旅游地產 圈地+山寨

在廣東惠州，由五礦投資興建的哈施塔特項目正在爭議中迅速成長。這座對奧地利“最美村莊”完全照搬的旅游地產項目，自去年6月傳出消息以來便引發了業內的廣泛熱議。而最新的進展是，項目的商業區目前已基本建成，其身后的群山中，一棟棟別墅也在興建之中。

克隆國外小鎮發展旅游地產項目，五礦·哈施塔特并非是先行者。從瑞士茵特拉根小鎮、意大利托斯卡納蘭溪堡、威尼斯灣，到德國新天鵝城堡……近年來，這類“山寨”作品頻頻出現在中國的各大城市，如同上世紀修建的錦繡中華、世界公園一樣，滿足了人們對于世界風景名勝的好奇心理。

“最美村莊”背后的隱憂

由五礦建設有限公司投資60億元修建的五礦哈施塔特項目，其數百套別墅已于今年4月15日開始銷售。雖然其律師表示，哈施塔特項目開發商仿制建造屬于模仿性質，不構成侵犯知識產權，但據《華盛頓郵報》報道，該項目已遭到歐洲議會奧地利籍議員的反對，并稱將推動歐盟討論此事。五礦方面的回應是，“在建設中，采取了一些當地的建筑元素，并非原樣復制”。

在涉嫌侵權事件后，五礦·哈施塔特項目今年又卷入“國家4A風景區”風波。今年3月，有媒體報道指出，即將開盤的五礦·哈施塔特項目在路旁的標示、路牌及宣傳冊上有寫有“國家AAAA景區”字樣。但惠州市旅游局相關負責人予以了否認，指出五礦·哈施塔特項目并沒有提出要創建國家4A級風景區的申請。

資料顯示，五礦·哈施塔特小鎮占地近100萬平方米，三面環山，內擁17萬平方米原生內湖，產品品類型涉及別墅、高層、商業、酒店等。對于克隆有“世界最美村莊“之稱的奧地利哈斯塔特小鎮，更多的人質疑，如此復制是否只學其表，而不得其里。

“就算山寨了建筑，山寨了環境、天氣和幸福指數嗎？”有網友在微博上質疑。據了解，在項目現場，除了小鎮中心的建筑風格拷貝得像模像樣之外，整個項目與真正的哈施塔特差距甚遠。而世界聞名的哈施塔特湖，其原本最令人著迷的一灣天藍，也只復制成了一潭平凡的綠水。

“如果真能做成奧地利那樣的生態的、自然的、美景的實實在在的東西，把養生休閑融合進去，會是一個很好的創意。”北京大學博雅方略旅游研究院副院長楊敬之在采訪中表示，“但是不要僅僅把建筑復制過來，更重要的是要復制當地的生態景區、樹木山水。”

然而，據媒體報道，就在哈施塔特的項目所在地，大量的原生林地被毀掉，山體被挖開，田野和濕地被鏟平，這座以“嶺南第一山”羅浮山、象頭山國家級自然保護區聞名的博羅縣城，其珍貴的自然資源正被房地產慢慢“吞噬”。

冷眼看“山寨”

在旅游地產“狂飆突進”的時代浪潮下，“山寨”一個歐洲小鎮或是著名景觀，已成為許多開發商賺取市場噱頭的慣用伎倆。專家分析，從經濟的角度講，這種“山寨”做法有一定的合理性，它能夠在一定的時間內獲得游客或其他消費者的認可，并獲得可觀的經濟效益。所以，對開發商來說，“山寨”一下賺點眼前小利未嘗不可。

世界上最早的“山寨”景區應屬1929年的巴塞羅那西班牙民俗村，當年參與工程的設計師走訪了西班牙及葡萄牙南部1600個村落，從中選擇了114座代表性單體建筑，在民俗村里原樣復制，有“西班牙的縮影”之稱。直至今天，西班牙民俗村仍是巴塞羅那最著名的旅游景點之一。

中國第一批“山寨”景區當屬深圳華僑城的錦繡中華、世界之窗和北京的世界公園，這些景區都投資上億元并在當年收回成本，成為中國旅游景區發展史上的神話。

當“山寨”文化蔓延到旅游地產領域，并成為一時風氣，其背后的現實因素亦不能忽視。從開發商的角度而言，任何主題或者風景的選擇，必須要滿足經濟效益的最大化。而在本土、本地文化極具地方性，缺乏吸引力的情況下，“山寨”國外成熟的建筑及城市形態，無論從影響范圍或者見效速度上都遠勝于前者。

中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時表示，“旅游地產的這種手法，就是用一個概念或風格，給自己的項目貼上標簽，標簽并不重要，關鍵是看是否適合這個項目本身的條件。”

