樓市調控豈能半途而廢

當下，多少中老年人期盼在有生之年能改善一下住房條件，多少即將結婚的青年男女希望擁有一套自己的婚房，他們攥著手里僅有的一些錢，天天翹首關注著房價的回落，天天等待著一個合適的出手之機，然而事與愿違，隨著2012年的到來，樓市調控剛剛初現的一點曙光，沒有閃爍幾下，便轉瞬即逝了。之后，頂多算得上是止漲的房價，又開始有了新的反彈。無奈、焦躁、怨憤充斥在許多普通民眾的心里。難道，曾經的諾言，曾經的信誓旦旦，就這樣又失信了嗎？難道，樓市調控真的會在起步階段又夭折了嗎？

樓市調控：

不良信號再三釋放

因為，人們的這種擔心，絕非捕風捉影，空穴來風，特別是部分一線城市新地王的出現，再次向人們釋放出不良信號。

瘋狂地王多地再現

廣州：據新華社報道，2012年6月18日上午，由恒大、保利、萬科等18家企業參與，經過100多輪叫價及拍賣師三次提醒“注意投資風險”后，最終恒大以13？郾22億元的價格摘得珠江新城一商業地塊，折合樓面價每平方米約3？郾3萬元，從而將廣州此前的商業地王樓面價每平方米1？郾7萬元的紀錄提升近一倍。業內人士對記者說，這場出讓在持續一年多的調控期內出現，令人驚嘆。不僅參與企業廣泛，而且一改此前土地流拍或低價成交的情況，溢價近170%。中原地產廣東項目總經理黃韜表示：“在近期市場走勢撲朔迷離的情況下，這起成交可能起到不小的標本效應，甚至可能會誤導人們對樓市的預期和判斷。”

時隔月余，2012年7月26日，廣州本土開發商新城市地產以5805萬元的價格又拿下了廣州番禺大石住宅地，折合樓面價11513元/平方米，比2010年該區域單價地王7282元/平方米高出4231元，溢價123%。

北京：據《中國證券報》報道，盛夏的北京燥熱難耐，土地市場的成交熱情也如天氣一般急速升溫。在2012年7月10日舉行的北京市海淀區萬柳地區居住用地拍賣現場，46輪競價后，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司以26？郾3億元的總價摘得該地塊。據業內人士測算，該地塊的樓面地價已經突破4萬元，約為4？郾15萬元，成為北京新單價地王。在住宅類地塊的成交排名中，不僅位列北京首位，也摘得全國頭名。

上海：據《經濟參考報》報道，2012年7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預出讓公告，累計出讓總面積為21？郾21萬平方米。其中，上海火車站北廣場以北地塊，參考起拍價為47？郾46億元。當地一位業內人士稱：“該地塊如果成功出讓，將成為今年上海的總價地王。” 據記者了解，這個“準地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員。與之同時推向市場的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經在一天內成功出讓過7宗土地，最高溢價率達435%。

天津：據《新京報》報道，2012年7月20日下午15∶45，隨著天津土地交易中心拍買主持人的落錘，近日被媒體高度關注的天津師范大學八里臺校區地塊終于塵埃落定。經過78輪競拍之后，中海地產以29？郾7億的價格摘得建筑總面積22？郾8萬平方米、起始價為22？郾3億元的這一地塊。

鄭州：2012年7月11日上午，鄭州市軌道交通有限公司以總價5？郾29億元，成功拿到“9號地塊”，創出鄭州土地新成交價，成為鄭州“新地王”。9號地塊是一處土地出讓年限70年的城鎮住宅用地，折合樓面價8260元/平方米，土地出讓面積37671？郾39平方米，規劃建筑面積64041？郾36平方米。預計出售價在1？郾8～2萬元之間。取得該地塊的，是一家國有獨資公司下屬專門負責置業開發的鄭州市軌道交通置業有限公司。

據鏈家地產市場研究部統計，自今年6月份以后，全國土地市場已經出現了供應高峰。20個重點城市6、7月份共推出土地1069宗，其中經營性用地462宗，超過前5個月供應量的一半以上。與此同時，開發商拿地節奏也有所加快。截至目前，萬科、龍湖、融創、綠地、保利、恒大6～7月份共拿地47塊，總金額達125億元。

