針對(duì)房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展起來，也成為了當(dāng)今促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一種方式。而房地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)步發(fā)展，就離不開房地產(chǎn)策劃，要分析房地產(chǎn)策劃的定位、應(yīng)用和設(shè)計(jì)。在本文中，不僅對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行了具體分析，更以其在小區(qū)設(shè)計(jì)中為例，對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行總結(jié)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)相一致。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)策劃；建筑設(shè)計(jì)；小區(qū)

1 房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)策劃作為一種無形的概念存在于房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)之中， 它涵蓋了很多方面。一般情況下，它的工作包括市場(chǎng)調(diào)研、前期機(jī)會(huì)研究、初步策劃、可行性研究、詳細(xì)策劃和營(yíng)銷策劃等階段，這些階段缺一不可。房地產(chǎn)策劃的過程是一個(gè)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的資源能夠進(jìn)行優(yōu)化配置的過程，不僅要考慮其開發(fā)商項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、資源特征，還要清楚的分析此處房地產(chǎn)適合發(fā)展什么，多大的規(guī)模，和開發(fā)的速度——即房地產(chǎn)的資源配置合理化，成本最低化。優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮著極大的作用，換句話說便是，房地產(chǎn)策劃就是在合適的時(shí)間合適的地點(diǎn)，將合適的產(chǎn)品送到合適的客戶面前。

2 策劃與設(shè)計(jì)的關(guān)系

房地產(chǎn)的策劃與設(shè)計(jì)是既有區(qū)別又有關(guān)聯(lián)的工作，因?yàn)樗麄兙哂胁煌乃季S模式。房地產(chǎn)策劃的關(guān)鍵是根據(jù)現(xiàn)有的條件，比如地理位置，成本等策劃出與實(shí)際相關(guān)聯(lián)的富有抽象含義的概念；而房地產(chǎn)設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)師按照自己的思維模式憑空對(duì)房地產(chǎn)做出的完美設(shè)計(jì)概念。如果要是將策劃師與設(shè)計(jì)師聯(lián)合到一起，那么對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)不僅能有概念上的了解，也能有空間的合理規(guī)劃。在進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)彼此的顧慮都做到相應(yīng)的思考，這樣就能避免很多房地產(chǎn)業(yè)的麻煩問題。

3 房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃時(shí)，要經(jīng)過反復(fù)研究，討論每一個(gè)方案的可行性。那么，以下便是在房地產(chǎn)策劃中要注意的細(xì)節(jié)：《房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)的應(yīng)用》

3.1 市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)

首先區(qū)位的前景要明朗，要有一定的歷史文化，要使其能夠發(fā)展成為集別墅、住宅和工業(yè)產(chǎn)地為一體的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；其次該地區(qū)的市場(chǎng)狀況要良好，樓盤的規(guī)模和設(shè)計(jì)要符合當(dāng)?shù)氐匿N售狀況；最后是中小戶型的興起，就整個(gè)市場(chǎng)的銷售狀況來說，中小戶型的銷售量比較大。

隨著對(duì)市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)的具體分析，房地產(chǎn)的開發(fā)前景得到很大的提高。

3.2 建筑用地分析

每項(xiàng)房地產(chǎn)的開發(fā)，對(duì)其建筑用地的分析是至關(guān)重要的。

3.2.1 就外部條件分析

以高速公路為主的項(xiàng)目，道路和市政的設(shè)施配套相對(duì)完整，可以作為一個(gè)有利條件；周邊的配套設(shè)施也要完善，比如消費(fèi)市場(chǎng)；另外還要考慮小區(qū)內(nèi)的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通條件。

3.2.2 就內(nèi)部條件分析

基地所處于的地勢(shì)，要有利于小區(qū)內(nèi)污水的排放；基地和道路之間的綠化隔離帶，要能起到降低噪聲污染的作用，如不能，一定要采取相應(yīng)的有效措施；小區(qū)的出入口要有利于車輛的通行，基地和開發(fā)度一定要相對(duì)成熟。

3.3 整體方案的構(gòu)思

3.3.1 在對(duì)項(xiàng)目做全面的分析和調(diào)查之后，要按照消費(fèi)者的導(dǎo)向原則、以及個(gè)性化原則確定房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，憑借全新的產(chǎn)品功能體系和文化品位打動(dòng)客戶，使其成為該項(xiàng)目的消費(fèi)者。

3.3.2 如果項(xiàng)目所在地的噪聲污染比較嚴(yán)重，那么為了解決噪聲問題，除了加強(qiáng)綠化帶之外，還可以在基地靠近公路的一帶安裝吸音板，這樣就減少的噪聲造成的污染。

3.3.3 如果此項(xiàng)目的基地污水無法有效的排放，那么開發(fā)商可以自行建設(shè)污水處理系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行有效的過濾并加以利用，比如可以用來灌溉。

3.3.4 小區(qū)出入口的建設(shè)可以根據(jù)未來公路的規(guī)劃重新設(shè)定，這樣就能保證了未來的交通便利。

如果當(dāng)?shù)氐氖姓O(shè)施缺乏，那么供應(yīng)商可以根據(jù)其提供的自然資源進(jìn)行充分利用，不僅能做到與環(huán)保理念相吻合，還能順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。

3.4 策劃創(chuàng)意與建筑設(shè)計(jì)

在策劃上，利用小區(qū)內(nèi)無法比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，再對(duì)其賦予鮮明的個(gè)性，讓消費(fèi)者感受到“表里如一、皆大不同”的主題觀念，也能讓人體會(huì)到溫暖的味道。在設(shè)計(jì)上，突出小區(qū)內(nèi)的“小島”的概念，營(yíng)造綠水環(huán)繞的氣氛，并實(shí)現(xiàn)緊湊式的別墅樣式，滿足消費(fèi)者的視覺要求和消費(fèi)要求。

