規(guī)范技術(shù)指引內(nèi)容 解決規(guī)劃編制難點(diǎn)

【摘 要】制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，是國(guó)務(wù)院做出的重要部署，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，引導(dǎo)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的重要措施。為了更好的指導(dǎo)江蘇省各市、縣（市）住房建設(shè)規(guī)劃的編制，規(guī)范編制的內(nèi)容，制定了《江蘇省住房建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則》，技術(shù)指引作為導(dǎo)則的核心內(nèi)容，總結(jié)了多年來住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）編制的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）編制中遇到的一些難點(diǎn)給出了科學(xué)合理的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】指引；規(guī)劃編制；技術(shù)難點(diǎn)

1 前言

制定和實(shí)施住建規(guī)劃，是國(guó)務(wù)院做出的重要部署，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，引導(dǎo)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式的重要措施；是地方政府“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過快上漲”的重要職責(zé)；是有計(jì)劃、有步驟地解決廣大居民特別是當(dāng)?shù)仄胀ň用窈侠淼淖宰⌒枨蟆⒈３址康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要手段。

自2006年開始編制住建規(guī)劃以來，江蘇省相繼組織編制了一系列的住建規(guī)劃，總結(jié)出一些編制經(jīng)驗(yàn)。為了更好的指導(dǎo)江蘇省住建規(guī)劃的編制，規(guī)范編制內(nèi)容，省住建廳制定了《江蘇省住房建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則》（以下簡(jiǎn)稱“導(dǎo)則”）。同時(shí)在導(dǎo)則中提出了一系列技術(shù)指引內(nèi)容，為規(guī)劃編制中的一些技術(shù)難點(diǎn)提供解決方案和參考依據(jù)。

2 技術(shù)指引的主要內(nèi)容及其在導(dǎo)則中的地位

2.1 技術(shù)指引的主要內(nèi)容

技術(shù)指引為導(dǎo)則的第5部分，包括6個(gè)條目。分別為：分析住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、住房建設(shè)回顧、土地供給回顧、住房建設(shè)需求預(yù)測(cè)、住房建設(shè)套型結(jié)構(gòu)比例控制、住房用地布局方案。

2.2 技術(shù)指引在導(dǎo)則中的作用和地位

技術(shù)指引在導(dǎo)則中的主要作用是提供編制住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）的方法，更加科學(xué)合理的規(guī)范住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）的編制，如“分析住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”部分可指導(dǎo)編制單位如何科學(xué)合理的評(píng)估當(dāng)?shù)刈≌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況；“住房建設(shè)回顧”部分提出了現(xiàn)狀住房總量的統(tǒng)計(jì)方法及應(yīng)該統(tǒng)計(jì)的口徑和類別等。我們可以看出導(dǎo)則的技術(shù)指引部分為編制單位提供過了科學(xué)合理的技術(shù)方法，在導(dǎo)則中具有核心內(nèi)容的地位作用。

3 技術(shù)指引為解決規(guī)劃編制中的一些技術(shù)難點(diǎn)提供科學(xué)合理的技術(shù)線路和方法

3.1 合理使用現(xiàn)有住房建設(shè)總量統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)。

要確定規(guī)劃期建設(shè)總量，有兩個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)需要確定，即：現(xiàn)有住宅保有量和規(guī)劃期末建設(shè)目標(biāo)。關(guān)于現(xiàn)有住宅保有量，由于近期沒有進(jìn)行過全市住房普查，而房管、統(tǒng)計(jì)等職能部門掌握的數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異和歷史資料積累變動(dòng)的因素的影響，無法真正反映現(xiàn)狀住房的保有量，更不用說存量房屋的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、套面積、房齡及質(zhì)量等方面的狀況了。一些城市的住房建設(shè)規(guī)劃及計(jì)劃的編制過程中對(duì)于這一問題都比較難處理。

