陰陽合同引發的房屋買賣糾紛

〓〓一樁房產買賣四份轉讓協議

2009年，張家港市楊舍鎮居民羅松林一家，因房屋拆遷得到一套安置房屋。經全家人協商，決定將坐落于本鎮白鶴花苑26幢302室的該安置房屋及附屬自行車庫的所有權變更至女兒羅云霞名下，歸羅云霞所有。

〓〓不久羅云霞對房屋進行了裝修，后因為到外地工作，此房一直空著。2010年8月9日，羅云霞決定出售該房。自己沒時間來回奔波，羅云霞便出具《委托書》一份，委托其父羅松林代為辦理。

〓〓2010年8月中旬的一天，張家港市樂余鎮的江千帆走進白鶴花苑傳達室，向門衛羅文東、柏文華詢問小區有沒有要賣房的。巧的是前幾天羅松林在這里閑聊時剛剛說過準備把房子賣掉，羅文東、柏文華立即幫助聯系了羅松林。羅松林急忙前來帶江千帆看房。江千帆一看，房型不錯，又是全新裝修的，心中比較滿意，但臉上不露聲色，說過幾天帶老婆一起來看一下再說。但江千帆心知找到一個滿意的房子不容易，第二天就帶著老婆林青又來看房，看后林青也很喜歡。經過討價還價，雙方確定成交價格為賣方凈到手售房款80萬元，也就是說一切稅費都由買方承擔。

〓〓2010年8月20日，羅云霞（甲方）與江千帆（乙方）簽訂《協議》一份，約定：甲方將張家港市楊舍鎮白鶴花苑26幢302室房屋轉讓給乙方，此房屋配有新裝科龍空調兩臺、煤氣灶、油煙機、太陽能熱水器、櫥柜移門、窗簾，合計總房款80萬元。乙方于8月20日預付房屋定金1萬元，8月28日再付39萬元，余款40萬元于9月30日付清。該《協議》下方，甲方由羅云霞的父親羅松林簽字，乙方由江千帆本人簽字。協議簽訂當日，江千帆支付羅松林購房定金1萬元。

〓〓等不及8月28日的到來，江千帆又主動約請羅松林就付款金額和時間、過戶等相關事項進行了重新議定。8月24日，羅松林（甲方）與江千帆（乙方）簽訂《房產買賣協議（現房）》（以下簡稱8月24日《協議一》）一份，約定：甲方自愿將其受委托代理的房地產權（張家港市楊舍鎮白鶴花苑26幢302室，建筑面積114?郾44平方米，自行車庫13?郾26平方米）轉讓給乙方，房屋售價80萬元，房屋權屬交易登記手續由雙方互相協助進行辦理，甲方有義務進行配合；乙方在2010年8月24日付預付款20萬元，并在2010年8月24日辦理房產過戶手續，余款60萬元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的當日將房屋使用權交于乙方；房屋轉讓時，隨同一起轉讓的還有：兩臺空調、熱水器等全套設施及隨同發票；同時約定了其他相關事項。該《協議（一）》下方，甲方由羅松林簽字，乙方由江千帆簽字。同日，江千帆支付房屋預付款19萬元，加上8月20日支付的1萬元定金，羅松林出具了收到江千帆預付金20萬元的收條一份。

〓〓江千帆又提出，房價80萬元里面包含了裝修和相關設施的費用，現在房地產交易稅費又比較高，請求羅松林幫忙和他另簽一份交易價格低的假合同，以便減輕他的稅費負擔。羅松林心想，反正我又沒有什么損失，這個現成忙還是要幫的，便很爽快地答應了。于是，在簽訂上一份協議之后，羅松林與江千帆又簽訂了一份《房產買賣協議（現房）》（以下簡稱8月24日《協議二》），該協議格式與上一份協議基本一致，主要區別是：協議第二條“雙方協商一致該房屋的售價為63?郾8萬元”，協議第七條“房屋轉讓時，隨同一起轉讓的還有其他房屋權項”。

〓〓當日，羅松林與江千帆一同帶著售價為63?郾8萬元的協議，來到張家港市房地產交易產權登記中心辦理房產過戶手續。登記中心工作人員指出，必須簽訂規定格式的《房地產買賣契約》，而且賣方不能是受托人羅松林而應該是房主羅云霞。于是，當場向產權登記中心拿了空白的《房地產買賣契約》重新簽訂，約定：羅云霞（甲方）將楊舍鎮白鶴花苑26幢302室房地產（房屋建筑面積114?郾44+13?郾26平方米）出售給江千帆（乙方）；雙方議定上述房地產成交價格為63?郾8萬元，乙方于2010年10月15日前分二次付清給甲方，付款方式現金；上述房地產辦理過戶手續所需交納的稅費，由甲乙雙方按規定各自承擔；同時約定了其他相關事項。該《房地產買賣契約》落款處，甲方委托代理人羅松林簽字，乙方江千帆簽字，張家港市房地產交易產權登記中心蓋章監證。

