精挑細選精裝房

隨著人們物質生活水平的提高，越來越多的人在購買商品房的時候，選擇了設計精良、設備齊全的精裝房。然而，近期萬科精裝房的“地板門”“紙板門”事件讓消費者對精裝房的質量提出質疑：號稱“拎包入住”的精裝房能放心住嗎？精裝房在購買、交付、驗收階段該注意什么?出現問題又該如何維權？

本期《新安全》特邀請相關專家為您解讀“精裝房”的驗收與維權。

精裝房：省心便捷，監管薄弱

記者：大家都知道，“精裝房”作為一種特殊的商品，以入住便捷、設計考究等優勢，為很多購房者青睞。那么，我國精裝房市場的發展情況是怎樣的呢？

龐永軍：從時間上講，1998年以前，我國房地產市場還是以毛坯房為主，當時還談不上裝修的觀念或方式。2000年前后，我國商品房開始發展，消費者對于房屋的訴求也越來越多樣化了。2002年前后，房地產市場開始出現裝修房。2002年-2006年，國內采用精裝交房的比例呈現逐漸上升的態勢。這與以下因素有關：首先，2002年我國出臺了《關于商品住宅一次到位的實施導則》；2008年，出臺了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，強化了一種政策導向，即鼓勵房屋采用精裝交房。2008年至今，這種觀念已經為市場廣泛認知。當然，精裝房的快速發展，除政策導向之外，房地產市場也是一大因素。2007年-2008年，我國房地產危機開始顯現。由于房價快速增長，房屋與價格很難成比例。精裝房的推出對于房地產市場其實也是曲線救國的一種手段。精裝房塑造房屋商品的形象和品質，映襯價格的提升，讓消費者感覺物有所值，同時更好地滿足了個性化房屋需求和房屋品牌化、差異化的體現。

從方式上講，我國精裝房經歷過三個階段：早期“精裝房”只是初裝修或半裝修，如只對墻立頂面、管道廚衛進行處理，四白落地，屋里裝門等；第二個階段可以稱為“全裝修”，即一些細節處理更到位，如地板、地磚、墻磚的鋪貼更細致；第三個階段就是目前真正意義上的“精裝房”，各方面功能比較完善，附屬裝飾也比較齊全。一些高檔公寓或住宅還會配套一些家俬、家電等，使業主可以拎包入住，一次到位。

記者：精裝房的發展趨勢是怎樣的？具有哪些特點？

龐永軍：目前，精裝房的檔次越來越高；功能越來越完備；各種設備設施、性能系統都非常齊全；體系趨向于成熟化，很多樓盤都采用一次性裝修到位，整個樓盤都要采取精裝修。采購和交付體質上都趨向于批量化、成熟化。當然，由于精裝房所采用的各種復合板材很多，這也給精裝房的安全性和環保性提出了更高的要求。

精裝房滿足了省時省力的需求，裝修完讓業主對房屋的空間感有更好的認識，包括功能和使用。從這點來說，精裝房比毛坯房更賞心悅目，同時滿足了不同層次業主的個性化需要，更容易接受。

但是，由于目前國內精裝房監管沒有統一標準，又無法落實到責任人，監管力度比較低，更缺乏第三方驗收體制，因此精裝房市場現存問題比較多。

收房：仔細查驗，明晰約定

記者：那么，精裝房市場目前常見的問題有哪些？成因何在？

趙朝杰：從我們在北京查驗過的精裝小區質量情況來看，精裝房占驗房總量的40%。按照《國家建筑裝飾裝修質量驗收規范》，精裝房質量達標率不到1%，質量問題尤為突出。常見的問題主要分為三個方面：

首先是安全性問題。如墻磚空鼓（墻磚本應與墻壁貼牢，由于施工工藝和用料不當造成瓷磚與墻面分離）、漏電保護不靈、嵌入式灶臺下柜無通氣孔等。

一般家庭墻磚多以廚房衛生間為主，如果施工方未按照工藝施工，或原始墻面抹灰層空鼓等原因，就會造成墻磚空鼓。廚房和衛生間是人們經常出入的場所，如果是靠近頂棚處的墻磚空鼓，一旦脫落就很容易造成傷人事故，因此對于高位空鼓、松動的墻磚要特別引起重視。

