淺析個人經營性抵押貸款

摘要：本文簡要介紹了個人經營性抵押貸款的定義、申請和發展趨勢。從借款人的角度，通過對借款人自身條件、貸款用途、抵押擔保條件等方面的分析、介紹，著重說明了貸款的申請流程以及注意事項，并介紹了新興的個人經營性抵押貸款品種和今后發展的方向。

關鍵詞：經濟 銀行 貸款 抵押

近年來，隨著社會經濟的發展，中小企業發展迅猛。但是近幾年的信貸政策趨向緊縮，許多中小企業難以申請到公司貸款，缺少周轉資金就成了制約企業發展的瓶頸。不少中小企業主轉而將自己的住房作為抵押，以個人名義申請經營性貸款。于是，個人經營性抵押貸款成為了近兩年個人貸款業務中的熱門品種。

那么，什么是個人經營性抵押貸款呢？如何申請？又有哪些問題需要注意？今后它的發展趨勢如何？下面，筆者就以上問題對個人經營性抵押貸款作一簡單介紹。

一、個人經營性抵押貸款的定義

抵押（mortgage）指債務人或第三人不轉移某財產的占有，而將該財產作為債權的擔保。它是對該財產的書面讓渡，但并不轉讓所有權。

抵押貸款（mortgage loan）指按規定的抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押發放的貸款。

個人經營性抵押貸款，是指銀行以借款人或第三人的房產作為抵押，向個人發放的用于其所控制的或所有的企業的流動資金周轉、支付租賃經營場所租金、商用房裝修等合法生產經營活動的貸款。

說得通俗一些，如果某人開了一家小企業，一直經營不錯，但最近資金周轉有些困難，可企業規模小，又沒有現成的廠房設備可以抵押給銀行，那么走公司貸款這條路就困難了。相比之下，以個人的房產做抵押，用企業主的名義到銀行貸款是一種既方便快捷又安全經濟的融資方式。當然，申請到的貸款要用于借款人名下的企業合法經營所用，以企業的收入作為貸款的主要還款來源。所以，該企業的資本情況、經營情況、發展前景等都是銀行重點考察的方面。從這個角度講，個人經營性抵押貸款更接近于公司的流動資金貸款。

二、個人經營性抵押貸款的申請

1.申請條件

首先，要提前通過電話或現場咨詢的方式對銀行產品有一個了解，銀行的工作人員會告訴借款人申請要符合的前提條件。雖然各家銀行的產品不同，但本質是一樣的，且均會參照國家的相關規定，所以要求基本相同。

借款人（也就是向銀行提出貸款申請的人）應符合的基本條件如下：

（1）借款人是具備完全民事行為能力的中國公民。也就是說，如果一個人不具有民事行為能力或具有不完全民事行為能力，低于18歲或超過60歲，就不可能申請貸款了。注意，港澳同胞是可以在內地申請貸款的。

（2）借款人及其配偶、所經營企業資信狀況良好，無不良記錄。如果借款人有過許多次或長時間的信用卡欠款、貸款欠款未結清，或企業有過被查處的記錄，或是有過違法行為、被法院執行的記錄，那么申請也不會得到批準。個人的征信記錄、企業的工商查詢、全國法院的被執行記錄都是信貸員調查的方面，這些記錄如果有重大問題，貸款申請完全可以被“一票否決”。

（3）所申請的貸款僅限于企業正常的經營活動所用。購買股票、注資增資、投資古董，這些用途都是國家明令禁止的。一般來說，貸款可用于企業經營周轉、擴大生產、原料采購、備貨等合法經營用途，最常見的有購貨、采購原料和裝修。

（4）借款要提供足額的擔保。“擔保”指足額的房產抵押和配偶、用款企業的擔保。作為抵押物的房產原則上在借款人所申請的銀行所在地并有自有產權。抵押物價值由專業評估公司進行評估，抵押值一般在60%～80%，有的貸款品種可達到100%。也就是說，排除其他因素，如果房產估值100萬，貸款金額就在60～80萬。另外，有的銀行會要求借款人配偶和用款企業承擔連帶擔保責任。

2.申請材料

在和借款人進行前期溝通時，銀行的信貸員會詳細了解各方面情況，如果符合條件，借款人就可以向銀行提交材料了。各家銀行對申請材料的要求大同小異，主要有以下幾種。

（1）借款人資料。包括借款人及其配偶、抵押人及其配偶（通常就是借款人和配偶）、保證人（通常為借款人的配偶）的身份證、戶口本、婚姻證明、收入證明。舉個例子，如果借款人已婚，用父親的房子做抵押，妻子做保證人，那就需提供借款人、妻子、父親和母親四個人的資料。如果涉及港澳同胞，就需提供身份證和港澳通行證。此外，還有借款人的學歷證明、資產證明等。

（2）用款企業資料。包括營業執照、公司章程、銀行對賬單、企業財務報表、貸款用途證明（也就是交易合同）以及其他可以證明企業資質的文件（如獲得的專利、專營權證明等）。

