溫州產業空心化

做了20年實業后，把資本全部放到房地產，如今深度被套、資產貶值，這就是溫州企業不想純粹做實業的悲哀。

溫州炒房者深度被套，開發商日子也不好過。

2009～2011年間，在溫州高價拿下住宅地塊的開發商，按現在樓盤銷售價格測算，如今多數只能勉強保本或大幅虧損。

值得關注的是，這些地塊資本構成中，大多為溫州規模以上的大中型民營制造企業。之前，溫州民企大規模進軍房地產，出現“大企業造樓、小企業炒房”現象，這被視為溫州“產業空心化”的主要佐證。

與最高位相比，如今溫州新房價格下跌30％～40％，地價下降30％左右，令涉足的溫州民企備受壓力。一位溫州大型房地產企業高管認為，做了20年實業后，把資本全部放到房地產，如今深度被套、資產貶值，這就是溫州企業不想純粹做實業的悲哀。

規模進軍房地產

溫州服裝商會會長、浙江奧奔妮服飾有限公司董事長鄭晨愛表示，溫州民企進行房地產開發，已有很長一段時間。“2010年前后，他們開始規模進入，項目多數集中在溫州。”

鄭晨愛說，目前溫州有幾十家規模服裝企業，以搭股、參股、控股等方式涉足房地產項目開發。此外，大量企業主手里都有幾套房子。“這不僅在服裝業，其他行業也存在類似情況，有的參與比重比較高。”

事實上，在產業集群化、資金密集行業中，溫州民企多以抱團形式予以投資，且多數集中在房地產領域。

2003年，溫州當地8家鎖具企業，成立全國最大鎖業聯合體強強集團。除主業外，該集團近年來在外省投資商務酒店、房地產以及鋅業等，同時也在溫州進行房地產開發。

2004年，溫州中瑞財團、中馳財團出世。前者由十余家制造企業股東組成，號稱能撬動100億元民資；后者由7家企業組成，號稱近30億元的可運作資金。在實際運作中，房地產均為其主營業務，其中中瑞財團先后開發曼哈頓、公園大地等項目。

2010年11月底，以樓面地價3.7萬元／平方米，競得原溫師院操場地塊的置信房地產開發公司，背后大股東為數十家民營企業老板，全部股東由250余人，形成金字塔形資本結構，所涉行業包括服裝、眼鏡、打火機和箱包等傳統加工制造業。

此外，業內一直盛傳，2010年由8家集團19家公司組建的溫州甌聯集團，以“大股東”控股方式競得主城區某地塊。該集團股東多為甌海知名龍頭企業，分跨于十多個行業，涉及專業市場、房地產開發等領域。

2010年前后，溫州市區縣先后出現的十余個“地王”，投資方多為制造、貿易等實體企業的“資金聯合體”。據知情人士介紹，因樓面地價太高，這十余個“地王”，如今多數已在“緩慢建設”中，有的甚至還未開建。

鄭晨愛說，2008年下半年開始，銀行貸款非常寬松，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監管缺位”下，這些資金紛紛進入土地市場、房地產開發、太陽能等領域。

而在2009～2011年，把企業作為融資平臺，以此獲得大量銀行貸款，同時通過親友集資、民間借貸等辦法籌集資金，轉而投資房地產等行業的現象在溫州較為普遍。

2009年曾有機構統計，溫州上規模企業中，約有70％的制造企業投資房地產。2010年溫州市百強企業中，除兩家房地產公司和6家建筑公司外，有40多家制造業企業涉足房地產開發。

多數保本或虧損

2010年4月開始，國務院發布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，然而溫州房價、地價依然瘋狂。

在實業資本助推下，至2010年底，溫州房價一路飆漲。當地一家中介機構統計，2010年5～8月，溫州市區商品住房成交均價約為2.8萬元，平方米，位于全國各大城市之首。

地價也水漲船高。

2010年7月，梧田站南D－43a地塊樓面地價1.93萬元／平方米，僅20天時間，周邊D－48地塊樓面地價就已飆漲至2.61萬元／平方米，當時周邊新盤價格在3萬元／平方米左右。當年11月底，溫州出現樓面地價3.7萬元／平方米的全國地王原溫師院操場地塊。

當年12月下旬，綠城房地產集團以樓面地價1.63萬元／平方米，溢價53.6％奪得溫州龍灣城市中心區A－16地塊，成為該片區的“新地王”。有業界人士說，該項目由綠城全程操盤，眾多股東為當地骨干制造企業。綠城集團新聞發言人也表示，該項目綠城占股25％，股東中有溫州企業。

