萬科:精裝修的困局

房地產單一盈利模式所創造的暴利時代已結束，多元化、差異化、綠色節能建筑、服務質量提升都將成為未來的發展方向

如果說“地板門”讓整個地板行業2012開年不利，那么萬科今年則是流年不利。無論是還未曾冷卻的“地板門”事件，還是時下火熱的“紙板門”事件，都在直逼萬科的精裝房。盡管萬科方面迅速做出回應，聲稱“紙板門”非“紙板”而乃“中密度纖維板”，并且承諾對問題房負責到底，但“千億房企”的信譽是否依舊，儼然要打上一個問號。 萬科，作為房地產領軍企業為什么會問題頻出，而從“地板門”到“紙板門”背后又隱藏著哪些行業問題？ 裝修質量不合格只是外在表現，萬科今日的困局勢必是由其內在因素所引起的。據一位了解萬科的業內人士透露，萬科的精裝修房屢屢出錯，與其過去一年來相關管理人員和技術人員流失有著直接關系。 首先，隨著萬科王石時代的終結、郁亮時代的開啟，萬科企業內部員工動蕩并不稀奇。分管產品線、運營線工作的執行副總裁徐洪舸以及負責產品設計及技術創新的副總裁肖楠的離職，所帶動的一系列中層管理人員及其他相關人員的變動，都讓萬科進入一個全新的管理磨合期。而該時期，對于萬科所采用的精裝修由采購部、設計部、工程部、成本部多部門共同協作完成的策略顯然是不利的。 眾所周知，建筑、施工、裝修環節外包是所有房地產開發商都會采用的運作模式，萬科自然也不會例外。而這種模式運作的好與壞的關鍵點，在于對人的管理，即對不同部門、多個團隊中的各階層的人進行有效管理。對于內部管理還沒有形成默契，甚至還沒能達到暢通狀態的萬科來講，一旦某個關鍵性人沒有管理到位、某一環節上出現了管理紕漏，那么就極有可能導致整個產品線發生質量危機。 其次，自從樓市調控政策出臺以來，各家房地產企業均打出各路拳術，實施自保反擊戰，其中快速周轉資金已經成為市場中主流反攻術，萬科也樂在其中——萬科的精裝修房開發周轉速度甚至要比其他品牌的普通毛坯房還要快。這樣的周轉速度再加上正處于磨合期的管理狀態，讓外部環境風險有了可乘之機。 作為工程裝修，在采購價格上要具備一定的議價權，對于消費者來說由開發商裝修，既省力、又省錢。但工程采購亂象已經是行業中一個公開的秘密，工程部采購人員徇私舞弊現象屢見不鮮，開發商又難以對采購材料進行一一檢查，這些都增加了精裝修房的質量風險。 再次，即便采購的原材料不會出現問題，開發商也很難對傳統的手工裝修施工過程進行面面俱到的監管，而施工也會直接影響到日后的裝修質量。一方面是大批量的采購與裝修施工，另一方面則是停留在初級階段的手工環節，讓精裝修房的整個監管過程都難上加難。這一點不僅對于已經有內憂的萬科存在，對于整個房地產開放企業都是不可避免的結癥。 從2010年的樓市調控政策不斷出臺開始，就已經在預示整個房地產即將結束過去的單一盈利模式所創造的暴利時代。多元化、差異化、綠色節能建筑、服務質量提升都將成為未來的發展方向，而如果市場監管仍然不能及時跟進，精裝修規模化生產的道路仍舊不能被摸索出來，那么整個行業的轉型也會被拖累。