加強(qiáng)全過程管理做好房地產(chǎn)成本控制

【摘 要】房地產(chǎn)工程系統(tǒng)而復(fù)雜，在建設(shè)過程中，它需要耗費(fèi)大量的能源、資源，實(shí)際施工過程中，又有非常大的人力、物力；財(cái)力投入。實(shí)施房地產(chǎn)的全過程管理，對于工程的成本控制，提高資源利用的效果，能起到很好的作用。本文研究了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目從決策到竣工各個(gè)時(shí)期的成本控制，對于其中需要注意的事項(xiàng)進(jìn)行了相應(yīng)的闡釋。

【關(guān)鍵詞】成本控制；全過程管理；房地產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)如果想要在市場競爭中取勝，獲得經(jīng)營利潤，必須要加強(qiáng)成本的控制。房地產(chǎn)的成本主要包括：土地使用費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息以及財(cái)物稅收費(fèi)用等等。它們存在于房地產(chǎn)全部運(yùn)營過程當(dāng)中，每一步的成本都不能小視。這里所說的主要是對于可變費(fèi)用的壓縮與掌控，可變費(fèi)用一方面是可以控制的資本費(fèi)用，另一方面又是對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有較大影響的費(fèi)用。

1 項(xiàng)目決策期的成本控制

我們都知道，如果想要制定一個(gè)高水平高質(zhì)量的投資決策，需要做的有幾點(diǎn)：準(zhǔn)確把握投資環(huán)境；對投資立意與環(huán)境關(guān)系的深層次把握；有一個(gè)理性健全的投資機(jī)制。基于此，為了做好房地產(chǎn)成本控制工作，需要從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行把握。

（一）對投資成本進(jìn)行調(diào)查分析。需要了解目標(biāo)地域的地質(zhì)情況、土地價(jià)格、相關(guān)市政配套條件、主要設(shè)備與材料的價(jià)格，以及當(dāng)?shù)氐恼傩丈盍?xí)慣，也要加以考慮。這些因素對項(xiàng)目的成本都有不容小覷的影響。如果因?yàn)槟承┛陀^因素導(dǎo)致工期無法如時(shí)完成，那經(jīng)濟(jì)損失則是難以估量的。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇之前，一定要做好投資環(huán)境的調(diào)查研究分析工作。

（二）把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、做好估價(jià)工作。在正式的決策評估工作開始之前，要對該房地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)方向上的掌握，包括規(guī)模、數(shù)量、適應(yīng)人群有個(gè)總的概念，以此形成對未來售價(jià)的估量，把預(yù)測未來售價(jià)與調(diào)查得來的投資成本數(shù)進(jìn)行粗略比較。開發(fā)公司一定要先擇具有良好市場前景的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。

（三）做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目可行性研究。費(fèi)用測算的標(biāo)準(zhǔn)要和當(dāng)?shù)匚飪r(jià)與項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合考慮，盡可能地做到客觀和準(zhǔn)確。在系統(tǒng)的研究和決策過程中，要做到富有前瞻性的集體理性決策與項(xiàng)目投資。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)調(diào)研材料，召開集體會議，共同探討。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的成本控制

據(jù)分析，房地產(chǎn)的總成本，有80%以上是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段確定下來的，設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段，對工程造價(jià)、工期、質(zhì)量以及建成以后的經(jīng)濟(jì)效益都起到?jīng)Q定性的作用。因此，控制好項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的成本成為總成本控制的決定性階段，在建筑物的外觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、平面布置、主要設(shè)備以及裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，進(jìn)行系統(tǒng)全面的分析掌控，以期達(dá)到成本控制的最佳效果。

（一）限額設(shè)計(jì)。按照預(yù)計(jì)的投資估算，對施工設(shè)計(jì)中的各環(huán)節(jié)進(jìn)行資金限額，在規(guī)定額度范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，不得超出。惟有各環(huán)節(jié)成本限制住，才能使總成本得以不超出控制范圍。

（二）在設(shè)計(jì)過程中，對方案進(jìn)行最優(yōu)化選擇，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等角度，對項(xiàng)目的布局、功能劃分、戶型、結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行多樣化的對比研究，從中擇出最優(yōu)方案。在滿足預(yù)期房產(chǎn)功能的要求下，盡可能使投資成本降到最低。

（三）加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，防止設(shè)計(jì)的不足甚至是失誤帶來施工過程中巨大的浪費(fèi)。在圖紙上的方案落實(shí)到實(shí)地工作中之前，是最易修改的，花費(fèi)的數(shù)額也最小，審核時(shí)，要及早發(fā)現(xiàn)問題，及早進(jìn)行解決。問題發(fā)現(xiàn)得越早，無用成本越低。

3 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的要點(diǎn)主要是投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的編制、評標(biāo)和定標(biāo)。

