房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策

摘 要：近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)在中國(guó)不同區(qū)域差異很大。房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)發(fā)展而言存在財(cái)富累積效應(yīng)，能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)非理性行為，則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。土地財(cái)政、收入分配的兩極分化、供需雙方的價(jià)格預(yù)期以及國(guó)內(nèi)金融支持和國(guó)外資金流入，是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)擴(kuò)張過(guò)快的主要因素；同時(shí)，中央政府的經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果受到地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行等利益集團(tuán)的制約。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)找到一個(gè)合適的均衡點(diǎn)，不能引發(fā)短期的經(jīng)濟(jì)衰退，更不能膨脹泡沫。從長(zhǎng)期來(lái)看，不能把房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，應(yīng)積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和培植新的支柱產(chǎn)業(yè)；同時(shí)，要加快稅收體制改革和收入分配體制改革。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)；財(cái)富效應(yīng)；泡沫效應(yīng)；房地產(chǎn)調(diào)控政策；土地財(cái)政；兩極分化；收入分配體制改革；房?jī)r(jià)預(yù)期

中圖分類(lèi)號(hào)：F193.30；F20 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674—8131（2012）05—0024—10

房?jī)r(jià)上漲已成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。1998—2003年全國(guó)商品住房每平方米的價(jià)格只增加了343元，而到了2004年，每平方米的房?jī)r(jià)比上年暴漲了352元。到2005年，房?jī)r(jià)上漲太快成為“兩會(huì)”最熱門(mén)的話題之一；“兩會(huì)”之后，政府實(shí)施了一系列針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所收斂。但2005年下半年又現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。以北京為例，2005年1—7月份，商品房均價(jià)同比上漲了21.9%。2006年年初，房?jī)r(jià)繼續(xù)一路飛漲，政府調(diào)控未能如愿抑制房?jī)r(jià)上漲。2006年10月，北京以10.7%的漲幅領(lǐng)先全國(guó)，自2005年7月以來(lái)，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲15個(gè)月（時(shí)寒冰，2011）。調(diào)控政策一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，但房?jī)r(jià)以挑戰(zhàn)宏觀政策利劍的氣勢(shì)一路高歌猛進(jìn)。2007年年底，因次貸危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)開(kāi)始步入調(diào)整。但樓市的低迷迫使政府出臺(tái)扶持措施，2008年10月及以后這些措施陸續(xù)出臺(tái)。2009年春節(jié)后，樓市回暖，量?jī)r(jià)齊升。2009年年底，一些城市則出現(xiàn)了“恐慌性搶購(gòu)”，政府又不得不調(diào)控房?jī)r(jià)。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院為“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”拉開(kāi)了抑制性政策的大幕，從刺激消費(fèi)又全面轉(zhuǎn)向抑制房?jī)r(jià)。然而，2010年的樓市，繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，北京等一線城市的房?jī)r(jià)，很快進(jìn)入3萬(wàn)元時(shí)代。4月1日，國(guó)務(wù)院又公布新政策，決定對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

中國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，漲幅居全球房市排行榜首，全球十大最熱的房市前三名為中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港和以色列。據(jù)萊坊收集全球各國(guó)2006年至2011年的最高房?jī)r(jià)平均漲幅顯示，平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快者集中在亞洲，中國(guó)內(nèi)地以110.9%的漲幅居第一（北京和上海），中國(guó)香港以93.7%次之，新加坡50.5%排第四，中國(guó)臺(tái)灣30.1%居第六，馬來(lái)西亞28.5%排第九（新華網(wǎng)，2012）。

賀文華：房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策二、我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房屋建筑面積快速增加

施工面積從1990年的3.792億平方米增加到2010年的70.802億平方米，是1990年的18.7倍；1996年施工面積突破了10億平方米，達(dá)12.909億平方米，然后快速增加，2002年達(dá)21.561億平方米，而后每?jī)赡晟弦粋€(gè)臺(tái)階，2004年達(dá)31.099億平方米，2006年達(dá)41.015億平方米，2008年達(dá)53.052億平方米，2009年為58.859億平方米，2010年超過(guò)了70億平方米，并有加速上升的趨勢(shì)。而每年的房屋建筑竣工面積從1990年的1.955億平方米增加到2010年的27.745億平方米（圖1）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011