針對五礦對于奧地利哈施塔特小鎮的復制，楊敬之表示，奧地利的旅游產業、休閑產業發達，可以將滑雪、養生、養老、溫泉、美食等諸多休閑元素結合，當地對施華洛世奇水晶產業的開發，并依托山水修建博物館，都是值得借鑒的地方。 “一窩蜂地照抄是有問題的。”楊敬之說。

旅游地產的圈地運動

在現實中，以山寨、復制的手法造景，若由旅游企業單方面完成顯然存在諸多難題，特別是對于大型的旅游項目，往往需要大筆的資金，以及較長的投資回報周期，若旅游和地產的聯姻就能解決資金問題，而對于地產商而言，快速造景并非難事。

值得注意的是，旅游地產的開發往往是成區域、大體量的，其規劃建設與地方政府關系密切。通常來說，企業在開發中會承擔起主導角色，幫助政府完成地區的基礎設施及配套建設。

業內人士指出，現階段的旅游地產更大程度是只是“幌子”，房企大規模進入旅游地產，其中一個目的是獲得大量低廉土地。

來自五礦建設的公告顯示，五礦向深圳泛華工程集團有限公司收購博羅縣碧華房地產開發有限公司所購地塊，代價約7.49億人民幣，其最高可建樓面面積約195.4萬平方米，地價折合每畝60萬元，折合樓面價約每平方米500元。而其今年6月該項目的聯排均價已達1萬-1.2萬元/平方米。

無疑，旅游地產的持有運營能為企業帶來穩定、可持續的資金收入，對于深受行業波動之苦的房地產企業誘惑不小，而對于地方政府而言，自然資源優越但經濟欠發達地區，更希望有旅游因素拉動當地經濟，因而紛紛給出優惠的政策和便宜的地價。于此，地產大佬們的搶占稀缺資源的“上山下海”之路也做得風生水起。

“感覺都是在搶占資源，房地產調控之后，旅游文化大勢很好，搶占稀缺資源的先機是防止以后沒地可搶。”楊敬之說，“大部分就像圈地運動，并不是真正去做旅游地產。”

“真旅游，假地產”，“旅游搭臺，地產唱戲”，通過旅游的概念來帶動地產的銷售，通過地產銷售獲得高額利潤，當越來越多的旅游地產項目暴露出諸如空置率高、配套欠缺，管理混亂的問題后，低價圈地的隱憂也真正呈現于世人。

目前，我國的旅游業發展尚處于大眾化旅游階段，只有少量的精英人群才進入到所謂的“休閑階段”，專家分析，或許只有當常態旅游休閑成為一種生活方式， 跑馬圈地的資源搶占式開發才會停下來。

成功模式仍需探索

從海南的濱海地產，到云南的山水風情，再到江南園林、沿海城市，旅游地產的布局在全國已呈井噴之勢。

據統計，今年1-4月，全國房地產總投資為15835億元，旅游地產的份額占到將近1/5。以萬達為例，其在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地旅游地產的投資規模預計高達1700億元左右。

此外，雅居樂在云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖三個地方圈地合計高達6萬畝，投資總規模預計超過450億元；陜西旅游集團花100億元打造延安“圣地河谷”等，總規模達2600多億元；萬科也在青島、唐山拿下兩大地塊紛紛準備做旅游地產。

單純依靠自然風景的開發模式顯然已經脫離了旅游地產的本意。“未來應該是從旅游城市向旅游綜合體進行轉變。”采訪中，多位業內人士認為，從一個旅游縣市的開發，再到達成一個旅游路線，讓更多的游客長期來度假休閑，形成以休閑產業、度假產業、養老產業的產業支撐，良性循環才會產生。

目前，我國在旅游地產開發方面大致有3種較為突出的模式，包括以華僑城為代表的旅游主題社區模式、以成都文旅為代表的旅游轉地產模式及以萬達、世貿為代表的地產轉旅游模式。而即便如做旅游地產經驗豐富的華僑城，如何保持人氣仍是需要長期思考的問題。

按照目前旅游地產的發展進程來看，從旅游地產到休閑地產的轉變，人們更期望在一個地方獲得長久的度假休閑感受，以公園為代表人造景觀在未來很可能失去其高端范疇。不過盡管如此，華僑城在未來幾年內布局二三線城市，其效益仍然可觀。

在旅游地產的探索上，更多新的模式還在產生，今典集團旗下的紅樹林酒店模式、恒大的“世紀旅游城”等近來也廣泛被業界看好。但是，在市場還未趨于理性、消費者尚未進入休閑時代的情況下，一個成熟模式的形成顯然還困難重重。