全國空置房數字驚人

一邊是多數人買不起房，一邊則是大量房屋空置。住房巨量空置率，也從一個側面說明了我國房地產泡沫的嚴重程度，以及樓市調控的任重道遠。

據有關媒體報道，國家電網公司前不久在對全國660個城市的調查中顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零。這些空置房足以供2億人居住。之后盡管曾有人對此數據提出質疑，但從全國來說，上千萬套的空置房，也并非完全不靠譜。

據《新京報》報道，為摸清實有人口和實有房屋的底數，今年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊對外表示，目前北京市已核對流動人口信息725？郾5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381？郾2萬戶。

據《楚天都市報》報道，武漢大楚房產研究院一份報告顯示，2010年，武漢住宅次新房空置率為23？郾92%，空置率明顯偏高。通過對68個樓盤的實地調查發現，新房空置率最小值為8？郾69%，最大的達到48？郾02%。

在“新浪樂居”發起的全國百城“曬黑燈”行動中，上海站收到了近百個新小區的“曬黑燈”報告，平均黑燈率約為50？郾78%。普陀區曹楊路的江南名廬小區某樓棟拍攝顯示，225戶住宅里，只有35戶亮著燈，黑燈率高達84？郾5%。北京市一名出租車司機因其長期在一些新小區拉客，不時拍下一些照片，他在微博上發布的數十小區近百張“黑燈照”，曾引起廣泛關注。

杭州市水業集團提供的一份內部數據顯示，在對杭州五城區57萬戶自來水抄表收費記錄中，至少有3萬戶是“零水表”。由此說明，這些住宅是無人居住的。

上海交大安泰經管學院應用經濟系主任、教授陳飛翔表示，當前樓市調控再次進入到一個關鍵階段。顯然，不對空置房采取有效的治理措施，就不可能真正把樓市投機者擠出市場。他提出，應盡早啟動空置房處置相關法規的制訂，比如開征空置住房特別稅等。因為城市房屋閑置涉及的不是要不要個人經濟自由的問題，而是一個事關資源合理利用、社會公平正義的問題，我們絕不能任由某些人打著市場經濟的旗號來干擾對抗樓市合理調控。

各地房售量價齊升

今年上半年，全國房市回暖已見端倪，特別是6、7月份以來，大多數一、二線城市均呈現出房屋銷售量價齊升的明顯反彈態勢，可謂全線飄紅。據《地產中國網》報道，6月份，北京樓市成交量同比漲50？郾6%，上海同比漲30？郾67%，廣州同比漲25%，深圳同比漲36？郾63%，廈門同比漲211%……

近9個月以來，樓價上漲城市數量首次超過下降城市。2012年7月19日，國家統計局公布的6月份70個城市樓價數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有21個，持平的城市有24個，而環比上漲的城市數字較上月的6個急劇攀升至25個。

9月3日，中國房地產指數研究院發布了8月“百城價格指數”。數據顯示，2012年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8738元/平方米，環比7月上漲0.24%，這已是今年6月止跌后連續3個月環比上漲。

據北京市住建委的網簽數據顯示，繼紅5月、紅6月之后，7月上半月，北京新建住宅及二手房住宅簽約量均再創新高，其中新建住宅（剔除保障性住房）簽約7952套，二手住宅簽約10446套，合計18398套。與去年同期相比漲幅高達64？郾6%。一個朋友看了多家樓盤后嘆息道：“折扣優惠基本都取消了。”不少房產中介則驚呼：樓市火爆程度的確超乎想象！

2012年6月份，北京頂級豪宅銷售也取得不俗業績。僅一周內即有多起大單成交：盤古七星公館認購4套，單套7000萬元以上；而每平方米售價16萬元的釣魚臺7號院也售出1套，并刷新了北京市最高單價成交紀錄

48小時的思考能值多少錢？100元？1000元？購房人小徐為此付出的賬單是12萬元。近日，小徐看中了通州的一個新盤項目，120平方米的三居室，但他沒有現場拍板，想回去和家人商量一下。稍作思考了兩天，當小徐痛下決心出手時，再回售樓處，沒有任何理由，那套戶型的單價每平方米提高了1000元，一套房兩天漲了12萬元。

如果說2011年的重慶樓市用“冷”字來形容，那么，2012年的重慶樓市用“逐漸升溫”來表達再合適不過了。2012年上半年，重慶主城區商品住宅量價齊升。1～6月商品住宅共成交88760套，同比增長11？郾51%；商品住宅成交均價6517元/平方米，從2月到6月，成交均價上漲690元/平方米。

