房地產市場稅收管理中存在的問題及對策探討

一、房地產市場稅收管理中存在的問題

（1）收取定金預售款后不按稅法規定時限申報納稅。為了達到少申報或不申報營業稅等稅費的目的，房地產開發企業不按定金或預收款項申報相應的營業稅等稅費，對房產銷售收入，對按揭銀行劃轉過來的按揭貸款售房收入，不及時計提和申報相關稅費。（2）房地產開發企業虛列、互串開發成本。在開發環節，開發商為虛增開發成本，除了增加前期工程費用外，通過與施工單位協商虛開施工環節建筑業專用發票從而虛增開發成本，不按照非關聯企業之間的決算合同自開或代開建筑業專用發票，將應計入財務費用的借款利息串記入開發成本增加加計扣除金額，將屬于以后期間建設的商業用地計入土地成本在各期均攤。上述行為的結果一是擠占當期利潤，影響當期企業所得稅，二是增加了土地增值稅的直接扣除項目。（3）稅務機關房地產稅收管理不到位。主觀方面，稅務人員政治業務素質不能適應房地產市場稅收專業化管理的要求，對該行業稅收管理到力不從心，無法實現稅務機關對房地產開發企業從征地到售房的全程跟蹤監管，不能取得稅收征管主動權。（4）二手房交易稅費流失嚴重。尤其是個人之間買賣房屋稅費流失嚴重，編造成交額較低的虛假交易合同，或者干脆不辦理過戶手續，逃避契稅、土地增值稅、營業稅及附加。（5）房屋出租偷逃稅嚴重。目前房屋租賃市場火爆，房地產企業開發的商品房出租、行政事業單位及個人擁有的門面房出租和用于個人住宿“出租屋”遍地開花，由于個體工商戶、個人租用一般不需要索取發票報銷，所以無法從發票方面控制房屋出租市場稅收。

二、形成上述問題的原因

（1）房地產行業巨大的資金需要量成為企業偷逃稅費的動力。從征地、開發、保有到最終銷售，該行業需要巨大的資金，從征地開始需要繳納土地出讓金和耕地占用稅、契稅，隨著工程進度需支付建筑施工方開發成本和銀行利息等開發費用，同時需繳納土地增值稅、營業稅、城建稅等稅費，所以開發商老板自開始千方百計遲繳或少繳稅費以維持開發項目運轉，這樣房地產企業實際上是運用應納稅費作為無息貸款。（2）房地產企業納稅意識不強。房地產行業是近年迅速發展起來的產業，企業老板和辦稅人員將大部分的精力用在了前期征地準備、項目廣告策劃、推銷宣傳上，主觀上沒有靜下心來認真學習稅法的動力和依法納稅的意識。（3）稅務人員房地產稅收業務素質不高，亟待學習提高。由于部分稅務人員業務水平不高，他們在相關政策宣傳和稽查工作中力不從心，達不到到快速處理有關涉稅問題的效果，直接影響房地產稅收的征管水平。（4）相關職能部門配合力度不夠，協稅護稅體系有待完善。通過發改委可以了解立項情況，通過房管部門發放預售許可證和房產證可以確定房地產企業預售房產收取的預收款項時間、銷售商品房情況和出租房備案情況，通過國土資源可以獲得房地產企業征地面積信息。（5）房地產相關稅費設置重復，計算復雜，不易操作。有關房地產行業稅收單行動文件多且內容變動頻繁，尤其是土地增值稅和企業所得稅計算相當復雜，這給征納雙方帶來了巨大的工作量，同時容易帶來納稅爭議。（6）稅費負擔偏重。據測算，房地產企業從征地、開發到銷售環節，應納稅費支出占收比率達百分之二十；房屋出租依法計算應納稅費負擔率達百分之三十。對于二手房交易市場，144平方以下普通住宅交易優惠稅費負擔率高達百分之六，144平方以上非普通住宅稅費負擔率最高達百分之十一，結果大部分業主為了逃避較重稅費負擔不辦理房屋轉讓手續。根據拉弗曲線原理，一定的稅收收入的可以通過設置較高稅率和較窄稅基來完成，也可以通過設置較低稅率和較寬稅基來完成。前者由于較高的稅負使納稅人不堪負重，納稅人為了減輕稅負將想方設法偷逃稅款抑制了該行業的持續發展；而對于后一種情況，納稅人可以在輕松承擔稅負的基礎上提高稅法遵從度，稅務機關可以將大部分精力用在提高現代化征管水平和優化服務水平上。（7）地方政府庇護房地產企業。具體做法包括要求有關部門減少有關收費，不支持稅務部門甚至指示稅務部門延遲征收、少征收稅款。（8）尋租現象影響稅務機關公正執法。地方政府庇護房地產企業多收取土地出讓金而影響稅收盡管做法欠妥。

三、解決房地產稅收存在問題的建議

（1）改革現行房地產行業涉及稅費，改變稅負偏重的現狀。現行政策規定的僅房地產交易環節買賣雙方共需繳納6種稅，交易環節稅收負擔總額占成交價的百分之十以上，這種偏重的稅負對加速房地產市場的流通和活躍是不利的。（2）健全相關法律法規，加強以政府牽頭的部門協稅護稅機制。要制定稅收基本法，法律法規應規定由當地政府牽頭的發改委、財政、稅務、房產、城建、國土等部門定期聯席制度。（3）加強稅務人員業務素質，提高專業化管理水平。要根據房地產行業的復雜性和特殊性，加強房地產業會計程序和稅收相關法律法規的學習和運用。（4）依托信息化技術，實現信息管稅。結合各省市實際現狀借鑒推廣廣東地稅開發應用“建安房地產業稅源控管信息系統”的做法，該系統以項目為基本登記單元，以項目開發經營流程為鏈條，以內外部信息采集為基礎，以數據監控分析為目的，以納稅評估為主要方式，實現開發項目稅源全程控管。