加強房地產開發企業成本管理若干措施研究

【摘 要】房地產開發企業應制定成本管理的長期規劃，針對環境、意識、組織與制度、方法與技術以及實務各方面實施切實的改善措施。

【關鍵詞】房地產；企業；成本；管理

1 前言

成本管理是一項長期的工作，它體現出來的效果也是一個長期的過程，不是一天兩天就能實現的，同時，降低成本的余地是非常廣闊的，不是一朝一夕能面面俱到的。如果在經濟效益好時不研究降低成本的問題，在效益下降時再考慮采取措施，將使企業非常被動，而且在短時間內不能取得明顯的效果。因此，房地產開發企業應制定成本管理的長期規劃，針對環境、意識、組織與制度、方法與技術以及實務各方面實施切實的改善措施。

2 房地產開發企業加強成本管理措施研究

2.1 抓住外部環境契機，建立成本競爭優勢

房地產開發企業在生產經營過程中既要研究企業系統之內與成本有直接關系的成本因素，同時也要對系統之外與成本無直接關系的非成本因素進行評價，進而拓寬企業成本管理的思維空間，為降低成本、提高企業經濟效益提供新的有效途徑。具體而言，企業應以不同市場環境為研究背景，抓住良好經濟形勢帶來的發展契機，同時建立應對市場突變的風險控制體系，充分利用企業外部合作資源，發揮低成本戰略的競爭優勢，廣泛開展挖潛增效的成本管理活動，樹立與產品特色、質量齊名的成本品牌。

同時，要把成本管理放在企業戰略的高度，通過系統、長期的謀劃來營造開發成本健康、持續降低的環境和獲取長期的競爭優勢，即進行戰略成本管理。所謂戰略成本管理，是指企業應致力于尋找自身競爭地位和成本變化之間的聯系，在提高競爭力的同時實現成本的降低，以達到兼顧兩者的最優目標。戰略成本管理為企業競爭戰略服務，又以企業競爭戰略為基礎加以展開，一方面要廣泛利用成本信息進行戰略決策，制定出正確而可行的競爭戰略，另一方面要在既定的戰略方針下將成本考慮進來，制定出適應企業競爭戰略的成本管理戰略。

2.2 更正領導認識，實行全員、全過程成本控制

由于成本是一個綜合性的指標，它涉及到企業的所有人員、企業的全部生產過程。因此，房地產開發企業應形成較為完整的成本管理體系，這一體系包括企業的全體員工和生產的全過程，將成本指標分解到各個部門、每個員工，形成成本管理的網絡。要形成人人關心成本、處處關注成本的局面，首先要經常組織有關成本管理的培訓，更正企業領導對成本管理的不正確認識，讓員工了解各種成本的基本概念、成本管理的全局觀念以及成本管理在企業管理、企業市場競爭力等方面的重要作用。同時，還要建立以領導為核心的成本控制體系，按照成本管理責任制進行職責分工，將成本目標分解落實到部門及個人，防止成本控制人人有責而人人不管。

貫徹全員、全過程的成本管理意識，應對成本管理工作積極有效的部門或個人給予適當比例的獎勵，并將這種激勵機制嚴格制度化，對鋪張浪費者嚴懲不貸、對精簡節約者獎勵有加，這樣能鼓勵員工對成本管理工作提出合理化建議和大膽的創新，形成對企業有利的良性循環。

2.3 以良好的組織結構為保障，加強制度執行力

建立有效的成本管理構架及運營模式是成本管理戰略的“主體結構”，企業應根據自身發展進程及所處的階段建立成本組織構架及其運營模式，在組織結構的設計上盡可能使流程的關鍵環節由專業部門、專業崗位完成，盡量簡化組織構架，盡可能地追求組織結構扁平化，減少管理層級，提升管理的績效。對于房地產開發企業來說，成立成本管理委員會是實現成本有效管理與控制的方法之一。從組織角度建立成本管理委員會，由總會計師牽頭，總工程師協助，各職能部門和相關人員分別參加。設置專職成本管理人員，直接接受總會計師的領導，綜合協調公司各個部門、開發各個環節的成本管理工作，避免各個部門因本位主義導致的整個公司成本管理效率的降低。成本管理委員會應組織和承擔整個企業的成本管理工作，并直接對總經理負責。

