試析房地產項目管理問題與創新途徑

【摘 要】如何做好房地產項目的管理是一個重要的問題，面對我國經濟的快速發展和加入WTO的國際形勢，房地產項目的管理遇到了新的問題和挑戰。本文就房地產項目管理的原則和出現的問題以及創新途徑做出了幾點分析。

【關鍵詞】房地產項目管理；原則；創新途徑

房地產項目的建設和開發是一項系統而復雜的工程，建設的周期較長，工程量大，涉及到很多行業和很多方面的內容，所以進行房地產項目的管理是一項重難點問題。房地產項目管理包括了一系列的內容，工程項目的成本、質量、進度、資料、技術、設備、合同、安全等各個方面。

1 房地產項目管理原則分析

要實現房地產項目管理的目標，保證項目組織高效有序的進行，在房地產項目系統復雜和時效性等的影響下，項目管理必須要保證一般的原則來配合房地產的正常運行。

1、目標統一的原則。使房地產項目管理有效的實施和運行需要各個參與者要能夠有明確統一的目標，這是項目管理的首要保證。在項目的設置和運行的時候需要采用統一的政策和方針，是參與者有著共同的目標，是設計、施工、組織、合同等規范性文件能夠貫徹實施到位，項目實施的全過程能夠達到預期的目標。

2、責任權平衡原則。房地產項目管理過程中需要能夠明確設置各方的責任范圍，是參與者能夠明確自身的職責和權益，在參與項目管理的過程中將有關問題和文件嚴格的執行到位，確保項目責任明確到各方。

3、適用性和靈活性相結合的原則。在管理的過程中遇到的問題是多樣化的，項目的大小和環境以及業主的要求都是有著很多的變化的，在實施的過程中需要有一定的變化空間和靈活性，針對于不同的項目和業主要有相適應的解決辦法。項目的管理辦法是有很多種的，即使是一個項目的管理，由于過程是有很多的程序的所以也可以有很多靈活的變化，這樣可以保證管理的過程中更加的具有適應性和合理性。

4、組織制衡原則。在管理的過程中需要對于不同的組織之間制定一定的制約關系，各方應該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實現了高效的管理模式。

5、管理人員責任連續性的原則。在管理的過程中很多時候會遇到由于責任性不強而出現的問題，在項目眾多的管理問題中出現了矛盾交叉、找不到責任人的狀況。在這樣不明確的責任體系中，房地產項目的管理將會出現很多的漏洞，工作人員也會出現責任的推卸問題，管理的難度加大，責任無從承擔。這些都是工作人員的責任不連續性導致的，在管理的時候要注意做好工作人員管理銜接工作。

2 房地產項目管理問題分析

1、沒有進行相關項目的可行性研究分析。

在進行房地產項目的開發時，開發商只是講究一味的拿下土地，以“招拍掛”形式進行土地的開發，沒有在前期進行土地狀況的可行性研究分析，盲目的進行投資和建設，對于市場的前景沒有準確的把握的情況下就已經開始了策劃、研究和設計，這樣的模式是具有很大的市場風險的，政府的要求和政策的變化等會造成更大的風險問題。

2、方案和施工圖的設計沒有全面專業的設計理論指導。

在進行房地長項目的設計和施工的時候，應該是具有專業的設計指導的，在設計的時候要結合地形進行前期的規劃和設計，而后才能開始進行房屋設計和施工圖的繪制。很多的項目在實施的時候就忽視了設計和施工圖紙的問題，在實際實施的過程中就出現了很多的變更和漏洞，造成了規劃的失誤，施工質量等問題，造成了資源的嚴重浪費，而且導致工期加長，設計方案不合適等嚴重問題。

3、建設施工的階段項目管理出現問題。

在建設項目的實施過程中，現場的管理問題是重要的，而且具有一定的復雜性。在現場，很多時候由于管理機制的問題，造成了責任方混亂不明確或者是權限問題，導致施工的進度受到影響，工程的進度和資金問題都遭受到一定程度的影響。工程中出現了變更就會影響到施工的各個方面，施工的進度和費用都會超出預期的標準。

4、項目管理中存在管理的漏洞和弱點。

在進行項目管理的過程中存在著管理的弱點，由于復雜性對于一些問題沒有重視，如項目的前期策劃和市場的調研、客戶的服務和銷售控制以及融資問題。在項目的開發過程中出現此類問題造成了項目開發成本加大，管理出現糾紛等問題。

5、物業服務沒有得到重視，服務不到位。

房地產項目開發的過程中，物業服務就是其售后服務，是項目管理中很重要的一個部分。這是客戶和企業保持聯系的方式，是企業品牌樹立的標志。在管理的過程中物業公司會由于管理的懶惰或者是自身贏利等關系沒有對于雙方的售賣關系進行及時的處理，維修設施等處理不到位等，這樣對其沒有引起足夠的重視將會導致企業信譽下降，品牌下降等問題。

6、項目管理與相關職能部門缺乏協調性。

項目管理的部門需要與相關的職能部門之間相互配合才能將問題實施下去，在管理的時候由于兩部門各司其職，管理部門在對自身工作負責的情況下對于其他的問題卻沒有相應的責任心，導致問題出現后相互之間出現責任的推諉，整體的管理水平都受到影響。

3 房地產項目管理的創新途徑分析

房地產項目管理的創新途徑，主要表現為以下的幾個方面

1、實現房地產開發企業信息化。這是現代化企業在經營和作出決策時的重要依據，對企業的戰略發展起到很大的參考，同時保障企業的資源都發揮出有效的效用。同時房地產信息反映出了房地產市場的變化和企業內部的狀況，對于房地產方面的信息更新有重要的作用。在進行房地產項目管理的時候需要對于信息進行及時的分類和收集，進行相關專業的分析和評價，作出決策。引進房地產信息管理系統，大力發展電子商務，及時準確的獲取房地產信息，保證企業的良好運轉，實現信息化加強對于房地產信息系統的建設。

2、做好房地產策劃。投資者需要以市場為導向，做好房地產的策劃和開發，規范化操作，將品牌化觀念來占領市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標的實現，增強企業和項目的競爭力。社會資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優勢。

特別是在營銷策劃中要結合市場對于樓盤的消費層次和消費人群、價格和戶型等進行決策，以銷售的情況來進行樓盤的再建設，這是一種長遠的銷售眼光，培養出客戶區域市場，主動去創造效益而且實現了以人為本的理念，對于品牌的塑造有很好的作用。

3、培養高素質的房地產管理人才。這是知識經濟時代的客觀要求，對于企業的發展是一種強大的動力，增強企業的競爭優勢，人才的競爭才是市場競爭的根本。提高管理者自身的水平，完善獎勵機制，同時建立一定的員工培訓體系。

4、加強企業管理的文化建設，營造出良好的企業氛圍。企業的管理文化決定了全體員工的核心價值觀，對于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規范和調節作用。在進行房地產項目管理的時候需要對于核心的管理對象的管理意識和水平進行一定的培訓和提高，在企業的實踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關心人和培養人，在企業文化氛圍中聚集人才，使房地產企業成為競爭中的贏家。

4 小結

本文從房地產項目管理的幾個方面對其進行分析，由于其工作的復雜性，在管理的時候要分清主次，抓住重點的同時兼顧各方，統籌全局的同時抓住細節。在實踐的過程對于管理問題不斷學習和提高是做好房地產項目管理工作的最根本辦法。

參考文獻

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