房貸數額急劇放大

央行公布的《2012年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，截至2012年6月末，全部金融機構人民幣各項貸款余額59？郾64萬億元，同比增長16%。上半年增加4？郾86萬億元，同比多增6832億元。

來自中國人民銀行調查統計司的房地產貸款專項監測顯示，今年5、6月份，全國31個省、市、自治區中，分別有19和22個地區的房地產貸款增速回升，數量大大高于1～4月。6月份，青海、甘肅、上海、重慶、天津和北京6個地區房地產貸款增速回升超過1？郾5個百分點。

專家指出，作為經濟運行的先行指標，銀行貸款增速波動的背后，往往可以傳遞出企業投資冷暖的變化，聯系到二季度樓市各項指標的反轉，表明我國房地產市場階段性回暖的趨勢已經顯現。

房價反彈：

誰是背后的推手

兩次升息三次下調準備金率

去年以來，中國人民銀行連續兩次降息和三次下調存款準備金率（2011年11月、2012年2月和5月），這對樓市來說，無疑是一個又一個難得的利好。特別是央行7月6日的降息，距上一次（6月7日）還不足一個月。

三次下調存款準備金率是個什么概念？據估算，每次下調均可釋放銀行體系流動性資金約4～5千億元、三次共計釋放約1？郾2～1？郾5萬億元，這可不是一個小數目，市場資金緊張的局面有望得到緩解。

所以，房地產業界普遍呈現出一片樂觀情緒，拍手稱快者甚眾。原因很簡單，房地產是一個資金密集型行業，資金鏈就是房地產業的生命線。況且，央行此次是采取了非對稱性降息，貸款比存款降幅更大，這必將大大降低了開發商和購房者融資、按揭的成本。多數受訪者認為，央行兩次降息三次下調準備金率，無形中釋放出房地產信貸政策開始趨于寬松的明確信號，由此也進一步強化了房地產觸底的預期。這種政策效應的逐步積累，在買賣雙方博弈僵持不下之時，有意無意地起到了拉偏手的作用。

業內有關專家也指出，目前我國正處于穩增長的關鍵時刻，央行連續兩次降息、三次下調存款準備金率會釋放出某種信號，讓“樓市調控不再加碼”的判斷在人們的預期中陡然上升，從而也阻止了房價的進一步下滑。

各地政府的土地財政思維

高房價備受詬病，溯本求源，“土地財政怪圈”常常被指為罪魁。不過，土地財政對賣地收入的依賴到底有多大，始終是個謎。清華大學國情研究中心研究員管清友在其微博中對此進行了披露，結論令人震驚：1989年至2010年的21年間，全國土地成交價款增長了6732倍，而賣地收入占地方財政收入的比例漲幅也超過了300倍。

數據還顯示，1989年時，地方財政收入總額為1842？郾38億元，而到了2010年，則創出40613？郾04億元的新高。粗略算來，21年間，地方財政收入增長了21倍多。1989年時，土地收入僅占地方財政收入的0？郾24%，而到了2010年，這一比例竟高達74？郾14%。與其說樓市是由開發商壟斷的，不如說是被地方政府所壟斷。

土地財政對高房價的巨大推高作用被各種數據所證實，同時也反證了為何樓市調控屢次乏力的原由。正是因為土地財政占比太大，地方政府對其依賴性極強，以致當前在沒有其他可替代性財政收入來源的前提下，地方政府肯定不會輕易放棄。而沒有得到地方政府的真心擁護，調控政策也就不可能認真執行，或束之高閣，或高舉輕放，地方政府往往會采取各種手段來規避，因此，房價也就很難降下來。

去年以來，在國家諸多樓市調控政策的打壓下，房價的瘋狂上漲受到了一定的遏制，但許多地方在“穩增長”的壓力下，試圖放松調控的愿望也十分強烈。只要稍稍給出一點信號，嗅覺靈敏的一些地方政府便開始偷偷“暗渡陳倉”，借機搭順風船，以試探中央樓市調控的底線。據權威部門披露，今年以來，全國已有約40個城市出臺了不同形式的讓樓市向好的微調政策，而且力度有進一步加大的趨勢。諸如各地顯現的暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調整、發放購房補貼等。

因此，在巨大利益的沖動下，在土地財政怪圈的牽引下，地方政府的態度已成了樓市調控的關鍵所在。如若不把握好這個節點，怕是再有力的樓市調控政策也會大打折扣，甚至事半功倍。