隨著小區(qū)項(xiàng)目的深入展開，項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)必須要做到提高自身認(rèn)識(shí)，積極實(shí)踐，充分發(fā)揮自己的功能，避免在開發(fā)的過程中出現(xiàn)問題。

4 房地產(chǎn)策劃的禁忌

目前房地產(chǎn)策劃已經(jīng)成為一種服務(wù)能力，也成為一種趨勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)中必不可少。但是在進(jìn)行策劃時(shí)，策劃人員要注意禁忌：

4.1 策劃不能趕潮流

消費(fèi)理念有“時(shí)尚”、服飾有“潮流”，但是房地產(chǎn)策劃卻最忌這樣的時(shí)尚潮流。因?yàn)橥恋鼐哂衅渥约旱墓δ苄裕ㄗ匀粚傩院徒?jīng)濟(jì)條件，這不是由“跟風(fēng)”就能決定的，即便在同一塊土地上，但是也能建設(shè)處不用價(jià)值的住宅。比如：萬(wàn)科曾經(jīng)策劃的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，但是如果換做另一個(gè)公司要做一個(gè)“四季花城”就會(huì)成功么？答案是未必，因?yàn)楦饔懈髯缘南M(fèi)群。房地產(chǎn)策劃行業(yè)如果出現(xiàn)跟風(fēng)的現(xiàn)象，那么就是對(duì)策劃人員最大的嘲諷，也只能用兩種原因來解釋：一是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)不正常現(xiàn)象；二是策劃人員江郎才盡，不具備作為一名策劃人員的資格。每項(xiàng)房地產(chǎn)的銷售量是否到達(dá)可觀的現(xiàn)象，主要在于該項(xiàng)房地產(chǎn)是否滿足消費(fèi)的需求，是否具有良好的居住環(huán)境和建筑的質(zhì)量。

4.2 策劃上拒絕專政

項(xiàng)目的策劃要有民主的氣氛，每個(gè)策劃方案都是要由多個(gè)策劃師共同協(xié)助完成的，如果要是只有一人說了算，那么在后期的建筑過程中很有可能出現(xiàn)問題。項(xiàng)目的策劃要涉及眾多的學(xué)科，比如融資、招標(biāo)、銷售、招租等過程，所以項(xiàng)目的開發(fā)商在選用策劃人員的時(shí)候一定要慎重，一定要策劃資格許可證，另外也一定要考慮策劃專業(yè)人員的數(shù)量。

4.3 開發(fā)商最好不要自己做策劃

古人有句話叫“當(dāng)局者迷、旁觀者清”，開發(fā)商在接手一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，有時(shí)會(huì)為了商業(yè)機(jī)密的問題，而選擇自己進(jìn)行策劃開發(fā)。但是他們忽略了自己對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不充分的現(xiàn)象，導(dǎo)致在策劃中會(huì)出現(xiàn)一些致命的偏差。還有一種可能，就是開發(fā)商決策層的思維可能會(huì)在無形之中影響到策劃人員的靈感，有時(shí)會(huì)難以做出正確的策劃。因此房地產(chǎn)的策劃要委托專業(yè)的策劃公司來承接項(xiàng)目的策劃，策劃公司也因此能夠更好的建立自己的品牌。

5 房地產(chǎn)策劃的合理應(yīng)用

房地產(chǎn)要落足于市場(chǎng)運(yùn)作，必須要從產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分之下尋找突破口；在策劃中要避免出現(xiàn)“羊群效應(yīng)”，導(dǎo)致資源浪費(fèi)；另外要增強(qiáng)房地產(chǎn)策劃的操作性，以便帶來實(shí)在的利益。

房地產(chǎn)策劃常規(guī)的程序包含：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、背景分析、項(xiàng)目SWOT分析、產(chǎn)品定位、消費(fèi)群定位等，商業(yè)地產(chǎn)的策劃側(cè)重于項(xiàng)目定位，住宅地產(chǎn)的策劃卻側(cè)重于目標(biāo)市場(chǎng)定位。

針對(duì)房地產(chǎn)策劃，一定要合理的利用資源，要從全局性的角度出發(fā)，將求產(chǎn)品、策劃、定位、執(zhí)行的完美聯(lián)系，打造完美的戰(zhàn)術(shù)體系，在房地產(chǎn)行業(yè)獲得更廣闊的空間。

6 結(jié)語(yǔ)

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)策劃也日益重要。建筑師和策劃人員的工作方法也策劃思維也要與時(shí)俱進(jìn)，增強(qiáng)自己的專業(yè)領(lǐng)域知識(shí)，以便能夠承接各種房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目，適應(yīng)市場(chǎng)需求的不斷變化。而策劃人員更要為建筑設(shè)計(jì)提供合理性和科學(xué)性的策劃保障，使設(shè)計(jì)能夠更準(zhǔn)確的把握設(shè)計(jì)尺度，更加有的放矢，這樣也能更加有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]蘭峰，崔晶莉：《對(duì)房地產(chǎn)策劃工作的思考》，現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008年第8期

[2]胡濤：《房地產(chǎn)策劃在小區(qū)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用》，山西建筑，2008年3月第8期

[3]包愛華：《房地產(chǎn)策劃行業(yè)的發(fā)展與思考》，中外房地產(chǎn)報(bào)，2000年第13期

[4] 翁少群，，劉洪玉：《我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資參與及其影響》， 建筑經(jīng)濟(jì)，2005，( 9)