〓〓羅松林認為反正是為過戶少交稅費做做樣子的合同，沒有實質意義，根本沒有細看合同條款，就草率地簽了字。比如“上述房地產辦理過戶手續所需交納的稅費，由甲乙雙方按規定各自承擔”的條款是《房地產買賣契約》上印刷好的現成文字，與他和江千帆原先約定的“賣方凈到手售房款”也就是全部稅費都由買方承擔的意思相悖。一個小小的疏忽，留下無窮后患，讓他后來白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登記領取了楊舍鎮白鶴花苑26幢302室房屋和07#車庫的房屋所有權證書，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登記領取了楊舍鎮白鶴花苑26幢302室國有土地使用權證書，共用人林青。

〓〓買方見財起意賣方無奈起訴

〓〓轉眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60萬元的日子。但當羅松林和江千帆聯系付款事宜時，意外的事情發生了，江千帆說他差的余款是43?郾8萬元而不是60萬元。羅松林當場就跳了起來：“你開什么玩笑啊！”而江千帆卻一點沒有開玩笑的意思，他咬定他們又談過價格了，最終確定的售價就是63?郾8萬元，其他合同都不算數，房地產交易產權登記中心蓋章監證的合同才是真正的合同。

〓〓羅松林萬萬沒有想到，自己好心幫江千帆減稅費，對方卻睜著眼睛說瞎話玩這一招，鼻子都要氣歪了。但江千帆說了：“你認可43?郾8萬元我就付款，不認可就等你認可再說?！绷_松林當然不甘心眼睜睜地看著16萬多元不翼而飛，怎么也不可能同意。雙方不歡而散，付余款的事情就這樣擱置了下來，而羅松林當然也沒有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆終究談不出什么名堂來，憤怒的羅云霞無奈選擇了法律途徑。2010年10月29日，羅云霞向張家港市人民法院提起訴訟，請求判決江千帆和林青立即支付尚余房款60萬元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承擔同期銀行貸款利息。2010年11月3日，張家港市人民法院裁定凍結江千帆和林青銀行存款61萬元或查封、扣押其相應價值的財產。

〓〓2010年12月7日，張家港市人民法院公開開庭進行了審理。雙方就訴涉房屋真實的交易價格和訴涉房屋的稅費承擔問題展開了激烈的爭論。

〓〓羅云霞認為，雙方房屋交易價格實際為80萬元，該價格包括了房屋內的裝修和相關設施。8月24日《協議二》以及8月24日簽訂的《房地產買賣契約》是雙方為了配合過戶而簽訂的格式化合同，該契約只是對空房價格的約定，并未包括里面的裝修和設施，且考慮稅費的因素，故填報了63?郾8萬元的價格，后兩份協議不是雙方真實意思的表示。為證實其主張，羅云霞申請白鶴花苑門衛羅文東、柏文華出庭作證。

〓〓羅文東、柏文華出庭陳述江千帆到小區門衛處說要買房子，經門衛介紹認識得知羅松林有房要賣，看房和房屋價格是羅松林和江千帆共同協商的，聽說雙方商量好的價格是80萬元。

〓〓江千帆、林青認為，雙方房屋交易價格實際為63?郾8萬元。8月24日《房地產買賣契約》經過房產中心蓋章監證，合法有效，是雙方真實意思的表示。8月20日《協議》和8月24日《協議一》均屬實，其中《協議一》是在8月24日上午簽訂，后我們要求降價，于是就房屋價格進行了新的磋商，最終確定售價為63?郾8萬元，簽訂了《協議二》，并于8月24日下午一起至房管部門簽訂了《房地產買賣契約》并提交了過戶所需資料，63?郾8萬元價格包括了房屋內的裝修和相應設施。對于羅云霞訴請的逾期利息損失，江千帆、林青認為雙方在合同中未有約定，不應由他們承擔。

〓〓江千帆、林青對羅文東、柏文華的證人證言表示，證人只是反映聽別人說的交易價格，不具有可信度。

〓〓令羅松林和羅云霞始料不及的是，江千帆與林青不僅堅持63?郾8萬元的房屋總價格，還在審理中提起反訴，認為根據《房地產買賣契約》的約定，相關稅費和過戶費用應由雙方按規定各自承擔，現房屋已經過戶至江千帆與林青名下，相關稅費和過戶費用全部都是他們夫婦支出的，對于由其墊付的實際應由羅云霞負擔的稅費44409元，反訴要求由羅云霞承擔。

〓〓針對這半路殺出的程咬金，羅云霞真是哭笑不得，她說，江千帆與林青所依據的《房地產買賣契約》是辦理過戶時的格式合同，并不是當事人的真實意思表示。根據雙方真實的約定，我應凈得80萬元，稅費應該是由被告全部承擔的，與我無關。羅云霞氣憤地說：不然的話，江千帆這么精明的人也不會傻到替我墊付。