3.房屋工程建筑總產(chǎn)值穩(wěn)步增加

房屋工程建筑在整個(gè)建筑業(yè)中起著十分重要的作用，房屋工程建筑總產(chǎn)值從2003年的14 316.85億元增加到2010年的56 117.76億元，增長(zhǎng)了291.97%（圖2）；房屋工程建筑總產(chǎn)值占整個(gè)建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重一直在60%左右，2003年為62.0%，2005年為59.45%，2006年為60.15%，2007年為60.07%，2008年為59.19%，2009為57.69%，2010年為58.44%。房屋工程建筑的發(fā)展又帶動(dòng)建筑安裝業(yè)、建筑裝飾業(yè)的發(fā)展以及其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

2.地區(qū)建筑業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額差異巨大

中國(guó)建筑企業(yè)的利潤(rùn)總額存在明顯的東高西低現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)利潤(rùn)在地區(qū)間的巨大差異。2005—2010年，建筑企業(yè)獲得的利潤(rùn)集中在東部地區(qū)，主要集中在上海、江蘇、浙江、山東、廣東和北京；中部地區(qū)集中于湖南、湖北、河南；西部地區(qū)則集中于四川、重慶。2010年，上海、江蘇、浙江三地占企業(yè)利潤(rùn)總額的29.47%，廣東占6.01%，山東占7.81%，北京占5.83%；東部地區(qū)的上海、江蘇、浙江、山東、廣東、北京、遼寧和河北占57.30%。江蘇、浙江分別從2005年的111.95億元、132.41億元增加到2010年的496.63億元、348.2億元，上海從2005年的66.91億元增加到2010年的159.79億元，北京從2005年的61.21億元增加到2010年的198.62億元，廣東、山東分別從2005年的70.58億元、86.78億元增加到2010年的204.94億元、266.40億元（圖3）。

4.房?jī)r(jià)的地區(qū)差異巨大

根據(jù)2011年9月1日公布的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示，長(zhǎng)三角、珠三角的二線城市住宅均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，三線城市已超過(guò)0.7萬(wàn)元/平方米，接近或超過(guò)其他區(qū)域的二線城市。

2012年5月新浪樂(lè)居樓盤(pán)價(jià)格分析顯示，北京、上海、廣州三大城市的房?jī)r(jià)也存在較大差異。樓盤(pán)均值最高的是廣州，廣州和上海的中位數(shù)都是4萬(wàn)，北京是3.6萬(wàn)。三市房?jī)r(jià)的峰度和偏度都存在較大差異（表1）。

三、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

1.房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)與泡沫效應(yīng)

