農村宅基地管理中的問題和建議

近年來，隨著農村經濟的發展和農民物質、精神文化水平的不斷提高，農村宅基地建設也進入了蓬勃發展時期，如何加強農村宅基地管理，規范農村宅基地建設用地秩序，保護農村村民的合法權利，應當引起高度重視。

一、農村宅基地管理中的問題

關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。這方面的法律法規與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內容比較粗淺。由于宅基地管理工作面大量廣，各地情況差別較大，實際工作中面對的情況很復雜，現有的政策規定在一些方面相對寬泛，不夠細致，操作性差，且有的地方管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異較大。法律法規的不完善在制度上進一步增加了農村宅基地的管理難度。

從我省農村宅基地利用情況看，大部分市、縣宅基地只有在土地利用總體規劃上確定的數字規劃，沒有落實到具體村莊和地塊的點和面上，大部分市、縣村莊布局規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏，而且部分規劃也早已過了規劃期，規劃建設未能合理確定農村居民點的數量、布局和用地規模及調整范圍，導致農村住宅建設用地規模在一定程度上的失控。

閑置、空置宅基地較為普遍，違規私建和超標準占地現象依然存在。許多城市郊區由于經濟比較活躍，農民宅基地和房屋流轉已大量出現，形成了自發的宅基地隱形市場。由于有關宅基地流轉的法律法規滯后，一方面大量宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序；另一方面，宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。

土地登記費的取消，使宅基地登記發證工作失去了主要的經費支持，登記發證工作進展緩慢。同時，農村宅基地登記發證過程中，對于“超標準面積”、“一戶多宅”等土地登記也未有明確的政策規定。

當前，隨著新農村建設的推進，部分地方未能正確理解建設社會主義新農村的目的，一些地方存在將新農村建設片面理解為推行新村建設等現象，出現大拆大建的苗頭，這將在一定程度上導致新一輪的用地擴張，且一味追求形式，并不符合新農村建設提出的有利生產方便生活的原則，實際上也不利于節約集約用地的目標。同時，一些地方以新村建設名義，通過村莊整治和舊村改造，一方面將騰退宅基地作為建設用地指標，規避了建設用地指標的審批和管理；另一方面，因未理順土地騰退后產權歸屬及收益分配關系，在宅基地騰退中農民也未充分享受到騰退土地收益。

二、探討解決辦法

針對上述問題，在新農村建設的進程中，必須加強農村宅基地管理，實行宅基地制度創新，建立完善相關配套制度和政策。明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題，使農村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。

根據經濟發展和工業化、城鎮化進程的客觀需要，科學預測農村居民點的數量和用地規模。結合新一輪土地利用總體規劃修編工作和新農村建設，完善鄉（鎮）土地利用總體規劃，安排專項資金編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃和開展村莊治理試點，從嚴控制村莊建設用地及宅基地用地規模和布局。通過充分發揮村莊規劃的控制和引導作用，統籌安排城鄉存量建設用地，整合優化農村居民點布局和用地，從而有計劃有步驟地改善農村生活和村容村貌。

對于經濟發達的城鎮、鄉鎮規劃區范圍內的村莊和城中村，要因地制宜地推行農民住宅小區。對于經濟比較發達的城鎮周邊的自然村或零星村民住宅，應納入城鎮規劃，有步驟地整體搬遷，向城鎮集中。對于離城鎮較遠、經濟基礎一般的村莊及以農業為主的村莊，應按照有利生產方便生活的原則，建設中心村。要堅持從實際出發及節約的原則，防止大拆大建，扎實穩步地推進村莊治理。

增強對土地管理的法制觀念。增強領導意識，把土地管理當作一項政治任務來抓，由政府一把手具體負責，實行任期目標責任制和一票否決制。目前，土地執法人員對違法用地行為只有制止權，而沒有拆除權，對于違法占地建房要強制拆除必須向法院提出申請，但手續非常繁瑣，往往是強制拆除申請還沒批下來，違法建房已經建好了。對此，法院應適當簡化國土資源管理部門申請招待程序，提高反應時間，及時制止違法建房行為，維護法律尊嚴。農民建房安排宅基，要本著有利于保護耕地、有利于實施規劃、有利于綜合治理“空心村”和改善村容村貌、提高農民生活居住環境質量的原則來進行，必須限制在規劃確定的村莊建設用地范圍內，嚴格控制新建宅基占用耕地。