經濟大周期中的地產興衰

樓市正在滑過繁榮的頂點，擺脫中國式的操盤手法，和全球市場經濟國家的游戲規則接軌。

中國股市下探趨近2000點，7月經濟數據罕見的不樂觀，長三角、珠三角制造業滑坡傳聞不斷，浙江、內蒙古部分地區陷入金融麻煩之中，中國經濟在深沉的迷霧中繼續顯示出下行壓力，經濟崩潰論的論調再次聚集起來，成為人們口耳相傳的談資。

上世紀90年代初，也有一個中國經濟崩潰論集中出現的時期，表現為以銀行為中心的三角債困局，政府用了近三年時間清理了三角債問題，中國經濟成功實現軟著陸。而此次的崩潰論出現的大環境已與20多年前有天壤之別，歷經30余年的高速發展，中國經濟實際上已經走到了一個高速發展經濟周期的末端。

首先，入世帶來的全球化紅利已經逐漸釋放。一方面，中國的開放度在入世后明顯上升，從20世紀90年代末不到40％攀升到全球金融危機前的60％以上的水平，顯著超過其他大型經濟體，繼續上升空間已經有限。而此后由于金融危機的沖擊，外需疲弱，貿易開放度已回落到50％左右。另一方面，也說明來自國際市場競爭的效率的提高對總體經濟增長的貢獻度降低，生產效率的上升更多地要依賴良好的內部競爭環境。

其次，農村可轉移的富余青壯年勞動力越來越少。目前在農村從事農業生產的半閑置和完全閑置的15～35歲勞動力顯著減少。據估算，目前這部分人口已經從1990年的1.3億人下降到目前的0.3億人，說明農村可以轉移到非農產業的青壯年勞動力已經所剩不多。

同時，房地產泡沫對經濟的擠壓效應越來越明顯。近幾年地價、房價過快上漲，推高了地租價格，擠壓了消費，對房地產過大的投資性需求降低了資源的配置效率，加劇了財富分配的不合理，尤其是城鄉之間的差距。這些因素對經濟的擠壓效應隨著房價的上升而逐漸累積。

最新的一個例子是，房租高漲已使中國餐飲業急劇衰退。據相關行業協會的統計，餐飲企業月倒閉率已高達15％，陷入整個行業的最低谷。2011年餐飲行業利潤率維持在7％－8％，2012預計為5％。

餐飲企業的虧損原因有人工成本和材料成本的上漲，最近一年人工上漲大約10％－25％，材料成本上漲約10％。但最主要的原因是房地產泡沫的膨脹導致房租的上漲。一般來說，房租占營業收入比重的盈虧臨界點為8％－10％，超過這個比例，餐飲行業毛利率就會下降到50％以下，凈利潤為負數，即虧損。這是因為一線城市毛利率要超過60％，二線城市毛利率要超過50％，餐飲企業才能勉強維持。而目前餐飲房租成本至少占營業收入的20％－30％以上，最為離譜是一些城市的地段竟然達到香港的水準，這一比例高達50％。一些商鋪業主規定租金每年固定上漲5％－6％，從2006年到2012年，有些地方的房租至少翻了一倍甚至是兩倍以上。餐飲企業老板一年到頭辛辛苦苦最終不過是為房產老板打工而已。

但值得注意的是，當前中國經濟體量已足夠巨大，即使經濟周期發生變化也不會出現類似二戰前夜的斷崖式下跌。這種從繁榮向蕭條的轉變，更可能以溫水煮青蛙的螺旋式下跌的面目出現。可以斷言的是，房地產業也必然的無法置身于中國經濟周期之外，房價總的下行趨勢已經確立，期間會有反復，甚至房價在一定時期內會重新抬頭；但這些都不過是下跌過程中的一個插曲，并不會對趨勢構成明顯影響。

樓市正在滑過繁榮的頂點，擺脫中國式的操盤手法，和全球市場經濟國家的游戲規則接軌。中國炒樓者曾是世界上最幸福的炒家，因為他們面對的是不斷增長的市場。但這種增長已不可持續，就像2007年的股市亂象不可持續。未來，住房持有稅、空置稅、財產稅等諸多品種都將由有房者承擔，這是市場經濟國家稅制的必然。中國不可能例外。就像股市金融生態的改變，樓市正在游戲規則劇變的起點。