房地產(chǎn)作為財(cái)富的重要組成部分，既是各類(lèi)投資者重要的投資對(duì)象，也是家庭財(cái)富的主要組成部分，同時(shí)也是耐用消費(fèi)品。房地產(chǎn)價(jià)格上漲（下跌），房地產(chǎn)所有者的財(cái)富增加（減少），其資產(chǎn)組合價(jià)值增加（減少），進(jìn)而刺激消費(fèi)增加（減少）以及國(guó)民收入增加（減少），即房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生正財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降則導(dǎo)致負(fù)財(cái)富效應(yīng)，這種效應(yīng)也包括房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)本身消費(fèi)和投資的影響（劉建江 等，2005）。對(duì)房地產(chǎn)擁有者來(lái)講，當(dāng)房屋價(jià)格上升時(shí)，其金融資產(chǎn)價(jià)值上升，耐用消費(fèi)品的支出會(huì)相應(yīng)增加，社會(huì)總需求因而擴(kuò)大，國(guó)民收入增加；反之，房地產(chǎn)價(jià)格下降，則將減少耐用消費(fèi)品支出。而對(duì)尚未擁有房產(chǎn)或即將購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲，其會(huì)要求得到更多的貸款來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上升，若信貸緊縮或金融系統(tǒng)不能為這種需求提供支持，則可能減少住宅消費(fèi)支出。同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資者的收益將轉(zhuǎn)化為持久性收入，從而增強(qiáng)市場(chǎng)信心；而房產(chǎn)所有者的消費(fèi)增加所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，又帶動(dòng)其他家庭消費(fèi)，進(jìn)一步增加市場(chǎng)信心。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方提供的商品房是用于滿足需求方的住宅要求，而購(gòu)房者用于購(gòu)房的資金來(lái)源主要是自有資金，在這種情況下，不會(huì)有所謂的泡沫出現(xiàn)。但是，一旦參與市場(chǎng)中的某一方，為了利益的最大化，誘導(dǎo)市場(chǎng)走向（比如說(shuō)，房地產(chǎn)商設(shè)法讓人們相信房?jī)r(jià)在今后會(huì)上漲），一旦房?jī)r(jià)開(kāi)始攀升，供需雙方都會(huì)形成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。供給方會(huì)減少即時(shí)供給量，同時(shí)擴(kuò)大生產(chǎn)，需求方會(huì)增加即時(shí)購(gòu)買(mǎi)量，雙方互動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；一旦預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，又會(huì)強(qiáng)化價(jià)格上漲預(yù)期。在這種情況下，本沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的人也會(huì)加入房產(chǎn)市場(chǎng)的需求方，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步攀升。一旦這種趨勢(shì)形成，另一股重要力量——投機(jī)資本會(huì)加入這一浪潮之中，而投機(jī)資本的進(jìn)入為泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。比如，投機(jī)者用自有資金購(gòu)買(mǎi)幾套房產(chǎn)，在金融監(jiān)管不嚴(yán)的情況下，他又可以用這些房產(chǎn)作抵押，向銀行貸款，繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，然后再抵押、再購(gòu)買(mǎi)……。只要房?jī)r(jià)一路上漲，并且能很快賣(mài)出去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)繼續(xù)提供商品房并且有增加產(chǎn)量的激勵(lì)，因而也會(huì)增加向銀行貸款或由購(gòu)房者向銀行貸款。在沒(méi)有政府干預(yù)的情況下，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮會(huì)隨著慣性一直往前走，將房地產(chǎn)泡沫越吹越大。一旦銀行的資金枯竭，泡沫就會(huì)破裂，房?jī)r(jià)暴跌，投機(jī)者手中的房產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，導(dǎo)致銀行呆賬甚至壞賬增加，則極有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。

2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)

房屋建筑發(fā)展?fàn)顩r反映一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著，居民可支配收入穩(wěn)步提高，對(duì)耐用消費(fèi)品的需求也相應(yīng)增加。收入水平的提高刺激居民改善居住條件的強(qiáng)烈欲望，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋工程建筑（含建筑裝飾業(yè)）總產(chǎn)值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以及與第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的比例穩(wěn)步提高。房屋工程建筑總產(chǎn)值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例從2002年的9.11%提高到2010年的14.72%；房屋工程建筑總產(chǎn)值與第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的比例從2002年的22.42%提高到2010年的36.89%；而房屋工程建筑總產(chǎn)值占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重卻有所回落，從2002年的66.5%降到2010年的61.80%（圖5），說(shuō)明在我國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也得到更快的發(fā)展，如高速公路、地鐵、橋梁等的建設(shè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)2003—2011年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)整理；2004年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒缺相關(guān)數(shù)據(jù)，比值為估計(jì)值。

房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮進(jìn)一步刺激相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的鋼鐵、鋁業(yè)、水泥行業(yè)和玻璃行業(yè)等。2007年房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)投入產(chǎn)出的直接消耗系數(shù)，最高的是機(jī)械設(shè)備制造業(yè)，為0.097 25；其次是批發(fā)零售貿(mào)易、住宿和餐飲業(yè)，為0.045 56；再次是其他制造業(yè)和金融業(yè)，分別為0.044 48和0.031 56。完全消耗系數(shù)表顯示最高者為機(jī)械設(shè)備制造業(yè)，其次是金屬產(chǎn)品制造業(yè)，再次是化學(xué)工業(yè)（表2）。

