論商品房預(yù)售法律制度

根據(jù)建造商品房所處的權(quán)利狀態(tài)，通常將商品房分為現(xiàn)房和期房?jī)煞N形式。所謂期房，又稱摟花，是指正在建造中的商品房或雖已經(jīng)建成但尚不具備交付房屋和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移條件的商品房。商品房預(yù)售通常是指這兩種期房的銷售。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)這種商品房銷售制度也予以確認(rèn)。但是，該法對(duì)商品房預(yù)售制度僅作了一般規(guī)定，仍有許多法律問(wèn)題需要探討和廓清，因此，對(duì)商品房預(yù)售制度的有關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行探討具有現(xiàn)實(shí)意義。

商品房預(yù)售的條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備以下幾個(gè)條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定這一條件的目的，主要是為了防止土地使用權(quán)人“炒地皮”而浪費(fèi)土地資源。（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和有效條件

作為實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售的重要方式，商品房預(yù)售合同也是該制度中極具討論價(jià)值的方面。關(guān)于商品房預(yù)售合同，主要涉及其性質(zhì)和內(nèi)容兩個(gè)方面。

·商品房預(yù)售合同的性質(zhì)

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對(duì)于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，還存在著許多不同的意見(jiàn)。從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

·商品房預(yù)售合同的有效條件

商品房預(yù)售合同作為一種具體的合同，其有效條件應(yīng)符合合同有效條件的一般原理。所以，商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：第一，預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。第三，預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。第四，預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。

2、商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書(shū)面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售中預(yù)購(gòu)人的利益保護(hù)

對(duì)于商品房預(yù)售中所存在的諸多侵害預(yù)購(gòu)人利益的問(wèn)題，有人將之歸結(jié)為商品房預(yù)售制。筆者認(rèn)為，我們不能僅僅把原因歸因于商品房預(yù)售制，更不能因噎廢食，而是應(yīng)該進(jìn)一步完善商品房預(yù)售的立法，賦予相關(guān)行政部門(mén)明確地執(zhí)法依據(jù)，以加強(qiáng)行政管理，通過(guò)國(guó)家行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)來(lái)約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意或有意將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，給商品房預(yù)售營(yíng)造一個(gè)完善的法制環(huán)境，平衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)則，以更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益。

首先，商品房預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)作為預(yù)售合同的生效要件。商品房的預(yù)售登記并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。而要將商品房預(yù)售登記制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件。只有這樣，才能促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者必須到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同登記，通過(guò)登記使合同產(chǎn)生公示的效力，對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為，減少商品房預(yù)售的糾紛，從根本上保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

其次，必須有專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)管。在商品房預(yù)售中，可以考慮由銀行或者信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管，確保預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用和工程款項(xiàng)的充分供給，待商品房竣工驗(yàn)收合格后再將余款退還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)攜款潛逃、將預(yù)售款項(xiàng)挪作他用等問(wèn)題，最大限度地保障工程款項(xiàng)不人為地流失，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行，切實(shí)有效的保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

最后，完善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未依法進(jìn)行預(yù)售登記和違反預(yù)售款項(xiàng)專項(xiàng)使用規(guī)定的懲處機(jī)制。法律的主要特征就在于其是由國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施的，我們應(yīng)當(dāng)建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法行為的代價(jià)，包括行政、民事甚至刑事責(zé)任。

（作者單位：北京京運(yùn)通科技股份有限公司）