在查驗墻磚空鼓問題時，由于不同墻體的厚度和材料及施工工藝不同，敲擊出來的聲音也是不同的，所以一定要仔細判斷。如自己無法正確判斷，可找懂行的朋友或驗房公司幫忙。

其次是使用功能障礙問題。如抽油煙機排煙不暢或倒風、洗菜盆上下水管漏水等。

在日常生活中，抽油煙機的主要功能是在做飯、做菜時及時將產生的油煙排出，保持廚房內良好的空氣環境。當油煙機發生排煙不暢或倒風情況時，會造成廚房內空氣質量下降。特別是在制作有辛辣味的菜肴時，辛辣味會嗆得人無法在廚房繼續做飯菜。因此，購房者在收房時和裝修完都要對各個部件進行測試。

收房時的測試主要是劃分雙方責任，避免在裝修后出現此種情況，發生推諉扯皮。裝修完測試也是要劃分責任，避免在后期使用過程中產生糾紛。

第三是觀感質量問題。如門窗扇、墻面、地板等表面磕碰、掉漆、劃痕。

很多業主在入住后才發現這樣那樣的問題，但是由于自己已經入住，家具、電器都已擺放到位，如果進行維修就會挪動大量的家具、電器，同時在維修過程中還會產生粉塵，給日常生活帶來諸多不變。為此，業主盡可能在收房時就找懂行的朋友或驗房公司幫忙。

記者：業主首次看到精裝房的時候，有一眼看出的問題，還有肉眼看不到的問題，如甲醛超標或不合格板材。對于后者業主如何檢驗？

趙朝杰：甲醛超標可以通過第三方室內空氣質量檢測，這是專業性很強的一項工作，不是通過經驗能測定的。

龐永軍：精裝房還有一個問題，即單獨每項材料達標，但是放到一起，整個室內空氣質量就不達標了。面對這樣的“超標”，消費者要想舉證確實很難。嚴格意義上說，精裝房在交房之前，開發商都要取得室內環境檢測報告，但是這種檢測可信度有多高，缺乏一定的透明度。

眾所周知，在裝修過程中，必然產生環境污染問題。而剛裝修完就交付和過一段時間再交付的房屋，室內污染程度是不一樣的。我建議，購房者在收房的時候找專業機構做一下空氣檢測，這可以作為一個原始證明。然后再進行一些通風處理。如果還是不能滿足居住使用標準，可以選擇一些空氣治理產品。

對于裝修材料來講，每個廠家都有自己的合格證明，但是進貨渠道和采用的品牌是開發商采購的。因此在這個環節有可能出現一些問題，如材料品牌是不是能夠對應上？質量是否合格？另外，裝修材料在監管上也是只能通過看合格證明和相關資料，因為現在我國還沒有對進廠材料進行抽樣或全面檢測。只是產品是廠家的，在出廠前取得合格證明，然后發往各地。

現在復合材料越來越多，再加上各種涂料集中使用，勢必就會加重污染。同時，相互扯皮的問題也很多。我們需要通過一些有效的途徑去解決。因為這部分在權益保護上，消費者不一定能說清楚。如果遇到如安信地板這樣的問題，可能就得采取其他手段了。

裝修材料有問題：開發商買單

記者：那么，精裝房出現空氣、建材等質量問題，誰來買單？

王曉飛：消費者花高價購買精裝房，期待的是一個健康、環保的居住環境。業主和開發商之間是合同關系，不是債權關系，因此對于空氣質量的安全性，應該由開發商來承擔責任，而不能由開發商將責任推給每一項建筑材料供應商。

我個人認為從法律關系上講，開發商作為交付方，交付的產品應當符合質量安全，最起碼不能有瑕疵。因此這個“單”應當由開發商來買。這一點也可從國外的案例中看到。國外有一個業主購買了精裝房，后來身體不適，醫生診斷為白血病。經過鑒定，該病癥與其居住環境有關系。法院判定由開發商對業主產生的費用進行賠償。這也是值得國內借鑒的。

記者：國內對于精裝房驗收有哪些相關標準和規則？

王曉飛：我們現在執行最多的是《北京家庭居室裝飾工程質量驗收標準》，還有《北京市高級建筑裝飾工程質量驗收標準》（2003年8月5日發布，10月1日實施），由住建部標準司發布。由于這是行業內推薦性標準，而非強制性標準，因此在審判時只能依據法官的自由裁量權。這樣就導致很多因為精裝修交付問題造成的開發商和業主之間的訴訟，不能得到妥善的解決。可以期待的是，中國建筑裝飾協會年內有可能要出臺一套強制性規范。但它還沒有上升到法律層面，依然屬于部門行為規范，盡管如此，開發商與業主之間的責權會更加明晰，發生糾紛的時候就會有依據。

