靠產品。項目以花園洋房、別墅為主，容積率僅為1.1，同時在戶型、園林等方面精雕細琢，使得性價比凸顯。同時，順義新城的發展潛力提升了項目的競爭力。項目堅持低價策略，5月以來市場回暖明顯，我們的均價有所上漲，但依然擋不住購房人熱情，感覺是“被推著賣的”。

此外，如北京城建·世華泊郡，5月推盤特惠價格約2.1萬元/平米，直接帶動6號樓189套房源“日光”。

東亞新華地產營銷總監賈玉鵬認為，上半年，在品牌房企項目帶動下，通州、大興等區域樓市也整體實現升溫。6月份，通州成交量躍居成北京區域第一，有賴于該區域的普宅項目，如華業東方玫瑰和金隅花石匠表現不俗。

別墅主戰場

“北部”別墅區成為別墅成交的主戰場，而各區域中的品牌房企和高品質項目也成為購房者的青睞對象。

奧北別墅區共有4個項目占據別墅成交金額的TOP10榜單，而各大名企及高端別墅產品也均在其中，分別是中海尚湖世家、御湯山、遠洋·傲北和京基鷺府，可見在房地產市場的關鍵時期，名企的品牌和品質還是備受購房者的信任和追捧。

奧北別墅區一開發商認為，普宅市場3月份已經回暖，而別墅市場的逆轉發生在5月份。原因是改善型需求受政策影響相對更大，市場回暖也更為滯后。從區域上看，繼西山別墅區、中央別墅區后，奧北別墅區進入新老項目一齊放量時期，成為目前別墅市場的主力供應區。

此外，從成交套數排名上看，亞奧京北別墅區、中央別墅區以及八達嶺昌平別墅區三大板塊占據了北京別墅市場的半壁江山。

數據顯示，1月、2月北京別墅市場成交低迷，各盤成交數量有限。3月以后，受季節性因素影響，加上整體市場回溫，別墅市場也開始止跌回升。4月，別墅市場的熱量持續釋放。五六月中海尚湖世家、萬通龍山逸墅、天竺新新家園等熱銷，最終成為上半年成交套數前三名。

同時，五六月份，別墅市場一改前幾個月經濟型別墅一統天下的局面，中高端別墅重新奪回對市場的主導權。據克爾瑞機構數據，中高端別墅的成交占市場總體成交的65.75%。