房企參與保障性住房開發建設帶來的社會責任與經濟效益

【摘 要】加快建設保障性住房是保障和改善民生、促進社會和諧穩定的必然要求，是調整住房供應結構、促進房地產市場健康發展的重要途徑。本文粗略分析了參建房企的社會責任與經濟效益。

【關鍵詞】保障房建設；房企；社會責任；經濟效益

近年來，作為房地產市場龍頭企業的房企在參與經濟發展，分享市場帶來商機同時履行和承但社會責任，這是房企應該也必須共擔的社會角色所決定的。參建房企的社會責任在宏觀層面上是順應調控、優化投資、保障民居、抑制房價、擴大內需，微觀層面上是多方籌措資金、優化限額設計、確保工程質量、控制建設成本、保證年度開竣工率。

參建房企在履行社會責任的同時，還面臨經濟效益的雙重考驗。目前，已有部分上市房企和中央房企陸續參建保障房。那么，參建保障房獲得經濟效益的模式是萬科地產“上市公司1塊錢利潤”模式？保利地產“3—5%利潤”模式？遠洋地產“尋求贏利性和公益性適當均衡”模式？北辰實業“參建保障房微利或虧錢”？而更多的房企擔憂參建保障房僅盡社會責任，無從獲取經濟效益。

以下為北京市2009年8月某保障房項目投資估算，我們來粗略分析如何控制成本、獲取可能的經濟效益。【案例】項目位于北京市西郊，六環外，建設用地面積138900 m2，建筑面積342397.32m2，其中經濟適用房311581.82 m2，廉租房30815.5 m2，配套公建14400 m2。容積率2.3；綠地面積45400 m2；居住用地建筑密度21.5%。建筑層數1-18層。住宅總套數4341套，其中廉租房544套，經濟適用房3797套。結構形式全現澆砼，裝修標準按廉租房、經適房標準規范。投資估算按政府回購考慮，未考慮銷售費用。項目法人投標時間為2007年6月，土地價款以法人投標文件的征用土地和拆遷安置補償費用為準。政府給定單方限價4268元/ m2。

就本案例而言，單方造價4268元/ m2是政府限價，投資估算4128.21元/ m2已在此內。分析上述，建筑安裝主體工程1、建筑安裝小市政工程2分別占開發成本一的54%、8%，比重較大且隨設計圖紙、工程建設、開發管理等主觀因素而變；土地費用3占開發成本一的25%，比重較大隨國家政策、拆遷周期、安置人員等客觀因素而變；前期工程費用4、開發管理費用5分別占開發成本一的2%，比重較小隨國家政策、開發管理等主、客觀因素而變；銀行貸款利息6、稅金7分別占開發成本一的4%、5%，比重一般且按國家政策相對固定；以上七項構成了開發成本一，占整個開發費用三的97%；開發利潤二僅占開發費用三的3%，比重較小、較商品房偏低、隨開發成本而變。在限價區間內，開發費用為固定值，開發成本與開發利潤呈反比，這就意味著開發成本必須嚴格控制，否則，開發成本一旦超額，開發利潤隨之降低或變成無利或負利；反之，開發成本結余越多，開發利潤則越大；開發費用存在確定與不確定性，開發利潤隨之存在很大的不確定性。

分析上述投資估算：建筑安裝主體工程1、建筑安裝小市政2、開發管理費用5、開發利潤二為可以控制項，參建保障房房企在依據法律、法規、政策的前提下，根據保障房特點，在項目設計階段充分考慮用地位置、用地范圍、用地性質、建筑使用性質、建筑間距、建筑退界、綠地率、道路網絡等因素合理優化設計方案，努力做到功能齊全、布局合理、節能環保、經濟適用。全面實行限額設計、嚴格推行投資估算控制設計概算，設計概算控制項目預算的成本控制制度。在項目實施階段運用動態管理的原則，利用參建房企規模、信譽、管理的優勢，全面推行設計、監理、咨詢、施工、分包、材料全過程、各階段招投標制度，實行合理低價中標原則，嚴格按設計圖紙、施工規范、技術標準實施項目，使用合格、綠色、環保的建筑材料，確保項目成本控制、工程質量和開竣工率；在保證質量的前提下，嚴格控制實施階段實際發生費用、管理費用，以項目管理預算控制合同預算，合同預算控制工程結算。土地費用3、前期工程費用4、銀行貸款利息6、開發稅金7為可以調控項，參建保障房房企要依靠各地、各級、各方政府部門的大力幫扶，在項目建議書階段、建設準備階段、項目實施階段、竣工驗收階段、項目交付使用階段就土地供應、拆遷周期、資金籌措、融資渠道、政府收費、稅費減免、回購與分配等方面與財政、銀企、社保、機構、稅務、部委在諸多保障房建設利好下爭取最大的優惠。只有這樣，房企才能控制可控成本，降低可調費用，實現利潤最大化。

在承擔社會責任的同時，追求利潤最大化，這是企業扮演社會角色希望獲取的多贏局面，房企也不例外。房企參建保障房僅僅扮演龍頭角色，真正要完成社會責任與經濟效益的雙重考驗，取決于參與保障房建設產業鏈上下游甚而包括各級政府、部委、銀行、社保、機構、規劃、勘察、設計、咨詢、監理、施工、裝飾、建材、物業各方全力合作。