初暖

今年3月，隨著首都第二機場年內將爭取開工的消息傳出，固安的房價也結束了去年下半年以來的頹勢，有了300元/平米左右的漲幅。然而，真正迎來量價齊漲的高峰卻是在6月央行宣布降息后的一個月內。在多重利好的影響下，固安正成為越來越多北京城市外溢人群的購房熱點區域。

京城房企占主角

在106國道兩側，“領航第二機場區，悠享英國花園城”的廣告語幾乎遍布每一個公交站臺。7月的第一個星期日，記者來到廣告的主角——永定河·孔雀英國宮項目售樓處，上下兩層的休息區已經坐滿，大約有30余組客戶前來咨詢、認購。據銷售人員介紹，這樣的情況近已經持續了近一個月，其中周六日尤為明顯。

“每周大概能賣出150套左右，前一天剛開的8號樓現在已經認購了70多套。”該銷售人員表示。據他介紹，目前，永定河·孔雀英國宮推出的戶型包括81平米兩居及116平米三居，均價定在了6300元/平米左右，“相比一個月前上漲了800元吧。整個固安都在漲。”

據多名銷售人員介紹，在固安，雖然目前在售的項目有大小30個左右，而以北京開發商為代表的4號線孔雀大衛城、永定河·孔雀英國宮、永定河孔雀城、綠宸萬華城占據了90%左右的市場份額。

與此形成對比的是，位于固安南部地區的天順家園售樓處，在記者咨詢的20多分鐘內并無人到訪。當記者詢問到是否可以看樣板間時，售樓員表示尚未做樣板間，而是直接將記者帶到了工地觀看，并表示“一般人都是這樣看的”。此外，在北京開發商的樓盤中普遍規劃的每天約20趟、通往天宮院地鐵站的社區班車，本地開發商的樓盤中也較為少見。

與外地房企開發的樓盤戶型相似，卻售價低廉，是本地開發商吸引客群的主要優勢。“本地人主要看重的是價格，在其他功能上要求不是很高。”據上述售樓員介紹，在天順家園，北京的客群僅占銷售總體的1/10，更多的客戶則來自河北及外地。

房價大跌后開始反彈

“第二機場并沒有直接帶來房價的上漲，但這確實是個很重要的利好。”多位當地房企銷售負責人向記者表示。在固安，這一輪的漲價潮主要集中在北京的開發商，每平米約有800-1000元的漲幅，而本地的開發商則相對較小。

“從2010年開盤時的均價5000元/平米左右，到去年上半年賣出6500元/平米、6800元/平米，再到去年年底跌落到4200元/平米，價格變化確實很大。”4號線孔雀大衛城的銷售人員如此感嘆，但也同時表示，雖然現在均價定到了5900元/平米，“只會越開越貴。”去年年初，固安普通住宅價格一路飆升，從均價4000元/平米漲到6000元/平米，只用了短短一年時間。據了解，樓市最熱的時候，固安房價一度上漲到7000-8000元/平米的高位，而現在部分樓盤的價格上調，多數人表示“還沒有恢復到去年水平。”

目前，區域內普通住宅均價在每平米5000-6000元，永定河·孔雀英國宮、4號線孔雀城大衛城、綠宸萬華城價格相對較高，較好的戶型及樓層均價已在6000元/平米以上。“如果上周來，還是均價4300元/平米，現在就到5700元/平米了。”綠宸萬華城銷售人員向記者介紹，近10天以來的價格變化已十分明顯。至于上漲原因，該銷售人員認為，一方面在于新開的5號樓處于“樓王”的位置，此外，也跟整個市場的回暖關系密切。

“因為前一段時間市場比較冷，前段時間大家把價格降下來后，4000多元的價格還是很有吸引力的。”方正英郡營銷總監趙力娟表示，很多購房者從 2009年的市場反彈中吸取了教訓，因此現在存在著一些“抄底”的心態。“隨著大批剛需客戶的涌入，成交量的提升導致人們對市場信心的重新建立，在價格上也就有所提升。”

盡管如此，與一河之隔的大興相比，固安的價格優勢仍然十分明顯。據統計，今年上半年，大興區成交均價為16937元/平米，而一度熱銷的保利春天里、龍湖時代天街等項目也于近期紛紛取消或減少折扣，根據北京市住建委網站簽約數據顯示，相比5月的網簽均價，6月龍湖時代天街、保利·春天里每平米簽約價格分別環比上漲了731元、656元，一月之內漲幅分別為5.85%、4.79%。

“與大興相差20 公里，價格只是大興的三分之一，固安完全可以支撐起北京外溢來的客群。”中廣信三部策劃總監吳震宇表示，“隨著第二機場利好的逐步顯現，固安也會在低價與不限購等因素的共同作用下，吸引更多北京的人群來此居住、投資。”

八成購房者來自北京

“早晨站在943、849的公交站臺上，(從車上)下來的8個人中有5個就是從北京過來買房的。”永定河·孔雀英國宮銷售員向記者如是說。

或許為了便利外來購房者的集中咨詢，106國道位于固安北部的街道兩旁，密集分布著10余個售樓中心。包括綠宸萬華城、方正英郡、中鼎·鳳凰城、楓尚頤和等大小開發項目均在此設有售樓處，而項目所在地往往在數公里之外，需要乘車前往。

采訪中，趙力娟向記者表示，固安房地產項目的客群主要針對外來人口，當地消化不到20%。 中宏新界營銷總監戎旺也向記者證實了北京購房人群的主體地位。

據記者調查了解，北京在此地購房人群主要包括以下幾類：一是在北京工作的外地務工人員，受北京高房價及限購因素被迫擠出，而又急切需要買房的剛需人群。二是考慮到孩子升學需求，在北京借讀費較高且入學困難情況下，來到相對容易落實戶口的北京周邊郊縣，解決孩子的入學問題。三是出于改善性需求，以在北京購買小戶型的同樣價位，購買花園洋房等高品質住宅，供老人養老或周末休假使用。此外，投資性需求也占據一定比例。

戎旺在采訪中向記者表示，固安目前主要存在舊城改造與拆遷安置問題，在拆遷安置房尚未落實完成的情況下，自住與投資的比例尚不能確定。據了解，固安的拆遷賠償比例有主要為1:1.1，也出現了1:1.2甚至更高。“有的一戶人家甚至補償了七八套房都不止。”當地開餐館的王先生將手指向道路另一側的新樓，“那一棟就只住了十四五戶人。”王先生解釋，由于之前固安北部區域為農村，房產證上的面積也就普遍較大。

“如果工作在南城以及4號線附近，在這邊買房還是很方便的。”多位售樓人員向記者表示。在永定河·孔雀英國宮、4號線孔雀大衛城等主要針對外地客戶的樓盤，交房后每天均有數十趟社區班車通往4號線天宮院站。而即使是沒有社區班車的項目，周邊也有943、849路公交車直達北京南站，用時1-1.5個小時。

在記者等待回北京的公交時，拎著認購禮品的李先生也從永定河·孔雀英國宮售樓處向站臺走來。李先生介紹，自己在老家河北還有一套房產，目前和妻子在勁松附近工作、居住，在固安買房主要考慮為投資用途。“這里的升值空間我還是比較看好的，交通方便、離北京也不遠，”李先生說。而據了解，多位購房者也對未來第二機場帶來的區域整體價值提升充滿期待，隨著物流、產業的進駐，固安將注入更多的新鮮血液，房地產行業的發力或許才剛剛開始。