趙朝杰：作為驗房師，我們現在查驗的依據，一是北京市地方標準，還有國家建筑裝飾裝修驗收規范。后者有明確規定，是強制條文。如第十條對墻面的要求：施工過程中，墻面不允許出現裂縫、起皮、脫落等情況。但是對于觀感質量沒有列入強制性條文。

王曉飛：對于不同規范，適用時可以根據建筑物的品質和性質進行劃分，能夠盡量減少誤差。一般民用建筑都是根據北京市地方標準。只有如星級賓館以上、工裝部門或豪宅適用于高級規范。

維權認準開發商“五證兩書三表”

記者：消費者在購買精裝房之后該如何維護自己的權益？

王曉飛：我認為消費者維權是一個合理的范疇。在收房環節中，消費者應要求看開發商提供“五證兩書三表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。

“兩書”是指開發商在與業主完成交付過程當中應該提供的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。前者是在建委的備案，后者是針對后面裝修施工當中對房屋的基本布局和設計所了解的內容。“兩書”也可以作為商品房合同中的補充合同。

“三表”是指住宅面積實測表、房屋實測面積表和分戶驗收記錄表。

除了檢查開發商資質是否完備，業主在收精裝房的過程中還有一些檢測點要檢測。如房間成品門、吊頂工程（結合吊頂工藝查驗）、墻面、頂面乳膠漆工程、壁紙裱糊工程、木器制作工程（鞋柜、衣柜等）、墻地磚鋪貼（部分為石材）、木地板安裝、廚房設備安裝（櫥柜及電器）、衛浴設備安裝及合同附件品牌、規格核對檢驗室內空氣環境是否達標。

業主對以上檢測點查驗之后產生的問題，根據當初的購房合同中約定具體違約內容約定解決。當然，現在還有一些業主在看到這些問題后就要求退房。在這里，我們強調“理性維權”，否則，就會引發更多訴訟，導致司法成本的提升，造成社會不穩定。

業主：驗房訣竅學幾招

記者：消費者驗收精裝房應該注意哪些問題？

趙朝杰：精裝房驗收涉及到各項工程，如給排水工程、電氣工程；影響到使用方面的如門窗工程、廚房、衛生間等工程，此外還有板塊鋪貼、木工制作等十個項目。每個項目都有一些檢測方法。如門窗如何檢測，看有無磕碰劃痕，開啟關閉是否順暢，觀察門扇四周的門縫是否均勻等。此外，還要求門縫兩端的縫隙最多不能超過三毫米。

下面我著重介紹五個方面的驗收方法：

1、給排水工程：檢查廚房、衛生間的上下水管道：排水管道排水是否順暢、水龍頭出水量是否正常，上下水管道有無滲漏現象； 淋浴間地面是否有積水。

查驗小訣竅：可以把洗菜池、面盆、浴缸、淋浴間地面放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度；對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗。 淋浴間地面放水，看排水情況及地面有無積水。

2、電氣工程：檢查配電線路和插座

查驗小訣竅：檢查時帶個小臺燈或手機充電器，試插每個插座，看線路是否正常。還可以打開所有的燈具開關，看看燈具是否全都亮。帶上一個小排插檢查每個插座是否有電。在配電箱內將對應開關拉閘，然后測試相應線路是否有電，以及線路是否按照要求分路設計施工的。

3、板塊鋪貼（木地板和瓷磚）

木地板：對于室內木地板，業主在收房過程中，首先看色差，標準是不能有明顯的色差。還要看地板之間拼接的縫隙大小。如果縫隙過大，打掃過程中，灰塵就會掉入木地板中，很難清理，粉塵污染還會損害身體健康。

查驗小訣竅：就我們查驗的商品房來看，木地板常見的問題就是空鼓和冒灰，這都是不按施工工藝進行造成的。很多業主不知道怎么去檢查。其實最簡單的方法就是在室內邊緣部位踩兩腳，看有否灰塵反出來。如果有就要及時處理。