地產商們不擇手段力挺樓市

地產商們就不用說了，作為商人嘛，挖空心思掙錢是他們的本能。無商不奸這句話，用在一些房地產商身上是再恰切不過了。

“樓市太瘋狂了，連我們業內人士都感到害怕。”重慶一家房地產中介機構的高級管理人員陳女士說，重慶成為“試驗區”以來，樓盤漲價只需銷售經理一句話，立即就可以“漲兩三百”，一些樓盤6月以來基本是按照一個月漲1000元的計劃在執行。為了暴利，開發商甚至不惜毀約賣高價，連對業內人士都“認錢不認人”。

這些腰纏萬貫、驕橫跋扈、揮霍無度的富賈們，骨子里有幾個在流淌著道德的血液，他們自己應該最清楚。但他們畢竟是商人，天天就是攘攘為利而去，熙熙為利而來，只要取之有道，我們不好說他什么。但許多開發商太過奸猾，今日傳出長沙、唐山等地，因資金鏈斷裂，出現多名開發商卷款“跑路”的新聞，這種極不負責的違法之舉，缺德之舉，換來的只有千夫所指，交詈聚唾。

甚至還有的開發商刻意捂盤惜售，顧托兒排隊搶房，花錢收買歪嘴專家胡亂散風……故意制造樓市種種亂象。這些，不僅充分暴露了奸商們的本性，也嚴重干擾了正常的樓市調控。

樓市調控：

撒手锏五招足矣

從眼下來看，中國的樓市調控似乎很難，不然為什么會一而再、再而三地反彈上來。其實說難就難，說不難也不難。關鍵是要找到其中的癥結，對癥下藥。以下五招撒手锏不妨一試：

一、房產稅該出手時就出手

從全國巨量空置房的天文數字來看，其中，投機性購房、官員腐敗囤房肯定不在少數。如何去治，盡快出臺推向全國的房產稅便是利劍之一，并以囤房數量累加，設法加大投機者與腐敗分子的囤房成本。到時候不用你著急，他自己就著急了。那么多的空置房長期沒人住，讓國家為民生問題焦慮，讓百姓天天為住房問題發愁，這是很不正常的現象。房產稅該出手時就出手，國家要有辦法讓玩火者自焚。

知名財經專欄作家、評論員葉檀指出，房產稅一定會加碼，將來全國推出房產稅是大勢所趨，不是想不想推的問題，而是形勢逼迫，必須要推。推出房產稅，也是大多數國家調控房地產市場的一個辦法。

北京大學地產基金中心主任杜猛教授表示，房產稅開征的對象為有兩套房子以上或者超過200平方米以上的住房，這兩種情況都應該開征。對空置房征收房產稅可以將社會資源重新整合。美國和韓國等就是這樣做的，對一套空置房可免征房產稅，但是對多套空置房征收很高的稅。這樣做不但可以打擊單純靠炒房為生的炒房客，也能平衡市場供求關系。有人算過一筆賬，如果將上海全部空置房投入市場，上海在五年內不用蓋房子也能讓人們居有其所。

二、對持房狀況做一次普查

目前我國的房屋持有狀況，可以說是既復雜又混亂。一線城市越擴越大，房子越蓋越多，反倒還是不夠住的。蓋了那么多的房子都到哪里去了？都是誰在住著？到底還缺多少房子？其中究竟有多少房子在炒房客手里？又有多少房在貪官手里？誰能說得清楚。

鑒此，為了摸清房子的家底，很有必要來一次全國性的房屋普查。這樣做的好處，一是有利于結合《物權法》出臺，能更好地保護公民的合法房產。二是針對各地無房戶、住房困難戶的住房問題，在廉租房、經濟適用房的分配上更有事實依據，也能更加公平、公開與透明。三是有利于反腐倡廉建設，能促進領導干部個人財產的申報。若是通過普查，查出貪官有幾處住房而過去未能申報、又不能說明購買房產的資金來源，可以依法予以沒收，以解決窮人的住房困難。四是有利于國家出臺正確的房地產宏觀調控政策，包括通過稅收、土地價格等，將住房不是用于住宿而是作為投資、作為資金儲蓄、作為遺產或商品贈與的行為，課以重稅，收取的資金，可用來解決貧困戶的住房困難。

房產普查后，應發放新的統一的房產證，房產信息全國聯網，以便于查詢和共享。當然，房產普查必須采用實名制，一家人有幾處房產，普查后必須是一目了然的。且通過立法，以確保普查的準確性與真實性。