面對(duì)這種情況，在導(dǎo)則技術(shù)指引的制定中采用兩種途徑相互驗(yàn)證的辦法來解決這一難點(diǎn)。一種途徑是運(yùn)用GIS系統(tǒng)在數(shù)字化地形圖上對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀住宅建筑總量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出現(xiàn)狀居住用地面積、住宅建筑總量、平均容積率。第二種途徑是依據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)狀人口情況及人均住房建筑面積可以得出現(xiàn)狀住房建設(shè)總量。根據(jù)各地實(shí)際情況，預(yù)售房數(shù)據(jù)可以計(jì)入現(xiàn)狀住房建設(shè)總量中。通過這兩類數(shù)據(jù)可以相互印證和校核，通過數(shù)字化地形圖量算的方法，可以對(duì)現(xiàn)狀居住用地、住房建筑做分區(qū)統(tǒng)計(jì)，能夠獲得近期建設(shè)規(guī)劃中需要拆遷的住房建筑面積，為計(jì)算建設(shè)總量打下基礎(chǔ)。

3.2 落實(shí)“90-70”的要求，統(tǒng)籌確定新建住宅的類型比例和套型面積結(jié)構(gòu)比例。

根據(jù)國(guó)家政策要求，新建住房中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對(duì)于這個(gè)具體的比例限定，究竟是項(xiàng)目控制還是總量控制，政策文件并沒有作出明確規(guī)定。江蘇省各市、縣（市）在編制住房建設(shè)規(guī)劃中如何來把握套型結(jié)構(gòu)比例的控制，成為了一個(gè)難點(diǎn)，如果按照總體控制的話，城市各種不同功能組團(tuán)發(fā)展得不到應(yīng)有的體現(xiàn)，制約了城市的發(fā)展。在導(dǎo)則技術(shù)指引中我們認(rèn)為從落實(shí)規(guī)劃要求的角度來說，基于城市總量的調(diào)控更能充分反映城市內(nèi)各區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，在城市不同區(qū)域的結(jié)構(gòu)比例應(yīng)該根據(jù)區(qū)位和實(shí)際用地條件的差別，在70％的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，分區(qū)域分別進(jìn)行比例控制。因此，我們綜合考慮空間結(jié)構(gòu)、行政區(qū)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、現(xiàn)狀居住區(qū)分布、市政基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施等因素，首先將主城區(qū)分為“老城區(qū)”和“新城區(qū)”兩大區(qū)域，對(duì)老城區(qū)進(jìn)一步細(xì)分，以便于進(jìn)行現(xiàn)狀分析和規(guī)劃安排。在各個(gè)區(qū)域內(nèi)，根據(jù)可建設(shè)用地所處的區(qū)位條件、交通條件、自然環(huán)境、配套設(shè)施等方面的現(xiàn)狀和規(guī)劃發(fā)展情況，將區(qū)域內(nèi)居住用地進(jìn)行級(jí)別劃分，劃定可建設(shè)用地的范圍，確定地塊內(nèi)的項(xiàng)目是改造還是新建，并根據(jù)可建設(shè)用地所處的具體位置和周邊現(xiàn)狀條件及規(guī)劃發(fā)展情況，通盤考慮居民的居住成本和生活成本，初步確定地塊的項(xiàng)目定位和比例控制指標(biāo)，從而更充分地利用土地資源，體現(xiàn)因地制宜、實(shí)事求是的原則。

3.3 采用科學(xué)合理的預(yù)測(cè)方法綜合制定住房建設(shè)總量目標(biāo)。

合理科學(xué)的確定住房建設(shè)總量目標(biāo)是編制住房建設(shè)規(guī)劃及計(jì)劃的核心內(nèi)容，以住房建設(shè)總量目標(biāo)指導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和保障房的建設(shè)。江蘇各市、縣（市）在編制住房建設(shè)規(guī)劃過程中多采用比較單一的與往年比較分析的方法，尤其是商品性住房建設(shè)目標(biāo)的確定，科學(xué)分析深度不夠，成為編制過程中的一大問題。在導(dǎo)則技術(shù)指引的制定中應(yīng)總結(jié)以往編制經(jīng)驗(yàn)，歸納梳理出一套科學(xué)預(yù)測(cè)方法。