瓷磚：檢查廚房衛生間以及其他部位墻磚和地磚的空鼓問題。

查驗小訣竅：在收房現場，業主帶一個小錘或者硬點的部件進行敲擊。用小錘敲擊墻地磚，聽聲音是否有空鼓。如果空鼓率超過5%或出現松動，說明墻面瓷磚存在質量問題，需要進行維修。如靠近頂面處墻磚有大面積空鼓或松動，就要引起重視，避免脫落造成安全事故。

4、木工制品以及油漆工制品

查驗小訣竅：仔細觀察木制品是否變形，接縫處開裂現象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現象，墻壁涂料是否出現大范圍開裂現象。

5、隱蔽部位檢查：對一些邊角和較隱蔽的地方做仔細檢查。

查驗小訣竅：注意各房間門后側壁紙有無開膠、翹邊等情況，窗上檐是否有滴水線或鷹嘴。開關插座面板與明水、燃氣的間距是否過近，裝入柜內的燃氣表柜門是否按要求預留與大氣相通的通氣孔。

此外，在驗收時，材料等級與合同中裝修材料約定不符是業主需要注意的陷阱。在簽訂合同時業主要仔細看裝修材料約定內容，有無明確材料的品牌、廠家、等級等相關內容。

龐永軍：我再補充一條：在房屋主體結構完成之后，也就是在裝修前，業主也很有必要對房屋質量進行查驗。因為裝修房有些質量問題，不僅僅是在裝修過程中產生的，可能在做完主體，有些問題就已經存在了。隨著裝修工程的深入，無法進行更改，問題就會越來越多。所以我們提醒購房者：現在有一些是送精裝，先毛坯交房，之后再做精裝修。在這個階段，也就是在毛坯交房時就要仔細查驗。

記者：裝修過程中房屋出現問題找不到責任人該怎么辦？

王曉飛：其實在合同中及開發商銷售中都有一些技巧存在。比如說“送精裝”中“送”的概念是什么？究竟要不要負質量責任？其實“羊毛出在羊身上”。如果說在第一次查驗的時候有一家第三方出具的驗房報告，很清晰地把問題匯總在文件中、紙面上，包括有拍照、取證，把證據在第一時間固定，這樣，問題的責任人就很容易找。

第二就是在裝修質量上，開發商與建筑商之間應該有一個裝修的協議。消費者作為終端客戶和使用人，他只要求拿到的是一個無瑕疵的商品。即使出現任何問題，也要按合同辦事。所以，提醒消費者在簽訂購房合同包括后面附加的一個裝修合同的時候，要仔細看清楚上面的責權條文，不要陷入合同的陷阱。

其三，在驗收房屋當中，業主應仔細驗房。如果自己不具備足夠的工具和經驗時，建議聘請第三方對房屋進行徹底查驗。

適合自己的，才是好房子

記者：精裝房與毛坯房選擇哪種更劃算？

王曉飛：從質量上講，精裝房隱藏的問題相對比較多；毛坯房相對一目了然，很清楚地看到問題在哪里。從房屋價值上來說，對于都市中生活節奏很快、有穩定的收入、中等年齡、每天疲于工作的人群來說，裝修是很牽扯精力的事情，甚至監理、搬磚都有可能自己上手。我認為這類人群適合買精裝房。而且要買品牌精裝房。因為大品牌的開發商，它的裝修產業鏈、統一渠道、與品牌供應商的合作會相對比較成熟。而對于生活節奏比較緩慢、收入不是太高，或者是推崇低碳環保概念的人群，我們建議購買毛坯房。所以說，房子不是越貴越好，只有適合自己的，才是好房子。

鏈接

日本：標準化產品已成體系

日本的精裝房的空間利用率非常高，非常注重實用性。此外，日本精裝房的另一特點是住宅產業化創造的標準化產品。但也是因為日本各類住宅部件工業化、社會化生產的產品標準已十分齊全，占標準綜述的80%以上，部分尺寸和功能標準已形成體系，因此質量能夠得到保證。

美國：裝修質量差，開發商須賠償

目前國內倡導的精裝修房，實際上早在美國、日本、德國等發達國家實現了，這些國家已沒有“毛坯房”的概念，收房后直接可以“拎包入住”。在裝修質量方面，由于標準要求高，法律完備，一旦因房屋質量出現問題而被告上法庭，所面臨的賠償可能令開發商傾家蕩產。