經濟適用房的開發現狀與前景展望

經濟適用房由于有政府的保駕護航，在高房價時代為城市中低收入群體提供了安居之所，維護了社會的穩定，彰顯了國家的惠民政策，是國家關注民生、構建和諧社會的重要舉措。

改革開放30年來，我國的房地產市場蓬勃發展，但是在日益關注民生的今天，我們更應注重保障性住房的建設與發展。經濟適用房制度自實施以來，在我國保障性住房領域一直發揮著重要作用。經濟適用房的建設在一定程度上抑制了房價的過快上漲，對我國房地產市場的健康穩定發展起到了積極的作用，更為關鍵的是，經濟適用房由于有政府的保駕護航，在高房價時代為城市中低收入群體提供了安居之所，維護了社會的穩定，彰顯了國家的惠民政策，是國家關注民生、構建和諧社會的重要舉措。

一、經濟適用房的概念：

2007年由住建部、國家發改委、財政部等七部委聯合發布《經濟適用住房管理辦法》，對經濟適用房的概念進行了闡述：“經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，組織房地產開發企業或集資建房單位建造，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市中低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”

二、經濟適用房的特點：

經濟適用房是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為中低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，它的出現針對的就是城市住房困難的中低收入家庭。

經濟適用房與普通商品房有著很大的差異，主要在于：首先，它們供應的對象不同。經濟適用房的供應對象是被嚴格限定的有住房困難的中低收入家庭；其次，它們的土地取得方式不同。經濟適用房的土地性質為政府劃撥；再次，它們在國家住房制度中享受的政策是不一致的。經濟適用房由于有福利性質，政府減免了一部分行政規費；最后，它們的定價方式是不同的。經濟適用房的價格是由政府主導定價的。

三、經濟適用房的現狀：

從2008年開始建設經濟適用房以來，上海全市已開工建造和建成經濟適用房幾百萬平方米。當這些經濟適用住房逐步建成并交付使用之后，有一些現象值得我們深思。

（一）產權歸屬及上市交易問題

2007年國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》里，首次將經濟適用房產權明確為“有限產權”。隨后在《經濟適用住房管理辦法》中明確提出了經濟適用房有限產權制度。上面我們提到經濟適用房是具有保障性質的商品房，它與商品房雖然都可以辦理房地產權證，但還是有很大的差別，根源就在于商品房具有完全產權，可于產權辦理后任何時間買賣交易或者作為抵押獲得貸款，也可以繼承或者析產；而經濟適用房只是有限產權，同時又規定購房人購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，若購房滿5年，購房人可轉讓經濟適用房，但應按照屆時同地段普通商品房與經濟適用房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購。這里可能會產生幾個問題：

1、經濟適用房的產權人享有占有權和使用權，但不完全擁有收益權和處分權

我國《城市房地產管理法》中第31條就規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”因此，商品房交易時房屋產權和土地產權要一并發生轉移，但是現在的經濟適用房有限產權卻無法做到。因為目前經濟適用房建設用地是由政府劃撥的，購房者支付的房款中不包含土地款項，也正是由于這種特點，政府在一定程度上利用這種有限產權抑制經濟適用房的交易行為，更多地發揮利用經濟適用房應有的作用。但對于房屋本身來講，如果要進行交易，就必須擁有完全產權。

2、經濟適用房上市交易時價格認定問題

經濟適用房的產權人在5年后要上市交易，按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，要向政府交納與商品房差價的一定比例的土地收益款，那么同地段商品房的價格如何認定？是否考慮了物價上漲因素？比如購房人2011年購買了經濟適用房，合同也約定了將來出售時的分成比例，2011年同地段的商品房價格和5年后同地段的商品房價格肯定是不同的，那同地段商品房價格認定是以5年前的價格還是5年后的呢？經濟適用房的價格認定是否還是按照原來購房時的價格呢？這些都無法得到準確答案。購房人在購買經濟適用房時是不支付土地款的，那他5年后賣出經濟適用房時由于向政府支付了土地收益款（這筆錢經濟適用房購房人自己沒有出）后，買房人是否能取得了完全產權，那么這種完全產權與商品房取得的完全產權是否一致？癥結就在于劃撥土地沒有使用年限，而商品房的土地是有使用年限的。

3、在購買了經濟適用房到上市交易前，因為沒有相關的規定或相關規定模糊不清，導致在繼承或者析產方面存在很多現實問題

在限制經濟適用房上市的5年間，由于家庭及社會的一些不可知的因素的影響，可能會發生各種各樣的突發事件，需要對經濟適用房的權利進行轉移，因為對經濟適用房的主體權利人有嚴格的限制，主要在繼承方面會遇到問題。如果政府認可在此期間可由繼承人支付土地款后轉變為完全產權，勢必會引起其他購房人的反對，也不會認可政府的做法。

（二）經濟適用房建設成本控制和銷售問題

一直以來，經濟適用房就是低成本的代名詞。為了將經濟適用房建設得更好，上海市相關部門專門出臺了《經濟適用房建設導則》，不僅規定了經濟適用房的面積標準、容積率、層高，還規定了許多細節部分，如外立面、門窗、保溫、電梯等設備設施及節能等等要求。這對經濟適用房建設有很大的指導意義，但同時也一定程度上提高了經濟適用房的建設標準。最近幾年來經濟適用房建設成本有很大的上升，其中是有多方面的原因的：