房地產(chǎn)的發(fā)展刺激了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠吸納大量人員就業(yè)，增加產(chǎn)量。就業(yè)的增加使國(guó)民收入增加，因而消費(fèi)需求也相應(yīng)增加，尤其是低收入群體的收入增加可以提高整個(gè)社會(huì)的邊際消費(fèi)傾向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)的房?jī)r(jià)上漲，能增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，同時(shí)也會(huì)增加相關(guān)行業(yè)的投資，提高居民的可支配收入，刺激消費(fèi)（包括住房等耐用消費(fèi)品），進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但若出現(xiàn)房地產(chǎn)的非理性繁榮，房?jī)r(jià)上漲嚴(yán)重偏離經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能容忍的度，則會(huì)刺激其他大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)資金推動(dòng)的虛假繁榮，最后導(dǎo)致泡沫破裂：房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速下跌，出現(xiàn)以房地產(chǎn)價(jià)格衡量的財(cái)富縮水，銀行的呆賬、壞賬增加，引發(fā)金融危機(jī)，居民的消費(fèi)支出也會(huì)急劇減少；失業(yè)增加，國(guó)民收入減少，引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退。

四、我國(guó)房地產(chǎn)擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)因素分析

1.地方政府的土地財(cái)政

土地財(cái)政是對(duì)當(dāng)前地方政府在面臨財(cái)政困境時(shí)利用土地?fù)Q取財(cái)政收入這種短期行為的一種形象比喻，包括地方政府通過(guò)土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來(lái)直接或間接增加財(cái)政支出能力的行為（邵繪春，2007）。地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政赤字，提高了對(duì)土地財(cái)政的依賴度。地方政府的土地財(cái)政政策推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)商將相應(yīng)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者?？镄∑降龋?012）對(duì)中部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政赤字與土地財(cái)政的實(shí)證研究表明，財(cái)政赤字和土地財(cái)政均隨著時(shí)間的推移而不斷增長(zhǎng)。財(cái)政赤字逐年拉大，財(cái)政赤字與土地財(cái)政的增長(zhǎng)呈現(xiàn)剛性上升趨勢(shì)，土地財(cái)政占一般預(yù)算收入的比重呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。在我國(guó)許多地方，土地收入已占到地方財(cái)政收入的一半以上。其中，土地直接稅收及由此帶來(lái)的間接稅收，占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而出讓金凈收入又占政府預(yù)算外收入的60%。許多地方政府迫于財(cái)政失衡的壓力，在現(xiàn)有體制下，逐漸走入了“以地生財(cái)”的怪圈，這也是地方政府對(duì)樓市的調(diào)控缺乏自覺(jué)性，造成房?jī)r(jià)居高難下的重要根源。

政府賣(mài)地的收入是直線上升的。2001—2003年，土地出讓金收入為9 100億元，約占同期地方財(cái)政收入的35%；2004年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)5 894億元，占地方財(cái)政收入的49.5%；2005年，國(guó)家開(kāi)始緊縮地根，土地出讓金收入為5 505億元（汪利娜，2009）。2006—2010年，全國(guó)土地出讓金總收入分別為7 000億元、近1.3萬(wàn)億元、9 600多億元、1.59萬(wàn)億元和2.7萬(wàn)億元，五年合計(jì)總收入是72 500億元。

商品房成交量的萎縮，必然制約地方財(cái)政收入的增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年4月?lián)P州市區(qū)的商品房合同成交面積為12.56萬(wàn)平方米，同比下降1.17%。與此同時(shí)，2012年1—3月，揚(yáng)州市財(cái)政收入同比增長(zhǎng)率僅為6.9%，低于2011年25%的增幅。繼佛山、蕪湖、上海等地“新政”后，2012年5月?lián)P州市財(cái)政局、房管局聯(lián)合發(fā)出通知，宣布自7月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)合同價(jià)的6%。地方政府為了保持財(cái)政收入的增加，有維持房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的激勵(lì)。中央政府的政策目標(biāo)是為了整個(gè)社會(huì)福利最大化，而地方政府有維持局部利益最大化的激勵(lì)，必然出現(xiàn)地方政府和中央政府之間的政策博弈，影響中央政府的宏觀政策效果。