2011年，在“限購令”等政策層層加碼下，溫州房價、地價大幅降溫。

如今，溫州新房價格比最高位時，下降了百分之三四十。同樣在土地市場，“只漲不跌”的神話被打破，價格也比最高位時下降三成左右。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18、19號地塊，起拍樓面地價1.35萬元／平方米；而2011年11月，該地塊起拍樓面地價為1.98萬元／平方米。兩者比較，起拍樓面地價下降32％左右。

“高位拿地的，現在只能保本或虧損。”溫州某大型房地產企業高管林光標(化名)表示。

一位房企成本核算人員說，上述龍灣城市中心區A-16地塊，總價近31億元，樓面地價1.63萬元／平方米，加上建安成本3000元／平方米、開發貸款財務成本、行政辦公人員經費、市場推廣費用等，成本價至少在2.5萬元／平方米以上。“如果參與企業前期投入資金為銀行貸款或民間借貸，那成本還要更高。”

該地塊項目現命名為“綠城海棠灣”，林光標說，該樓盤現在實際售價在2.1萬元／平方米左右。然而該項目銷售人員稱，一期均價2.5萬元／平方米，二期在2.7萬元／平方米。對此，綠城集團新聞發言人表示，目前該項目運作正常，銷售良好，未出現虧損。

據林光標介紹，上述梧田站南D－48地塊樓面地價2.6萬元／平方米，成本價在3.7萬元／平方米，現在該項目“最高只能賣3.5萬元／平方米，還不一定能賣得掉，虧得很厲害。”上述原溫師院操場地塊所在樓盤，“虧損5億元是最起碼的，現在股東攤派銷售出去，主要是把現金流做起來，以備后續項目開發。”

或將影響企業后勁

“大企業造樓、小企業炒房”現象，被視為溫州“產業空心化”的主要佐證。

林光標說，一家溫州規模服裝企業，2010年前后以30％左右的股份，高價參與競得溫州某地塊，如今只能保本或虧損。“做了20年服裝，如今把資本全部放在土地里，這就是溫州企業不純粹做實業的悲哀。”

鄭晨愛說，溫州一般規模服裝企業年產值為兩三億元，凈利潤在3％～5％之間。據此測算，這些服裝企業一年利潤在600萬元－1500萬元之間，按2010年銀行貸款年利率10％，他們只能承受6000萬元－15000萬元的銀行貸款壓力。然而在實際操作中，一旦參與動輒上10億元的房地產開發項目，多數企業的實業利潤已經難以支付房地產貸款利息。

“地王拿過去，(企業)現在只能自己扛著。”林光標說。

與此同時，一些溫州實體企業主，在2010年前后房價飆漲時，會買入幾套房子保值增值。

如今，溫州房價大幅下降，又要支付借貸利息，這對利潤微薄的溫州中小型傳統制造企業來說，已經是個不小的壓力。再加上溫州民間借貸危機、國際經濟形勢不佳等因素，這些企業資金騰挪受阻、經營效益下降等，無疑令一些溫州企業“雪上加霜”。

2010年5月，溫州某樓盤一期開盤價2.55萬元／平方米，10月二期開盤價為3.85萬元／平方米，之后價格一路飆升至6萬元／平方米以上，如今市場售價3.5萬～3.7萬元／平方米。該樓盤開發商發現，交房時很多房子已經轉手兩三次。

林光標說，他們開發的某樓盤內的15套排屋，當時每平方米售價七八萬元，單套總價三五千萬元。交房后發現，15套排屋主人中有5個人跑路，1個人住進了樣板房，兩個人已交房計劃裝修，其他7個人均未能交房，因為“結算補錢還要幾十萬元”。

另外值得關注的是，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔保單位的開發商，已經備感銀行“催款”壓力。林光標和溫州法院接觸較多，法院知情人士說，之前預期拍賣房產為1000多套，如今已上告還未審理的房產已經高達五六千套。

鄭晨愛認為，溫州民企涉足房地產失利，與銀行“貸款監管缺位”有直接關系，“如果企業挪用貸款用途會被嚴懲，誰還敢投資房地產!”此外，與金融、房產調控有關，在“一放(四萬億投資)，一松(銀行貸款)，一抽(貸款利率)、一收(貸款)”兩年中，加速擴張的眾多溫州民企，顯然難以適應政策“急轉彎”。

(據《第一財經日報》)