3.3.1 保障性住房需求預(yù)測(cè)方法

依據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T提供的被保障人群數(shù)量，按照各地保障性住房人均指標(biāo)計(jì)算保障性住房需求面積；根據(jù)上級(jí)政府及保障性住房主管部門下達(dá)的保障性住房指標(biāo)，計(jì)算保障性住房需求面積。采納上述兩個(gè)數(shù)據(jù)最大值。

3.3.2 商品性住房需求預(yù)測(cè)方法

科學(xué)合理的確定商品性住房需求預(yù)測(cè)，有以下幾個(gè)方面和預(yù)測(cè)方法：

（1）人口增長(zhǎng)性需求

（2）城市更新產(chǎn)生的被動(dòng)性需求

（3）新婚帶來的家庭數(shù)量增加產(chǎn)生的剛性需求

（4）收入增長(zhǎng)產(chǎn)生的改善性需求

（5）資產(chǎn)增值產(chǎn)生的投資性需求

3.4 量力而行制定年度住房計(jì)劃，細(xì)化分解落實(shí)總體目標(biāo)。

各地在編制的住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）中，分解年度住房建設(shè)目標(biāo)時(shí)，有些規(guī)劃按照年度平均分配，缺乏科學(xué)性的分析和研究，不盡合理。導(dǎo)則技術(shù)指引中明確了分解年度目標(biāo)的依據(jù)和分析方法，可指導(dǎo)各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際科學(xué)合理的分解年度住房建設(shè)目標(biāo)。

首先通過對(duì)前一年度住宅用土地出讓情況、各類住宅的供應(yīng)需求情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究分析，并依據(jù)省市各級(jí)政府新年度內(nèi)出臺(tái)的具體住房保障政策，在每年度對(duì)住房建設(shè)規(guī)劃中確定的建設(shè)總量以及政策性住房和普通商品房的比例進(jìn)行適時(shí)適度調(diào)整，以滿足市場(chǎng)的一般需求和住房保障需要。此外，在年度計(jì)劃中最重要的工作是將政策性住房和普通商品房的建設(shè)量及套型面積比例結(jié)構(gòu)要求落實(shí)到項(xiàng)目、落實(shí)到地塊。根據(jù)城市下一年度的工程建設(shè)計(jì)劃、土地出讓計(jì)劃、已批住宅項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)時(shí)序等因素綜合分析，確定年度建設(shè)量的分解落實(shí)。同時(shí)，按照套型面積結(jié)構(gòu)比例分區(qū)域控制的要求確定每個(gè)片區(qū)內(nèi)具體項(xiàng)目的套型比例。

4 結(jié)語

《江蘇省住房建設(shè)規(guī)劃編制技術(shù)導(dǎo)則》作為全國(guó)首個(gè)地方性住房建設(shè)規(guī)劃編制的技術(shù)指導(dǎo)文件，具有創(chuàng)新性、先進(jìn)性。技術(shù)指引作為導(dǎo)則的核心內(nèi)容，總結(jié)了多年來住房建設(shè)規(guī)劃（計(jì)劃）編制的經(jīng)驗(yàn)，形成了科學(xué)合理的技術(shù)路線，按照技術(shù)指引中所給出的技術(shù)路線，可以較好的完成住房建設(shè)規(guī)劃的編制。切實(shí)解決和改善全社會(huì)不同收入層次居民家庭的住房問題，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的發(fā)展目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

于飛（1980-），男，江蘇徐州人，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)力建學(xué)院在職碩士研究生，研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃，現(xiàn)任徐州華城規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司設(shè)計(jì)二部部長(zhǎng)，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師。