安全租房過三關

安全租房過三關

缺乏經驗和常識都可能讓你的租房經歷變得悲催。

MONEY+記者｜侯佳攝影｜六六三

比起買房市場，租房市場的秩序相對混亂。租房時被黑了租金、押金和賠償金，不一定是你運氣差，而是沒有注意防范風險。如果租房過程中最關鍵的關口能順利通過，出租屋里也能住得既安全又舒心。

三個找房途徑

中介找房省力但要花錢

通過中介找房最省力，合同手續也更正規，但要付中介費。北京的慣例是租客付一個月房租的相同金額作為中介費，上海是房東和租客各支付第一個月房租的35%，廣州和深圳是房東和租客各支付50%。大型品牌連鎖中介的工作人員和房東串通的幾率比較低。

網上找房省錢但費力

好處是能省下中介費。如果找合租房，在趕集網、安居客、58同城等網站或者各類租房論壇、城市論壇上發布信息，也是最快的。但是，和房東打交道、防范風險都要靠自己。

熟人介紹效率低

通過熟人介紹的房源都比較靠譜，在租房價格上可能也有優惠。但搜尋范圍小，找房效率低。而且即使找到，雙方也可能礙于熟人關系，簡化合同手續，忽略細節，入住期間萬一有糾紛，容易影響人際關系。

比起買房市場，租房市場的秩序相對混亂。租房時被黑了租金、押金和賠償金，不一定是你運氣差，而是沒有注意防范風險。如果租房過程中最關鍵的關口能順利通過，出租屋里也能住得既安全又舒心。

2009年9月，本科畢業的曉姍開始租房。當時她的第一份工作在云南昆明，通過中介找房子。很快，中介就幫她在公司附近的一個高檔住宅小區里找到了一套38平方米左右的一居室，曉姍很快通過中介和房東簽了一年的租房合同。

11月份，她搬到小區的另一套房子里，原先那套38平方米的一居室只住了三個月。她也沒有和房東解除合同，而是以原租金轉租給了同事。

安全租房第1關—環境

盡管不同的人對房間環境和周邊環境、地段都有不同的偏好，但是居住安全仍然是絕大部分人居住的基本要求，對單身女性來說，這一點尤其重要。

剛裝修好的房子盡量別租。如果房間裝修材料甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染氣體超標，又沒有在7、8月份的高溫下充分揮發通風，住在里面很可能影響身體健康。如果實在想租剛裝修過的房子，至少要求房東在高溫條件下給房子通風七天，再搬進去。

看房不光要看房子里面的裝修、設施，還要留意周邊的環境。附近如果有正在施工的建筑工地，沙土、揚塵很多，開窗通風都會變成讓人糾結的事情。房子如果靠近高架橋或者城市道路主干道，車流量大，輪胎噪音也很大，要特別注意窗戶的隔音效果。

白天看好一套房想租下來，先別忙著簽合同，天黑以后再去周邊轉轉，附近商店多、路燈亮、能看見警車巡邏、小區有門衛和保安的房子安全系數相對高一些。如果想要住得安靜點，還要注意一下周圍有沒有娛樂場所，半夜音樂聲轟鳴和大面積的霓虹燈如果正對著臥室窗戶，你的睡眠質量會受到長期挑戰。

初次租房和轉租出去的順利并沒有持續下去。曉姍第二次租的房子，是和二房東簽的合同。二房東不是真正的房主，他們和擁有產權的房東簽訂合同租下房子，再轉租給租客，賺取中間的差價。其實曉珊租下第一套房子三個月后轉租給同事，也相當于做了一回“二房東”，不過她想著快點轉掉，并沒有從中賺錢。

安全租房第2關—房東

擁有房屋產權的人才是真正的房東。簽訂正規的租房合同時，出租方必須提供房屋產權證、身份證原件，這兩證的復印件作為合同附件附帶。要識別二房東，看對方能否提供房屋產權證原件，身份證姓名是否和房屋產權證上產權人一致，身份證照片是否和本人一致。都符合的才是正牌房東，否則就是二房東。

二房東分三種：職業二房東、中介二房東、租客二房東。

職業二房東是專門從事轉租房屋賺差價的人。他們從房東手上以較低的租金租下面積大、普通裝修房甚至毛坯房，在房間里裝上隔板、買些二手家具家電，把一整套房子分割成5個以上的單間出租。租房的人多了，租金總額就成倍地往上漲。這種房子裝修一般，人多嘈雜，安全性也差。

中介二房東，是指房地產中介門店租下房子，做分割改造、裝修，再轉租給租客賺租金差價。按照各地的房屋租賃管理條例，中介不允許從事房屋轉租。因此品牌中介公司都只做房東和租客的居間代理。做二房東的中介通常都是小中介，管理不正規，房屋設施修理不積極，一旦出現租金、維修方面的糾紛，租客往往是吃虧的一方。

租客二房東通常有偶然性。室友提前搬走或是自己提前搬走，就把空著的房間轉租。如果提高了轉租的租金，這中間的差價也能被租客二房東賺到。

《好運#8226;MONEY+》建議，盡量不要跟二房東租房。不是他們自己的房子，對房屋維修之類的事情也就不怎么上心。實在要租，就一定要查看他/她和房東簽訂的租房合同原件，查看合同價格和房東的聯系電話，并且在中介門店里了解同小區同類房子的租金水平，再和對方談租金。

