高校物業管理市場化模式和對策研究

[摘要]市場化是我國高校物業管理的重要發展趨勢，在高校物業管理中推進市場化模式，不僅可以促進高校物業管理企業的發展，而且有利于整個物業管理行業競爭的規范化。本文從高校物業管理的現狀出發，分析了當前高校物業管理市場化存在的問題，并以此提出了相應的對策建議。

[關鍵詞]高校；物業管理；市場化

一、高校物業管理市場化

高校物業管理市場化是指高校物業管理的運作完全按照市場經濟模式。高效物業管理部門不再是高效的下屬行政組織，高效物業管理部門可以組建物業管理企業，并且可以通過市場經濟原則獲取一定的利潤，利潤大小由市場決定。高校物業管理公司實現有償服務，高效物業管理公司可以根據服務的項目和內容，多層次、多元化的針對服務對象展開經營服務。要建立完整的高校物業管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，從職能管理轉到經營型管理，走市場化道路。這是高校物業管理發展的方向。

二、高校物業管理市場化存在的問題

（1）缺乏完善的管理制度。物業轄區管理制度和物業管理單位管理制度是物業管理制度的兩種主要類型。其中，物業轄區管理制度分為物業各區域內的管理規定、物業管理公約以及用戶手冊等。而物業管理單位管理制度主要包過行政、業務、財務、綜合管理制度等內容。對于高校物業管理部門來說，雖然也有工作程序、工作標準、崗位職責、行為規范等相關制度，但是并未形成完善的制度體系，管理的隨意性大，執行不夠嚴格。因此，高校物業管理如要實現市場化模式，就需要建立完善的物業管理制度。（2）缺乏專業化隊伍。高校中雖然有專門的物業管理部門，也有物業管理隊伍，但是這支隊伍的專業化水平還無法滿足高校物業管理市場化的需要。物業管理隊伍中，保安、維修和綠化等相關人員均需要較強的專業技術能力。由于高校物業管理隊伍都由原來的后勤隊伍轉變而來，未經過系統的專業知識培訓和專業技能訓練，也很少引進物業管理專業的優秀畢業生。隊伍的專業化能力還遠遠達不到高校物業市場化的需要。（3）缺乏物業管理市場化意識。高校物業管理雖然具有物業管理的共性，但是其作為高校工作的一部分，具有自身的特殊性。高校物業管理是為學生和教師的生活工作而服務，教師和學生往往對高校物業的有償服務很不適應，對這種市場化的消費觀念認識不夠，多年來習慣于傳統的帶有福利性質的管理模式，導致廣大師生員工的物業管理市場化意識不夠。

三、高校物業管理市場化的對策

（1）轉變思想觀念，形成市場經營意識。高校物業管理要想實現市場化模式，首先就要改變傳統的思想意識。首先，高校的領導層就應該樹立市場競爭意識，培養經營理念，推動高校物業管理的社會化、企業化和市場化，不僅可以減少學校對物業管理的投入，更能解決當前高校物業管理的困局。其次，高校的教職工要改變觀念，教職工以優惠條件購買了住房，就應有義務對住所的物業管理承擔費用，要建立有償服務的意識。最后，高校物業的管理人員也要樹立市場意識和服務意識，擺脫鐵飯碗意識。（2）建立完善的管理制度。高校物業管理若實現市場化，則高校物業公司需要脫離母體學校，以前的行政化管理體制也將轉變為市場化體制。要實現這樣的市場化體制，急需要高校物業公司建立一系列符合市場化特點的管理制度。首先，建立有效的管理規程，包括崗位職責、人事管理制度、員工手冊、員工考核辦法等。其次，建立有效的控制制度，包括人力資源控制、文件控制、采購控制、服務質量控制、預防措施控制等。再者，建立完善的維修工作程序，包括基礎設施的維修和保養、顧客的報修處理程序、維修工程規程等。最后，制定完善的行政工作規程，比如：文件管理制度、培訓管理制度、合同管理制度、會議制度等。（3）建立專業化的隊伍。首先，建立良好的人才機制，有目的的引進物業管理專業的優秀人才和畢業大學生。其次，建立良好的培訓機制，做好員工的培訓工作，鼓勵員工通過培訓進一步發展，獲取物業管理方面的專業知識。最后，加強與社會化的優秀物流企業的交流，學習優秀的管理經驗，使得自身的經營和管理水平不斷得到提高。

高校物業管理的市場化是其未來的重要發展趨勢。高校物業公司應并出傳統的行政化管理理念，樹立市場化競爭意識，建立現代化的管理制度和服務理念，在遵循為教育服務的基本目標下，建立具有高效特色的物業管理模式，真正把高校物業管理做好。

參考文獻

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