房價是由人們的欲望決定的!

首先，我們要區分一個概念：房子，究竟是商品還是投資品？

顯然，今天城市的住房市場已經是投資品市場。在商品市場里，供需關系與價格是相互決定的，價格上漲，需求就會減少，價格下跌，需求就會增加；而在投資品市場里，收益和風險是定價的根本，在有收益的預期里，價格就會上漲，只有當風險到來時，價格才會下跌。

進一步分析，我們真正難以區分的是，購房者究竟是投資者還是投機者？

有人說投資是購買了房子然后等著獲取租金，而投機是購買了房子等著房子升值。在房價不斷上漲的時間里，兩者之間的區別并不重要。目前的中國房地產市場如同一個巨大的淘金市場，無論哪個角色，政府、開發商還是炒房客，都想從房地產獲得利益，而這場偉大的運動從一開始就帶有極大的投機性，甚至最后僅僅保留了投機。

市場狂熱時，大多數投資者所遵循的邏輯已經很難闡明，真正能夠解釋人們投資、投機心理的也許只有“博傻理論”了：人們之所以愿意花高價購買，是因為他們預期有一個更大的“傻瓜”，會花更高價把房子買走。“博傻理論”所揭示的就是投機行為背后的動機，而這種投機行為的關鍵是判斷“有沒有比自己更大的傻瓜”，只要自己不是最大的傻瓜，那么自己就是贏家，假如沒有下一個愿意出更高價格的“下家”，那么你自己就成了最大的傻瓜。

典型的投機狂潮往往都起源于一個令人信服的增長故事和對現實的盲目自信。人們普遍有一種賭博的傾向，因為人們在不確定情況下做出決策時，其行為常受到其他投資者的影響，或模仿他人決策，或過度依賴輿論，經濟學家稱之為“羊群效應”，而每次泡沫破裂后，他們也將成為最大的犧牲者。

如果我們的房地產市場完全是靠投機需求支撐的話，這樣的市場本身就是有問題的，在這樣一個充滿著投機的市場，房地產的價格很容易偏離正常軌道。通過出租房產獲得的回報無法彌補投資成本，投資者只能寄希望于買賣價差和短期炒作來保護自己的資產，這就促使投資者尋機將房產出售變現，從而擴大投機者的隊伍，推動房地產泡沫不斷膨脹，最終必然是走向破滅。

每一次泡沫盡管不同，但大致都會經歷這樣的過程。

泡沫上升階段：市場上人氣聚集，價格開始上升，于是有更多人購買；人們信心增強，預期價格更高，出現供不應求的狀況；價格進一步推高，從眾行為使得泡沫加速膨脹，最終泡沫過度膨脹；人們信心開始動搖，達到臨界點，某一事件引發泡沫破裂……

泡沫破滅階段：從眾行為導致市場上出現恐慌性拋售浪潮，價格急劇下降；泡沫開始收縮，市場上信心不足，預期價格更低；于是出現更多賣出者，市場上供大于求，信心進一步崩潰，價格非理性下降……

泡沫恢復階段：價格逐漸穩定，經濟形勢回升，儲蓄慢慢增加；價格逐漸回升，市場上出現投機者，漸漸地市場上人氣聚集……

親身經歷過泡沫的人都會有這樣的體會，就好比過山車，先是上揚，一段時間后開始下降。英格蘭曾經最成功的銀行家奧弗斯通勛爵用最簡潔的語言形容了投機過程：靜止，增長，信心，興旺，激奮，發展過快，震蕩，壓力，停滯，再次進入靜止而告終……

在這場買房運動中，我們看到了這樣一幅奇怪的場景：真正需要房子的人買不起房子，而買得起房子的人，他自己不缺房子住，卻在不斷地買房子。甚至連大學生也不住公寓了，他們開始在父母的幫助下貸款買房，因為在他們看來，學費和開支完全可以通過所購買住房的升值來解決。

任由這樣的情形發展下去，必然帶來房地產泡沫的不斷膨脹，事實上，這也符合《道德經》中的人道規律：“天之道，損有馀而益不足。人之道則不然，損不足而奉有馀。”萬物遵循的自然法則是取余補虧，然而人道是損不足補給有余。如果不能人為干涉，最終的結果一定是，窮者愈窮，富者愈富，劫貧濟富。

（摘自浙江大學《中國房地產到底該怎么辦》 著者：常青）