（一）盡量采用施工圖招標(biāo)，施工圖比較完備的情況下，采用總價(jià)包干形式，有利于造價(jià)的控制。也可采用工程量清單進(jìn)行報(bào)價(jià)，使投標(biāo)單位可以集中精力進(jìn)行單價(jià)分析和施工方案編寫，避免各投標(biāo)單位所報(bào)工程量相差太遠(yuǎn)，利于評標(biāo)和選擇合適的施工單位。

（二）選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價(jià)適中的施工單位。

（三）對合同的起草、審察、簽字工作，要把好關(guān)，對工程價(jià)款盡量使用固定總價(jià)的方式，少留活口。

4 項(xiàng)目施工過程中的成本控制

施工階段投入的資金量是最大的，此階段的成本控制的要點(diǎn)主要是設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、材料的供應(yīng)及工程款的支付等。

（一）編制成本計(jì)劃和工作流程，落實(shí)現(xiàn)場管理人員各自的職能和任務(wù)。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善監(jiān)理職責(zé)分工及相關(guān)制度，落實(shí)監(jiān)理的責(zé)任。

（二）加強(qiáng)施工前的審核工作，熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化較大的部分作為重點(diǎn)控制對象，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。開發(fā)單位要健全工程變更管理制度，對于變更的描述要求準(zhǔn)確、客觀，杜絕虛假舞弊現(xiàn)象的發(fā)生。對市場價(jià)格等因素熟悉掌握，對施工單位變更后的施工情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督。

（三）建立工程變更現(xiàn)場簽證管理制度，明確各部門的分工及責(zé)任，部門之間相互制約，使其管理科學(xué)化、規(guī)范化。工程變更既要滿足工程施工及使用功能需要，還要考慮經(jīng)濟(jì)合理及投資節(jié)約。對于施工條件改變、設(shè)計(jì)改變、進(jìn)度改變要加以重視。做好工程記錄，保存好各種文件和圖紙，為處理可能發(fā)生的各種索賠提供依據(jù)。

（四）施工方案及施工措施等，應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施控制成本。對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上可以應(yīng)用新材料、新工藝、新方法，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期。

（五）必須做好市場價(jià)格的管理工作，只有掌握材料設(shè)備價(jià)格，特別是大宗材料設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)趨勢，才能控制好材料及設(shè)備采購價(jià)格。對于施工企業(yè)自行采購的材料設(shè)備，可以采用在保證質(zhì)量的前提下合理限價(jià)，雙方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。對于甲供的材料設(shè)備，在滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下盡量選用市場供應(yīng)充足、價(jià)格相對低廉的材料設(shè)備，并把握好訂貨時(shí)機(jī)。

（六）加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。合理安排施工順序，綜合考慮配套工程與總體工程、主體工程的進(jìn)度銜接，減少二次施工造成的浪費(fèi)。

5 項(xiàng)目結(jié)算期的成本控制

（一）施工單位的工程結(jié)算中，多算冒算、增高取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象普遍存在。開發(fā)公司自身要組織工程專業(yè)人員由原投標(biāo)文件、圖紙、合同為基礎(chǔ)，對施工企業(yè)提供的結(jié)算書嚴(yán)格認(rèn)真審核，更要委托工程造價(jià)咨詢企業(yè)對工程的結(jié)算書進(jìn)行更加專業(yè)系統(tǒng)的審核。可以把工程造價(jià)咨詢企業(yè)的工作與減少成本的金額進(jìn)行掛鉤，以提高其工作積極性。

（二）預(yù)結(jié)算審核時(shí)應(yīng)注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同對成本的影響。結(jié)算工程必須有竣工驗(yàn)收單，甩項(xiàng)工程必須在結(jié)算中扣除。

（三）廣告推廣方案的成本控制。

廣告推廣不止處于項(xiàng)目結(jié)算期，而是跟在整個(gè)的房地產(chǎn)經(jīng)營過程之中。從設(shè)定品牌形象，到宣傳方案的策劃與形成，再到廣告投入。其成本所占比例也不小。一定要參照廣告調(diào)查的結(jié)果，拿出最優(yōu)化方案。比如，要減少電視、雜志等媒體的廣告投入，加大手機(jī)短信廣告力度的投入。力求用最經(jīng)濟(jì)的方法，得到最實(shí)際的效益。

6 總結(jié)

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，項(xiàng)目的篩選與投資決策對工程開發(fā)的成敗關(guān)系重大；工程的設(shè)計(jì)是實(shí)際效果與成本對立統(tǒng)一工作的關(guān)鍵一步；工程施工是整個(gè)房地產(chǎn)工程的中的核心工作，其中的招投標(biāo)工作、工程變更事項(xiàng)、設(shè)備與材料的管理采購工作的成本控制尤其不容忽視；在工程竣工收尾階段，資金結(jié)算辦理工作對于工程總造價(jià)也是收官一步。這其中的任何一個(gè)方面出現(xiàn)紕漏，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)工程的成本異常。由此，我們一定要管理好全過程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，對構(gòu)成成本的全部原因進(jìn)行分析與掌控。與此同時(shí)，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本工作要和工程的質(zhì)量控制工作、工期進(jìn)度控制工作相協(xié)調(diào)，惟有如此，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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