2.收入分配的兩極分化

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)收入分配的兩極分化日益嚴(yán)重。1978年中國(guó)的基尼系數(shù)為0.317，2000年越過(guò)0.4的警戒線，達(dá)0.465，并逐年上升，2009年達(dá)0.57（馬海濤 等，2012）。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)居民收入差距不僅在總體上呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)，而且在結(jié)構(gòu)上也表現(xiàn)出一些突出的特點(diǎn)，即居民收入差距拉大還存在明顯的城鄉(xiāng)分化、地區(qū)分化、行業(yè)分化等特征。中國(guó)貧富分化的問(wèn)題十分明顯，兩極分化有加劇之勢(shì)。據(jù)聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)的基尼系數(shù)突破0.55，成為世界上貧富差距最大的國(guó)家之一（表3）。中國(guó)百萬(wàn)美元富翁家庭達(dá)111萬(wàn)戶，世界第三；超過(guò)1億美元的家庭達(dá)393戶，世界第八。但按世界銀行每天2美元的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)貧困人口依然有1億多。

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算、社科院的中國(guó)社會(huì)發(fā)展年度報(bào)告；2008、2009年數(shù)據(jù)來(lái)源于《經(jīng)濟(jì)與管理評(píng)論》2012年第3期馬海濤、王威的《居民收入差距收斂的戰(zhàn)略性政策選擇》；帶*號(hào)的為聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署公布數(shù)據(jù)或預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2012年首次發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭收入不均現(xiàn)象非常嚴(yán)重。處于收入分布90%以上分位數(shù)的家庭的可支配收入占所有家庭可支配收入的56.96%。其中，經(jīng)營(yíng)收入的76.85%被處于收入分布 90%以上分位數(shù)的家庭所有，經(jīng)營(yíng)收入不均現(xiàn)象最為嚴(yán)重。從儲(chǔ)蓄的分布來(lái)看，家庭儲(chǔ)蓄分布也極為不均。55%的家庭沒(méi)有或幾乎沒(méi)有儲(chǔ)蓄，而處于收入分布90%以上分位數(shù)的家庭儲(chǔ)蓄率為60.6%，其儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年總儲(chǔ)蓄的74.9%；處于收入分布95%以上分位數(shù)的家庭的儲(chǔ)蓄率為69.02%，其儲(chǔ)蓄金額占當(dāng)年總儲(chǔ)蓄的61.6%。因此，中國(guó)高儲(chǔ)蓄的根本原因不是廣大民眾沒(méi)有足夠的消費(fèi)動(dòng)機(jī)，而是廣大民眾沒(méi)有足夠的收入。低收入群體難以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)，消費(fèi)不足抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)家庭財(cái)富凈值的均值為66.519萬(wàn)元，中位數(shù)為2.4萬(wàn)元。其中，城市家庭財(cái)富凈值均值為146.786萬(wàn)元，中位數(shù)為3.334萬(wàn)元；農(nóng)村家庭財(cái)富凈值均值為11.793萬(wàn)元，中位數(shù)為2.05萬(wàn)元。處于財(cái)富分布90%以上分位數(shù)家庭的財(cái)富占社會(huì)財(cái)富的比例高達(dá)86.69%；在城市，這一比例更高，達(dá)到89.50%（西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心，2012）。調(diào)查報(bào)告顯示，居民住房成本價(jià)格和當(dāng)前價(jià)值的差異較大，表明住房收益非?？捎^（表3），因此房地產(chǎn)業(yè)依然對(duì)投資具有很大的吸引力。

3.供需雙方的價(jià)格預(yù)期

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，居民可支配收入快速增加，因而住房需求量增加。假設(shè)在某一時(shí)點(diǎn)，居民收入增加導(dǎo)致住房需求增加，而住房供給的增加存在時(shí)滯，在短期內(nèi)供給數(shù)量是一定的。在供給曲線不變，需求曲線右移的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。若房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，供需雙方會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的變化形成預(yù)期，而房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期一經(jīng)形成，又會(huì)影響供需雙方的行為。對(duì)需求方來(lái)說(shuō)，會(huì)增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)量；對(duì)供給方來(lái)說(shuō)，為了在未來(lái)以更高的價(jià)格銷(xiāo)售，會(huì)減少住房的現(xiàn)期銷(xiāo)售量，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，使前期的預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這又會(huì)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也使投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮。這種繁榮會(huì)激勵(lì)房地產(chǎn)商增加貸款購(gòu)買(mǎi)土地加快房地產(chǎn)建設(shè)，購(gòu)買(mǎi)方通過(guò)按揭或住房抵押等方式從銀行獲得貸款，也使金融機(jī)構(gòu)深陷這種“繁榮”。房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益刺激商業(yè)銀行的貸款大量向房地產(chǎn)業(yè)集中，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值提高使得銀行愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)形式。同時(shí)，以房地產(chǎn)為抵押的貸款抵押市價(jià)的上漲，使得銀行現(xiàn)有貸款組合中的損失風(fēng)險(xiǎn)下降，從而增加商業(yè)銀行向房地產(chǎn)貸款的激勵(lì)。