（3）抵押房產資料，即房產證，如果有土地證也要一并提供并抵押給銀行。如果房產為第三人所有，還需要公證處的公證文書。而房產評估報告需要專業評估公司

提供。

（4）借款人、保證人等同銀行簽訂的各類合同，包括借款合同、抵押合同、保證合同等，都是制式文本，由銀行提供。

（5）銀行要求提供的有助于貸款審批的其他資料，如企業的POS機流水清單、個人賬戶流水清單、個人的專業資格證書和執照等。

3.審核程序

收到上述資料，銀行會派至少兩名信貸員與借款人面談。信貸員會仔細審核借款人所提交的所有資料原件，并到借款人家中、用款企業和抵押物所在地進行實訪，了解各方面情況，與其他有關人員面談，請所有當事人在所需文本上簽字。之后，信貸員會安排評估房產，匯總所有情況并撰寫詳細的調查報告，根據借款人提出的貸款金額、期限設定利率水平和還款計劃等。

當銀行審批通過此筆貸款后，通常會采取“先抵押后放款”的模式操作放款：先到建委和土地管理局抵押房產和土地使用權，在拿到他項權利證書后（也就是抵押的憑證），銀行才會正式發放貸款，并要求借款人在規定的時間內，以規定的方式將資金匯入規定的交易對手賬戶中。至此，個人經營性抵押貸款的申請就成功了。在此過程中，只有評估公司、公證處、建委和土地局在辦理相關手續時會收取一定費用，銀行不收取任何費用。

貸款發放后，借款人要按時還款，配合銀行提供貸后管理所需的資料，接待銀行的貸后回訪人員，直至貸款結清為止。

三、“5C”標準

一是申請主體的個人因素，包括個人的還款意愿、還款能力、個人的品質等。其中個人征信記錄極為重要，它可以客觀準確地反映一個人在過去一段時間內的銀行信用狀況，如信用卡、貸款的還款情況，這是信貸員審核的重要依據。良好的征信記錄可以在貸款審批中為借款人加分，而一份糟糕的征信記錄甚至可以讓其在未來幾年內無法申請到任何信用業務。因此，任何人在日常行為中都應注意按時足額歸還信用卡和貸款，珍愛自己的信用

記錄。

二是借款人的還款能力。在申請之前，借款人一定要充分考慮到在當前和未來自己是否有能力領導和管理企業繼續發展壯大，企業資金周轉是否正常，經營情況是否良好，以保證有足夠的能力償還貸款。

三是借款人的資產價值，包括銀行存款、股市資金、公司持股和房產汽車等，它反映了借款人和企業的風險承受能力，是申請貸款的重要因素。申請的貸款金額要和借款人的資產情況相匹配，量力而行。在申請過程中，借款人要向銀行出示真實的資產情況，不虛報，不瞞報。

四是足額的抵押或擔保。在借款人無力償還貸款時，銀行可通過處理抵押物的方式挽回一定的損失。它不是還款的來源，而是挽回損失的最后保障。因此，銀行對抵押物有著嚴格的要求。為了順利申請貸款，借款人應該選擇價值高、房齡短、產權清晰、易變現的房屋抵押。而且，不同的銀行對抵押物的要求是不同的，個別銀行只接受借款人名下房產的抵押，而大多數銀行都接受第三方房產的抵押，在某些情況下還需相應的公證。

五是用款企業的外部環境。經營狀況是可以控制的，但外部環境無法控制，而且有時會對企業產生重大影響。因此，借款人在申請前一定要考慮到這方面的因素，如果用款企業對經濟環境的變化敏感，風險承受能力弱，那么申請就會面臨一定的困難。

以上五個方面可以總結為品格（character）、能力（capacity）、資本（capital）、擔保（collateral）及環境條件（condition），即銀行常用的“5C”標準。它們是銀行對客戶進行信用風險評估時集中分析的方面，如果借款人能針對這幾方面精心準備充足的資料并與信貸員真誠交流，相信會對申請有所幫助。

在通常情況下，申請個人經營性抵押貸款只需借款人在符合政策規定的前提下向銀行提供相關資料，并辦理相關手續即可，審批時間較短，流程相對簡單，業務發展十分迅速。

四、新品種及發展方向

近年來，單一的抵押貸款又與個人授信相結合擴展出新的貸款品種。所謂授信，狹義上是指銀行與借款人簽訂合同，在合同約定的貸款額度和有效期內，允許借款人循環使用。它與單筆個人經營性抵押貸款相結合，擴展出新的模式：借款人用房產作為抵押，銀行經過一次性審批，在授信合同約定的期限內（一般為3年）提供一定的額度供借款人多次提款、逐筆歸還、循環使用。這就如同擁有了一張超大額度的信用卡，可在授信期限和額度內隨時用款，資金回籠后可隨時還款，歸還部分的額度自動恢復。它的特點是一次審批可多次用款，放款更快捷，還款方式靈活，也節省了借款人的利息支出，非常適合中小企業主數額小、頻率高和用款急的特點。

中小企業資產規模小，用款金額小，是以往被銀行忽視的市場。近年來隨著政府相關扶植政策的出臺及市場經濟的發展，許多銀行相繼推出了各種貸款產品，并對不同行業的中小企業主進行了有針對性的開發營銷。一些進入成熟期的傳統產業以及節能環保產業、高科技產業、文化產業等成為營銷重點。為了更好地適應不同客戶的需求，可供客戶選擇的產品也由單一的抵押貸款發展成為集擔保、聯保、授信等方式為一體的多類型產品群。我們可以看到，中小企業貸款市場還是相當廣闊的，還有許多資源等待著被挖掘和開發。

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（作者單位：北京銀行）