論城市存量土地的優(yōu)化配置

[摘要]存量土地是城市發(fā)展中不可避免的產(chǎn)物，尤其是我國(guó)這種快速發(fā)展的國(guó)情，注定了存量土地中有很多急需優(yōu)化的部分，從定義出發(fā)才能從根本上追溯問(wèn)題的本質(zhì)從而得到解決，此外也要注意到優(yōu)化配置本身也是規(guī)劃的一部分或補(bǔ)充，因此很多問(wèn)題是與城市經(jīng)營(yíng)規(guī)劃相通的，因而在處理問(wèn)題上我們可以有更多的參照和依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]存量土地；優(yōu)化；城市經(jīng)營(yíng)；規(guī)劃

一、存量土地概念

關(guān)于存量土地廣義上講是泛指城鄉(xiāng)建設(shè)已占有或使用的土地，狹義上講是指現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理、產(chǎn)出低的土地即具有開(kāi)發(fā)利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。而我們?cè)谘芯恐型菍⒋媪客恋匾元M義上的定義為標(biāo)準(zhǔn)，注重根據(jù)“經(jīng)政府批準(zhǔn)而因?yàn)楦鞣N原因未及時(shí)開(kāi)發(fā)的土地”這個(gè)本質(zhì)來(lái)斷定。

二、解決方向

之所以需要優(yōu)化配置，肯定是有更進(jìn)一步的潛力沒(méi)有被利用，甚至是被荒廢，而造成這一現(xiàn)象，很大一部分因素是因?yàn)檎麄€(gè)規(guī)劃管理系統(tǒng)的存在缺陷和漏洞，與此同時(shí)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下土地使用制度和管理制度轉(zhuǎn)型還認(rèn)識(shí)不足，改革力度和決心還不夠。我國(guó)雖然早已進(jìn)入土地市場(chǎng)化合同階段，但是土地因它的稀有性、不可再生性等特點(diǎn)，在其的出讓和交付使用權(quán)的自由上還存在著很大的限制，同時(shí)法律的保障力度也相對(duì)于其它資源更大，正因?yàn)椴皇峭耆氖袌?chǎng)化，所以導(dǎo)致土地的出讓者和使用者存在著巨大的信息不對(duì)稱(chēng)性，因此土地資源不能被最大優(yōu)化利用，規(guī)劃的合理性不能最大限度體現(xiàn)。此外監(jiān)控土地的運(yùn)行狀況的職能部門(mén)不確定，規(guī)劃部門(mén)大多數(shù)只是執(zhí)行出讓和招標(biāo)這一塊的相關(guān)工作，而后續(xù)的監(jiān)管和評(píng)價(jià)略顯不足。同時(shí)如果規(guī)劃部門(mén)充當(dāng)土地的監(jiān)管部門(mén)的話，那么權(quán)利不能得到有效分化，也容易產(chǎn)業(yè)獨(dú)權(quán)或者腐敗等現(xiàn)象。因此建立獨(dú)立的監(jiān)管評(píng)估部門(mén)也是很有必要的。

三、管理部門(mén)工作

（1）制定存量土地利用長(zhǎng)期計(jì)劃，完善存量土地儲(chǔ)備制度。（2）有效控制增量，彌補(bǔ)存量，以行政手段去引導(dǎo)盤(pán)活存量土地。（3）建立規(guī)范的土地市場(chǎng)，并加大市場(chǎng)規(guī)范化的監(jiān)管力度。（4）制訂存量土地開(kāi)發(fā)利用配套政策，做好存量土地的登記造冊(cè)工作。（5）對(duì)閑置土地及時(shí)清查，盡快加入規(guī)劃土地利用范圍，使得資源更有效利用。

四、注意誤區(qū)與具體方法

盡管在規(guī)范方面是管理部門(mén)首要考慮到的地方，但是真正要盤(pán)活那些低效率甚至是零效率的土地資源，單單是依照條例辦事是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，在尊重法律原則的情況下，還需要全方面的分析效率不夠的具體原因，也要適當(dāng)保障開(kāi)發(fā)商的權(quán)益，取得雙贏才是真正的成功。制定土地具體使用方式的時(shí)候，也要切實(shí)的考慮到具體土地的發(fā)展與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)合，不能盲目以眼前的經(jīng)濟(jì)利益為目的，因此，我們不得不講到對(duì)城市的規(guī)劃要以一種經(jīng)營(yíng)的理念去處理。以土地作為經(jīng)營(yíng)的主要客體來(lái)獲取經(jīng)營(yíng)建設(shè)資金，獲取經(jīng)濟(jì)利益的最大化，這就難免以犧牲生態(tài)效益和社會(huì)效益為代價(jià)換取經(jīng)濟(jì)利益，忽略了城市經(jīng)營(yíng)更為重要的內(nèi)容，沒(méi)有一種可持續(xù)發(fā)展的眼光，這樣必將輕則不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益，重則帶來(lái)相反的結(jié)果。我們談到的存量土地的優(yōu)化配置也要提高警惕，畢竟，這種優(yōu)化配置實(shí)際上是對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的一種“修復(fù)”或者“添加”。因此要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的眼光，同時(shí)也要具有應(yīng)對(duì)緊急情況的能力，臨時(shí)對(duì)于閑置土地的短期利用也是一項(xiàng)十分重要的處理，而對(duì)于這一型的土地的處理，我們要注意要以一種“保護(hù)性”的開(kāi)發(fā)策略來(lái)應(yīng)對(duì)，讓其具有臨時(shí)性和可塑性的雙重特點(diǎn)。

五、參照相關(guān)措施注重共同原則

（1）城鄉(xiāng)結(jié)合，統(tǒng)籌安排。城市總體布局的綜合性很強(qiáng)，要立足于城市全局，符合國(guó)家、區(qū)域和城市自身的根本利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的要求。因此，城市布局應(yīng)該與區(qū)域的土地利用、山水生態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)互相協(xié)調(diào)。（2）功能協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)清晰。城市規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)清晰是城市用地功能組織合理性的一個(gè)標(biāo)志，它要求城市各主要用地功能明確，各用地之間互相協(xié)調(diào)，同時(shí)有安全便攜的聯(lián)系。保障城市功能的整體協(xié)調(diào)、安全和運(yùn)轉(zhuǎn)高效。（3）依托舊城，緊湊發(fā)展。利用舊城區(qū)的資源，在附近開(kāi)發(fā)新的商業(yè)聚集區(qū)域，能有效的減少運(yùn)輸成本，同時(shí)能發(fā)揮舊城區(qū)多余的人力資源，減少舊城區(qū)人口過(guò)于密集帶來(lái)的相關(guān)民生環(huán)境等問(wèn)題。（4）分期建設(shè)，留有余地。城市總體布局是城市發(fā)展與建設(shè)的戰(zhàn)略部署，必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)觀點(diǎn)和具有科學(xué)預(yù)見(jiàn)性。對(duì)于城市遠(yuǎn)期規(guī)劃，要堅(jiān)持從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)于城市近期建設(shè)規(guī)劃，必須以城市遠(yuǎn)期為指導(dǎo)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]陳雙，賀文主編．城市規(guī)劃概論[J]．科學(xué)出版社，2006

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[3]孫哲，朱文興．關(guān)于城市存量土地的優(yōu)化配置問(wèn)題的探討[J]．科技廣場(chǎng)．2008（2）