1、國際金融危機的不斷衍生以及國內不斷上漲的物價指數和勞動力成本的增加加劇了經濟適用房建設成本的上升；

2、不斷上漲的大基地動拆遷費用和大市政建設費用的增加也促使經濟適用房建設成本的上升；

3、國家銀根的緊縮、國內抑制資金流動性的舉措以及貸款利率的因素導致經濟適用房建設成本的增加；

4、經濟適用房建設標準的提高也是導致其建設成本難以下降的因素；

5、經濟適用房的建設流程基本按照普通商品房的流程，甚至在某些部分更甚于普通商品房。雖然減免了一些行政收費，但在項目配套方面的費用沒有明顯下降，另外，為了保證房屋的質量，可能還會增加一些諸如檢測和檢驗等費用，可能導致建設成本增加。

因此在目前的經濟水平和狀況下，想要大幅降低經濟適用房的建設成本的確是比較困難的。另外，銷售周期和費用的結算也是困擾經濟適用房成本的一大難題。經濟適用房的銷售也大致按照商品房銷售的模式進行的，也要設置售樓處，培訓銷售人員，接待客戶看房選房，發放銷售宣傳資料等等，唯一不能變的就是銷售價格。雖然客戶的人選及數量由政府組織篩選確定，但房子還是要一套一套地簽約銷售。如果小區戶數比較多的話，銷售周期肯定會加長，但周期和費用是成正比的，而費用按照經濟適用房有關規定是不能進開發成本的。如果政府還是用老的結算標準去套用新開發的經濟適用房的話，那肯定會出現矛盾的地方。

（三）經濟適用房貸款問題

關于經濟適用房的貸款問題主要有二方面：

1、經濟適用房建設過程中的貸款難。經濟適用房的建設大多數要通過銀行貸款來進行，而銀行對政府劃撥土地建造經濟適用房也顯得小心翼翼、步步為營，同時銀行通過提高門檻或手續復雜化來達到減少放貸的目的，將可能給銀行帶來的風險降到最低。

2、經濟適用房購房人由于自身的經濟條件較差而很難獲得銀行個人貸款。經濟適用房的有限產權屬性使得經濟適用房在法律上講是不具有完整抵押權的，再者由于經濟適用房的購房人多是中低收入家庭，還貸壓力大，這就導致銀行對經濟適用房的個人或家庭貸款持非常謹慎的態度。目前全市只有4家銀行可以辦理按揭貸款而且還是由政府指定的國有商業銀行。從實際銷售的情況來看，銀行害怕承擔過多的風險，因此很多購房家庭的貸款（主要是商業貸款）不是額度減少就是貸不下來。這也造成一些開發企業資金回籠比較慢，更加劇了企業資金周轉的壓力。

四、經濟適用房的發展

（一）按照既定路線，大力發展經濟適用房

經濟適用房作為房地產市場中的重要補充力量，在解決城市中低收入群體的住房困難方面確實起到了一定的作用。最近召開的“保障性安居工程住宅實事立功競賽表彰大會”上，市政府領導強調“今年還要大力發展經濟適用房”。從現狀來看，每年有計劃地推出經濟適用房，不僅提升廣大百姓群眾的居住條件，而且擴大了內需，促進了經濟的發展，穩定了房地產市場。政府只要著力解決經濟適用房面臨的各種問題，經濟適用房會發展得更好。

（二）放松政策，在購買后5年內，經濟適用房可逐步向公租房轉化

經濟適用房的發展可參考香港公屋的經驗。香港政府建造公屋，就是為香港貧困人群解決居住問題的，并且香港的公屋是低價租給貧困人群的，是那些人能負擔得起的。那么經濟適用房也可逐步向公租房轉化。既然土地是政府劃撥的，那住房就由政府委托大型國企代為建造，產權全部是國家的，做到產權清晰。筆者認為，既然已經“將公有制進行到底”，就要體現政府為百姓做實事的決心，將經濟適用房轉化為公租房，才能消除民怨，積聚民心。

（三）放寬政策，在購買后5年內，經濟適用房可逐步完善產權向政府限價商品房轉化

經濟適用房的第一批購房者的確是城市中生活在社會最底層的人群，他們花費一輩子的積蓄，東拼西湊外加銀行貸款（公積金和商業貸款）才買得起經濟適用房。雖然經濟適用房的價格比起周邊商品房價格來是低得多，但購房者還是感覺有壓力，但鑒于我國普通百姓喜歡置業的心態，經濟適用房在產權問題上能完善的話就更好了。從政府層面講，對中低收入人群一定要體現社會主義制度優越性。政府不妨在逐步擴大經濟適用房建設的同時，根據不同地段、不同地價完善經濟適用房土地使用權，再根據不同樓盤制定相應的最高限價，只要做到公開、公正、公平，利用經濟適用房的價格優勢，不僅能有效抑制周邊房價的上漲，更能讓普通百姓負擔得起而沒有后顧之憂。

（四）為緩解經濟適用房資金壓力，在建設過程中可逐步采用向各用房單位集資，定向供應的方式

經濟適用房由于建設周期長，資金回籠慢，如果盲目擴大規模，各建設單位恐怕也無力承擔資金壓力。能否嘗試在選擇經濟適用房建設基地時，考慮一些用房單位的實際情況，根據人才流動狀況向人才聚集地靠攏，將經濟適用房的開發與特定用房單位的房源需求緊密結合起來。比如在一些大型科技園區、工業開發區等周邊建設經濟適用房，以比商品房便宜的價格出租或出售給區域內的一些企業的員工，或者干脆向各用房單位集資建設經濟適用房，一方面緩解建設資金的壓力，另一方面又因地制宜地解決急需住房的那一部分人。

綜上所述，隨著經濟適用房政策的逐步放寬，我國城市化建設進程的加快，居民生活水平的不斷提高以及城市中低收入群體住房困難的矛盾逐步解決，相信經濟適用房的未來發展空間更大。