4.國(guó)內(nèi)金融支持和國(guó)外資金流入

2002至2009年，金融機(jī)構(gòu)對(duì)建筑業(yè)的貸款呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，只是2004和2005年略有回落（圖6）。同時(shí)，房地產(chǎn)資金來(lái)源存在多元化趨勢(shì)。以上海市為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源包括上年末結(jié)余資金和本年度資金。國(guó)內(nèi)貸款占本年度資金來(lái)源的比例在1995年是21.94%，2000年上升到23.38%；2006—2010年，雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但一直在20%以上；本年度資金來(lái)源中外資的所占比例波動(dòng)較大，1995年為9.3%，2000年回落到4.2%，2006—2010年，所占比例一直在4%以內(nèi)（表4）。

外資的流動(dòng)數(shù)量受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。僅以中美兩國(guó)而言，美國(guó)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，導(dǎo)致利率降低；中國(guó)實(shí)施緊縮的貨幣政策，因而利率會(huì)提高。美元的巨量供給導(dǎo)致的利率下降會(huì)提高美元對(duì)人民幣的貶值預(yù)期；此外，美國(guó)以其高額貿(mào)易赤字為借口，動(dòng)用各種手段逼迫人民幣升值，更進(jìn)一步強(qiáng)化美元對(duì)人民幣的貶值預(yù)期，極大地提高人民幣存款的預(yù)期收益率。2006年至2007年，美聯(lián)儲(chǔ)穩(wěn)定或下調(diào)聯(lián)邦基金利率，與此同時(shí)，中國(guó)卻提高法定存款準(zhǔn)備率，逐利性推動(dòng)美元向中國(guó)流動(dòng)。截至2012年3月，我國(guó)的外匯儲(chǔ)備已達(dá)到了3.305萬(wàn)億美元。美元供給的增加進(jìn)一步推動(dòng)人民幣升值，但若人民幣升值預(yù)期被打破，出現(xiàn)資本流失，則會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成災(zāi)難性的影響，房地產(chǎn)也不例外。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析

1.調(diào)控政策過(guò)于嚴(yán)厲抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，與其他行業(yè)或產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的前向或后向經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。其上游產(chǎn)業(yè)有礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)（如銅、鐵、鋁）、鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、玻璃行業(yè)、機(jī)械制造業(yè)以及金融業(yè)等，其下游產(chǎn)業(yè)有建筑裝修業(yè)、餐飲業(yè)等。如果政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求快速減少，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊減的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也會(huì)快速減少。理性的開(kāi)發(fā)商會(huì)減少新增供給量，處理存貨，設(shè)法償還銀行貸款。在這種情況下與房地產(chǎn)聯(lián)系緊密的相關(guān)行業(yè)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。鋼鐵、水泥、玻璃行業(yè)已出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，規(guī)模巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)極大地支持了這些行業(yè)的發(fā)展。在今后一段時(shí)間，難以出現(xiàn)象以前一樣的大規(guī)模的高速公路、高速鐵路以及水利工程的建設(shè)。這些行業(yè)一旦失去了房地產(chǎn)對(duì)其強(qiáng)有力的支撐，將會(huì)面臨更嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩。這些行業(yè)短期內(nèi)難以進(jìn)行有效的資產(chǎn)重組和市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，必然采取減產(chǎn)裁員、降低在崗工人工資等措施。失業(yè)工人的增加，他們的可支配收入減少，消費(fèi)減少，這將影響整個(gè)社會(huì)的總需求。國(guó)民收入的降低，將制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)供給量的減少，還會(huì)影響家居產(chǎn)業(yè)、裝飾業(yè)、餐飲業(yè)等的發(fā)展，進(jìn)而也將制約陶瓷業(yè)、家具行業(yè)、燈具業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“V”型發(fā)展，而作為直接收益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下游產(chǎn)業(yè)，家居產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量同比增長(zhǎng)66.03%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 等，2011）。如果房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)衰退，這些行業(yè)也會(huì)面臨市場(chǎng)需求曲線左移的困境，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量相應(yīng)減少。這些行業(yè)也會(huì)減少工人雇傭量或降低在崗工人的工資，失業(yè)工人的增加及收入的減少將制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2.調(diào)控政策過(guò)于寬松加劇金融風(fēng)險(xiǎn)