〓〓法院判決支持真實交易對價

〓〓張家港市人民法院審理后認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。羅云霞為張家港市楊舍鎮白鶴花苑26幢302室房屋及07#車庫的所有權人，其委托父親羅松林處置、轉讓房產，系真實意思的表示，該授權合法有效。羅松林代表羅云霞與江千帆就訴涉房屋及室內裝修設施的轉讓達成一致意見，該轉讓意思表示真實且未違反法律規定，對雙方具有法律約束力。本案中，雙方就訴涉房屋的轉讓前后共簽訂了四份轉讓協議，其中8月20日《協議》、8月24日《協議一》簽訂之后，江千帆按約分別支付了1萬元定金和19萬元預付款，8月24日當天，雙方又簽訂《協議二》和《房地產買賣契約》，對房屋價格作出重大調整，后兩份協議在房管部門登記備案。結合前后簽訂合同的履行情況、前后合同約定的成交價、合同登記備案情況、雙方對價款重大變化的解釋和介紹交易人的證人證言等因素綜合判斷，8月24日《協議一》在8月20日《協議》的基礎上對付款方式作了變更，應屬于雙方真實意思的表示和雙方實際履行的合同，合法有效，羅云霞關于房屋（含約定的裝修設施）成交價格實為80萬元的解釋更為客觀合理，本院予以認定。之后雙方又簽訂《協議二》和《房地產買賣契約》，是雙方按照約定的合同完成房屋過戶事項所需，63?郾8萬元的房屋成交價格系在辦理產權登記備案過程中產生，該價格未明確包含房屋內裝修設施的價款，其中部分規避國家稅收的價格條款屬無效。江千帆與林青系夫妻關系，購買房屋發生在夫妻關系存續期間，二人為訴涉房屋現登記的共有產權人，林青與江千帆負有共同履行本案付款義務的責任。故羅云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60萬元的本訴請求，合法有據，本院予以支持。因江千帆、林青未按約付款，還應自逾期付款之日起承擔相應利息損失。

〓〓關于訴涉房屋產權變更登記所涉及的稅費問題，現實際發生羅云霞名下營業稅、城建稅、教育費和個人所得稅合計44409元屬實，羅云霞稱雙方約定該款由江千帆、林青承擔，但8月20日《協議》、8月24日《協議一》中并無此項約定，證人證言也未能反映80萬元房款的構成，故羅云霞的辯稱本院難以支持。8月24日《房地產買賣契約》中價格條款無效，該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同對稅費承擔未有約定的情況下，本院根據相關法律規定并采8月24日《房地產買賣契約》第七條的約定，該部分稅費由羅云霞承擔。

〓〓張家港市人民法院于2011年1月10日判決如下：江千帆、林青應支付羅云霞尚余房款60萬元并自2010年10月16日起至本判決生效之日止承擔同期銀行貸款利息損失。張家港市楊舍鎮白鶴花苑26幢302室房屋變更產權登記發生的營業稅、城建稅、教育費和個人所得稅合計44409元，由羅云霞負擔。因該款已由江千帆、林青墊付，故江千帆、林青應支付羅云霞尚余房款555591元，并應承擔房款60萬元自2010年10月16日起至本判決生效之日止同期銀行貸款利息損失。

〓〓收到一審判決后，江千帆、林青心里有數，暗自得意，本來就該付的款，還白撿了4萬多元。羅云霞因為法院支持了真實價格，終于松了一口氣，至于多交的4萬多元，確實原先協議中缺乏對稅費承擔的書面約定，就算花錢買個教訓。所以，買賣雙方均未上訴。

法律鏈接：

〓〓1?郾何謂陰陽合同：

〓〓二手房買賣交易中，為了過戶時避稅或者多貸款，買賣雙方往往簽訂兩份或者兩份以上房屋價格等條款不同的合同，俗稱陰陽合同。實際交易中，買賣雙方為達到避稅或其他目的，向有關部門登記時用一張合同，通過少報價格或少報面積的方式，降低買賣合同標的，報低價格少納稅，稱為“陽合同”；賣家與買家另簽一份合同，作為實際支付交易金額的合約并實際履行，稱為“陰合同”。

〓〓2?郾陰陽合同有何風險：

〓〓①房管局對于每個區域的二手房都設置了一個最低成交的指導價格，若合同價低于這個價格就會被退回重審，耽誤買賣雙方辦理過戶的時間。

〓〓②買方有可能以簽訂的虛假合同支付房屋價款，容易引起糾紛。

〓〓③如果房屋漲價了，賣方可能以陰陽合同無效為由，解除合同。

〓〓（文中人名均為化名）

（責編：夏軒）