住了兩個月，曉姍決定辭職離開昆明。她在合同規定的時間內通知了二房東，還托當初幫她找到這套房子的中介找租客繼續租這套房子。中介滿口承諾能幫曉姍把房子轉租出去。但直到2010年1月她離開昆明，中介每次都找各種理由說找不到合適的。最后，二房東扣了她一個月的押金1300元作為違約金。雖然曉姍懷疑二房東和中介已經找到租客，為了這筆違約金而故意瞞著她，但她勢單力薄，又沒有確鑿的證據證實自己的懷疑。

曉姍住在這里時養過一條狗，桌子腿被狗咬出幾道牙印。退房時，二房東就以損壞家具為由，要求曉姍賠500元，還和中介串通，扣下了曉姍暫時寄放在中介處的洗衣機。離開昆明的日子就在眼前，她沒有時間和精力再跟對方纏下去，只能付了這筆錢，拿回洗衣機。

安全租房第3關—合同

Attention!交租金

簽合同前協商好交租金的方式、頻率和時間。

每次付兩個月、三個月租金比較常見，如果房東要求每次付六個月的租金，金額比較多，你就可以考慮和對方砍砍價。

如果通過銀行劃款交租金，一定要保留憑證單據作為劃款證明。如果是和房東見面現金交租，別忘了要求對方寫一張收款證明，寫明收到某某幾個月的房屋租金多少錢，附金額大寫并署全名和日期。

交租金的時間應與房東協商，最好定在自己發薪日之后的幾天，能避免拖欠租金。要知道，拖欠的次數一多，房東以你違約為由提前解除合同的可能性也就大了。

如果你跟人合租，且不打算做租客二房東，最好所有合租人能一起直接和房東簽訂合同。

搞懂押金這回事

押金不是合同履約保障金。因為房東把自己的房子和相關附屬物品交給租客使用，為確保租客在使用過程中給房子和物品造成的損害能得到賠償，合同中才設定了押金。

從這個角度講，不管是正常結束租賃關系，還是一方提前解除租賃合同，只要房子和物品沒有受損害，水電煤費用正常繳納，押金都應該全額退還。如果房子和物品被租客損壞或是水電煤欠費，具體賠償金額由雙方根據損壞程度協商，從押金中扣除，不足的部分由租客補齊。

除非雙方在租房合同里明確約定，任何一方提前解除合同，以押金作為違約金，否則押金不能作為違約金賠償。

這些條款能保護你

《合同法》對違約金數額的確定遵循一個原則：“有約定從約定，無約定以實際損失計。”實際上，如果沒有明確約定，單方解除合同給另一方造成的實際損失金額很難計算。《好運#8226;MONEY+》建議，簽房屋租賃合同時，寫清楚免除違約金的條件。

●條件一：發生某種情況，合同自動解除，雙方不須承擔違約責任。如房屋需要拆遷、承租人工作地方發生重大變化。同時給對方15天至一個月的時間找下家。

●條件二：如果承租人提前解除租賃合同，應承擔違約責任，賠償出租人一至三個月的租金作為違約金，但承租人如果在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任。

●條件三：如果出租人提前解除租賃合同，應承擔違約責任，賠償承租人一至三個月的租金作為違約金，并提前一個月通知。

維修責任？寫細點更好

合同的補充條款要寫明房屋中包括哪些家具、家電，規定在租客入住時保證這些設施能正常使用，不能正常使用的，房東要在5日內修理或更換。所以搬進去的時候要當著房東的面，檢查所有的設施。房子租賃期間，你有權要求房東保證所有設施能正常使用，家具、電器、水電煤氣線路等因為老化影響正常使用的，由房東負責修理或更新。

房東負責維修的方式通常有兩種。一種是租客向房東報修，房東聯系人員上門維修，產生的所有費用由房東支付。另一種是租客向房東報修，并自行聯系人員上門維修，所有費用先行墊付，憑維修收費單據從當期房租中扣除。

曉姍2010年1月去了北京，想一邊實習一邊申請去香港讀研，又得在北京租房。

實習工資很低，為了省錢，她通過大學的論壇找到學校附近的一套L0FT，和三個陌生女孩合租，這次是和租客二房東簽訂合同。曉姍住在9平方米的小房間里，月租金700元。屋里的東西壞了都由二房東和房東聯系維修，曉姍和其他租客根本沒有房東的聯系方式。曉姍房間的頂燈壞了幾個月，二房東也沒聯系房東來修，只能用小臺燈湊合。

這個二房東住在隔壁，還養了一只貓，已經成年了還沒做絕育，發情時整夜地叫，曉姍根本沒法好好睡覺，和二房東提了很多次意見都沒用。

4挑靠譜的合租伙伴

合租的首選是熟識的朋友，因為了解彼此的性格和習慣，更容易相處和包容。但是“了解”不等于“適合合租”，要看跟合租伙伴的生活習慣是否協調。一個作息很規律，另一個經常熬夜，就可能互相影響休息。如果搭伙吃飯，還要考慮飲食習慣的差別。可以參考公認的“優質室友”的特點選合租伙伴：有正當穩定的工作、有公德心、講究衛生等。

另外，不妨學學《生活大爆炸》里的Sheldon，規定共用區域如客廳、廚房、衛生間的權限。當然，你不用弄出一整本協議，只要約束那些可能影響他人的行為就可以了。

2011年6月從香港回到北京工作的曉姍已經是第四次租房了。這次她看好房子以后還特別詢問了房東的職業，知道對方是清華大學的老師，才決定簽合同。

合約里的條款都逐條看一遍，違約責任、押金、維修等問題，也都在簽約前和房東商量好了，而且曉姍特別要求，入住之前給房門換鎖。現在這套崇文門附近的30平方米的一居室月租金3100元，既不用忍受別人的壞習慣，也不會被人打擾正常生活，房東也通情達理，是到現在為止曉姍租得最滿意的一次。