三、大量興建廉租房廉價房

房價一路高歌，老百姓什么時候才能買起屬于自己的一套房子？有專家認為，解決中低收入家庭住房問題的責任應該在政府，而不是開發商。只要普通民眾的安居問題解決了，即便商品房的價格攀升為天文數字，也與一般民眾無關了，可任由它隨著市場而去。

全國政協委員、著名經濟學家厲以寧曾表示，北京、上海的房價“高得讓人承受不了”，政府應提供廉價房來抑制房價，“應該讓窮人也能住得上房子”。

2010年4月12日，香港瑞安集團主席羅康瑞在博鰲論壇上說，政府應多建廉租房提供給中低收入者。此舉，可借鑒一下香港、新加坡的做法，每年該為多少人提供便宜的保障房或廉租房，政府需在科學統計的基礎上去通盤考慮與實施。

全國政協委員黃鳴也認為，要從長遠角度，充分認識保障“夾心層”安居的重要性。政府有關職能部門要擺脫土地財政思維，糾正住房過度市場化傾向。解決中等收入群體安居問題，除國家投入外，還應引導和鼓勵國企、民企、互助組織、公益基金等機構，以保本微利原則參與到公共住房建設中來。

從世界范圍看，尤其是經濟發達國家，經濟適用房、廉租房等非商業性的公共產品，從來都是住房體系中最重要的組成部分。有些國家，對未達標的地方政府，甚至還要處罰。法國《回聲報》報道說，2010年，法國666個市鎮因保障性住房比例未達到《城市更新與社會團結法》最低20%的要求而面臨罰款，預計罰金總額為7620萬歐元。

四、新婚夫婦可免地價購房

全國政協委員們在一次調研中發現，上海已婚青年普遍存在安居問題。被調查對象中，已婚比例為77%，但擁有獨立婚房的僅為46%，兩者相差近31個百分點。其中已購房者，靠上兩代長輩資助的占46%，靠雙方父母資助的占28%，完全靠自己收入積累置業的僅為3%。這說明，青年婚房仍然是一個大難題。

2009年兩會上，全國工商聯房地產商會就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，土地成本占直接成本的比例最高，達到58？郾2%。上海、南京、杭州2009年居住用地地價占房價比分別為47？郾36%、47？郾89%、45？郾47%。

男大當婚，女大當嫁，居無定所怎么成。特別是對于城鎮青年，自己剛剛工作，掙錢又不多，想租房，租不起；想買房，買不起。不啃老，誰也過不了婚房這一關。鑒此，有專家曾表明城鎮居民也應擁有宅基地的觀點。我覺得，這很有建設性，也合情合理合法。憲法規定，城市的土地屬于國家所有。“國家所有”歸根到底還是全民所有。政府是依法代表人民來管理土地的。耕者有其田，居者有其屋，應該是社會主義國家的基本理念，也是人權得以體現一個最基本保障。

說得再清楚一點，即是，城鎮居民也應像農民一樣，都擁有一塊屬于自己的宅基地——每人50或80平方米，只許居住，不能買賣。購置首套房時，政府應將城鎮居民個人所擁有宅基地面積的這一部分賣地收入退還給買房者。如此一來，盡管國家和地方政府少收入一些，但讓利于民不也是一件大好事嗎？同時也解決了青年男女“剛需”的難題，一舉多得，何樂而不為呢？

五、納入地方政府政績考核

樓市調控之所以總是舉步維艱，地方政府的土地財政思維是重要阻力因素之一。要使地方政府積極起來，要使中央樓市調控政策能夠順利上下貫通，加大對地方政府的考核力度也是一步好棋。凡地方政府有違規行為，或陽奉陰違，或變相松綁，或打擦邊球者。對此，可開通網上有獎密碼舉報。一經查實，堅決嚴肅處理，甚至免職。如此，真正頂風而上，敢于拿自己的政治生命去觸碰“高壓線”者，畢竟會少之又少。

對于樓市，中央高層已多次表達了堅決調控的最強音，民眾對此無不歡欣鼓舞。但樓市調控的諸多負面力量畢竟不可小覷，稍有風吹草動，他們便會東山再起，合力作祟，繼續推高房價，人們切不可掉以輕心。樓市調控絕不是一朝一夕、一戰一役即可解決的戰斗，但也不可藉此而凈做一些雷聲大、雨點小的事。國家必須出臺一套長效治本之策，以民意80%都能打對勾為最終標準，如此，樓市調控也就不需要再談什么了。

（責編：山林）