抑制投機:韓國的房地產政策

相對于房地產市場發展已進入成熟階段的歐美等發達國家來說，韓國房地產市場調控政策對我國更具有借鑒意義。

（一）韓國房地產非市場化階段的住房政策

朝鮮戰爭（1950～1953年）以后，韓國經濟開始衰退，居民住房需求得不到滿足，為了解決住房矛盾，政府在1960年年初頒布《公營住宅法》，并成立了“大韓住宅公社”和“韓國住宅銀行”，形成了由政府主導的住房市場格局。1960～1998年，政府主導下的韓國住房市場一直以“計劃建設”、“按規定供給”、“限制房價”等具有計劃經濟特征的政策為主。

1970年韓國政府提出“一戶一住宅”，把解決居民住房問題納入長期戰略目標中。在房地產非市場化階段，韓國政府從增加住房供給、抑制投資和投機性需求方面出臺了一系列穩定房地產市場發展的政策。

1.增加住房供給的政策

1978年政府規定住房開發用地的40%用于建造85平方米以下的小戶型，1981年將這一比例提高到50%，1992年又提高到75%。1988年政府制定5年內建200萬套住宅、19萬套永久租賃住房的計劃，規定租房價格為市場價格的11%～16.5%。1993年政府制定“新經濟5年規劃”（1993～1997年），50年租賃住房計劃替換永久租賃住房計劃，租金為市場價格的37%～45%。

2.抑制住房投機行為的政策

1970年，政府公布了《商品房最高限價政策》、《抑制不動產投機措施》，這兩個規定直到1998年才廢除。1978年政府將土地交易的資本利得稅從30%提高到50%，對未登記的土地交易征收100%資本利得稅。1983年市場引入債券出價制度，出價最高的購房人在獲得住房的同時要購買政府債券。1989年，韓國政府對《商品房最高限價政策》進行修改，引入“成本聯動制”，即根據地價、建設成本等因素指導房價，這也是20世紀80年代末房價上漲的主要原因。隨后1990～1998年，韓國平均房價變動較平穩。

（二）韓國房地產市場化階段的住房政策

1997年亞洲金融危機給韓國經濟帶來沉重打擊，地價、房價大幅下降，大批房地產企業由于有效需求不足、資金周轉困難等問題瀕臨倒閉，地價和房價也隨之繼續大跌。韓國政府為了活躍房地產市場，陸續出臺了住房市場化的措施，包括減免房地產轉讓所得稅、不動產取得稅、登記稅等多項房地產稅收，放松對出售住房的限制，廢止“小戶型住宅建設義務比例”，全國范圍內取消商品房限價政策，允許外國人在房地產市場上享有國民待遇，中央銀行實行低利率貸款政策。這些政策激發了房地產市場的活力，但也助長了市場上的投機行為，為房價快速增長埋下隱患。2002年韓國房價漲幅達16.4%，首爾房價漲幅達22.48%，2003年韓國房價增速首次超過居民收入增速，2004年房價略有調整后又繼續上漲，2006年房價上漲11.2%。

為了應對房地產市場過熱的局面，韓國政府從2003年開始采取了一系列政策抑制房價。2003年政府發布《100萬戶國民廉租房建設計劃（2003～2012年）》，計劃10年內建造100萬套廉租房；同年提高購買期房市場的門檻，提高資本利得稅，擁有3套及以上的家庭出售房屋的稅率達到60%。2005年，韓國政府出臺房地產交易申報制度，規定進行土地交易時必須向地方政府相關機關申報資金來源。2006年3月，韓國政府提高房地產保有稅率，進一步增加流轉稅率，擴大對期房的信貸政策控制，規定金融機構提供住房貸款額度不超過實際房價的40%。2006年又提高購房貸款利率，首付比例由不低于40%提高到60%。2007年提高資本利得稅率到60%，規定個人購買6億韓圓（約合300萬元人民幣）以上的住宅，購房者必須上繳普通住宅8倍的“綜合房地產稅”。但是，一系列調控政策并未有效阻止韓國房地產價格上漲的步伐。

（摘自中國金融出版社《中國房地產發展與金融調控論》 作者：張云 等）