在平時的成本管理工作中，要加大責任成本制度的執行力度，成本管理與經濟責任制的結合能夠有效促使各部門、各人員自發加強成本控制。責任成本制度要求企業按照產品成本支出的權限和責任，設置若干責任中心，各個責任中心的成本，有為可控成本和不可控成本之分，確定的依據則是該成本是否可以控制。

所有責任中心都只對可控成本承擔責任，對非可控成本則不承擔責任。為了保證成本責任制發揮作用，需要注意以下幾點，一是必須建立靈敏、及時的成本控制反饋系統，不僅讓企業領導和管理人員掌控成本，而且也要使成本工作的執行者清楚自己的行為結果；二是必須明確責任，核算落實到有關人員；三是要提供真實可靠的成本信息。通過對責任成本進行明確核算，使責任中心清楚其成本目標的完成情況，讓所有的員工在平時的工作中就可以體會到自己對企業的成本負有重大的責任，自己是企業成本管理的一分子，把員工的經濟責任和經濟利益結合起來，保持成本管理工作的嚴肅性，對于成本浪費現象要堅決予以制止，并給予相應責任主體嚴厲的處罰，對成本節約行為進行適當物質和精神鼓勵，調動員工的積極性，以保證實現整個企業的成本總目標。

2.4 構建成本信息系統，確立和實現成本目標

要在企業各部門建立起動態成本臺帳，確保各部門的成本發生情況能及時反映出來，就必須借助信息化手段。成本信息系統是能夠實時反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助企業建立成本結構體系、規范操作流程，實時記錄和跟蹤核心業務進展，實現業務、財務、資金管理的有機結合。系統的核心應圍繞合同管理進行，包括估算成本、目標成本、合同臺帳、合同結算、合同變更、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。系統還應提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務情況等。成本管理信息系統能夠大量簡化基礎工作，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。因此，企業應以全員成本管理、責任成本管理、目標成本管理等為成本信息系統設計的基本思想，建立與責任主體對應的成本核算科目表，完善成本管理流程，并使之標準化。

成本管理的基本方法是目標管理，包括了目標的確定與有效控制兩方面。企業應根據項目的設計特點、選材用料標準、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建筑安裝成本作為項目目標成本；根據項目特點和企業擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程單項目標成本。在項目實施過程中定期將實際成本與目標成本進行對比，確定項目成本是超支或節約，及時采取措施或調整有關要求或標準。在進行動態控制的基礎上，應及時總結經驗，探索減少投入、節約成本的途徑，最終實現成本目標。

2.5 克服各階段管理難點，有效降低項目成本

房地產開發成本管理每一個階段具有不同的目標，每一個階段進行成本管理的方法也不一樣，它們相互制約，相互影響，最終影響企業成本管理的成敗。決策階段成本控制的目的是進行正確的投資決策，產出合理的決策結果；設計階段的目標是設計出經濟上合理，技術上可行的設計方案；施工階段成本控制的基本特征是資金和勞動的雙重結合，因此通過承包商精心施工和企業的有效管理，把成本可能發生的變化限定在一個合理的范圍內；市場營銷階段成本控制的目標是利用營銷手段，提高企業品牌，促進商品房的銷售，從營銷上降低成本。

營銷費用的發生有其自身的特點，歷來是成本控制的盲區。營銷環境復雜且管理不規范、營銷手段又多種多樣，企業可以通過規定營銷費用與銷售總收入的比值（稱為費效比）來控制營銷費用，同時對營銷管理費用執行年度費用計劃審批和考核。成本管理部門作為牽頭部門，應在營銷費用的控制中起到監督、評估和考核作用，做好工作的關鍵是充分進行市場研究，吃透市場規則，講究銷售推廣策略，讓花費的推廣費用產生最佳的效果，并且要加強學習和溝通，與成本管理各相關部門達成默契，相互理解和配合工作。

3 結語

總之，新的外部環境、新的企業內涵不僅需要新的成本管理體系相匹配，還需要體系的有效落實。企業應將成本管理體系的革新作為企業適應需求而革新的一部分。以上探討的成本管理改進方案有待實踐去檢驗，但根據企業發展的要求不斷探索有效的成本管理體系是不變的真理。