當前調控政策下如何預防房地產泡沫

【摘 要】針對當前房地產行業嚴峻形勢，以房地產泡沫產生為切入點，介紹了其評價指標，當前房地產行業現狀及宏觀經濟特點，最后提出了個人的一些政策建議。

【關鍵詞】房地產；泡沫；評價指標；政策建議

房地產泡沫主要體現在價格泡沫上，具體是指房地產價格脫離其基礎價值而持續上漲的過程及狀態。其直接原因是投機者對房地產市場的估計過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產自身價值以及盈利能力。1998年7月3日國務院發布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國房地產業進入了實質性運作階段。

目前各大房地產企業資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經濟，但如何應對目前的房地產形勢至關重要。

1 房地產泡沫評價指標

目前應房地產泡沫評價指標大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產業景氣指標體。其分為三個部分：同步指標、先行指標和滯后指標。同步指標是指其循環轉折點與總體轉折點幾乎同時出現，其作用主要是描述當期經濟運行所處的景氣狀態。先行指標是指其循環轉折點在出現時間上穩定地領先于總體循環相應轉折點的指標。為指標體系提供預警功能。滯后指標是指其循環轉折點的出現落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。

基于行政降溫和歐債危機的雙重影響，中國的房地產市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調控政策，放緩一些激進的做法。

2.2 宏觀經濟特點

通過對當前房地產行業形勢的觀察和分析，統計資料發現當前宏觀經濟特點表現為以下四個方面：

1）貿易不均衡

目前我國的外匯儲備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲備大國。我國對美國的貿易順差連年持續擴大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。

2）金融市場不斷開放

我國于2001年12月加入世界貿易組織，緊接著在結束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產業的迅速膨脹。

4）民間流動資金依然過剩

由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產品比較匿乏，這便使得大量民間流動資金涌入房地產行業，使得房地產價格暴漲，產生房地產投資過熱現象。民間流動資金過剩是導致近年我國房地產價格上漲過快的主要原因。

3 防止房地產泡沫政策建議

在當前嚴峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導和促進我國房地產行業健康發展。

1）針對我國監管國外游資為防止泡沫發生，我們必須嚴格管制并進行積極引導國外游資的流入，防止出現投機行為。具體措施有：通過保持國內房地產行業的健康發展，有效的阻止國外游資投機房地產業；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規定；采取相關稅收政策來抑制國外游資的投機行為。

2）針對人民幣升值

人民幣升值壓力逐漸增大，其與經濟的穩定息息相關。具體建議有：實現人民幣漸進性升值，防止升值過快造成對房地產行業的沖擊；對現有外匯管理體制進行適度改革，減緩升值壓力。積極引導國外資金流入國內具有一定科技含量的制造類行業。

3）貨幣政策建議

當前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產價格實行指標化以及及時監測，以保證我國房地產行業健康發展。具體建議有：有效控制銀行信貸規模，同時嚴格管制房地產信貸數額比例；利用綜合利率手段對我國房地產行業進行調控；通過建立房地產預警系統，盡快制定有效的貨幣政策。

參考文獻

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