政府若任由房地產(chǎn)市場(chǎng)暴走或調(diào)控過(guò)于寬松，則將難以抑制房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期。一旦預(yù)期形成，沒(méi)有外力的干預(yù)，則這種上升的趨勢(shì)會(huì)一直延續(xù)下去，直到資金供給難以為繼，也就是房地產(chǎn)泡沫膨脹到了極點(diǎn)，物極必反的結(jié)果是泡沫在瞬間破滅，推得過(guò)高的房?jī)r(jià)轟然倒塌。這時(shí)房地產(chǎn)的負(fù)財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)，很多手中以房地產(chǎn)作為主要財(cái)富形式的居民，其巨額社會(huì)財(cái)富可能在一夜間灰飛煙滅，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)富積累化為烏有。財(cái)富的急劇減少繼而影響人們的消費(fèi)支出，尤其是耐用消費(fèi)品的支出，如美國(guó)因次級(jí)債務(wù)而遭受金融危機(jī)的困擾，很多家庭減少了用車(chē)的數(shù)量。

泡沫破裂將產(chǎn)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果，其危害程度因制度不同而出現(xiàn)較大差異。由于商業(yè)銀行的安全性能得到政府的保障，在缺乏嚴(yán)格的金融監(jiān)管下，銀行的大量資金流入高預(yù)期收益的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，受房地產(chǎn)高利潤(rùn)的誘惑，其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)資金也會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在房地產(chǎn)非理性的繁榮過(guò)程中，還沒(méi)有買(mǎi)房的居民為了避免房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲給自己帶來(lái)的損失而設(shè)法借貸來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房；但一旦房?jī)r(jià)下降則會(huì)給自己帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，本是想回避風(fēng)險(xiǎn)，卻偏偏趕上高風(fēng)險(xiǎn)。有些人剛買(mǎi)了房卻出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降，因而沖擊售樓部。當(dāng)然這里也有大量的投機(jī)者，本想通過(guò)樓盤(pán)的買(mǎi)賣(mài)掙得更多的收入，但卻遭受?chē)?yán)重的財(cái)富損失。因而，任由這種非理性現(xiàn)象持續(xù)下去，將會(huì)出現(xiàn)極為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)后果。表現(xiàn)在：（1）現(xiàn)階段已出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化現(xiàn)象，能夠通過(guò)房地產(chǎn)投資或投機(jī)的主要是占有大量社會(huì)財(cái)富的人。近年來(lái)穩(wěn)健的貨幣政策也給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了資金支持，貨幣和準(zhǔn)貨幣從2008年1月的41.781 6萬(wàn)億元增加到2012年4月的88.960 4萬(wàn)億元（中國(guó)人民銀行，2012）。如果缺乏嚴(yán)格的金融監(jiān)管，則金融系統(tǒng)的大量資金將通過(guò)投機(jī)的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格變化而進(jìn)行收入再分配，激發(fā)“馬太效應(yīng)”。（2）土地的需求量增加，引發(fā)強(qiáng)拆現(xiàn)象，相應(yīng)出現(xiàn)財(cái)富的重新配置，激發(fā)社會(huì)矛盾，同時(shí)加劇地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴走會(huì)使金融系統(tǒng)陷入危機(jī)，而房地產(chǎn)泡沫的破裂將不可避免地引發(fā)金融危機(jī)。（4）一旦泡沫破裂，其災(zāi)難性后果將由整個(gè)社會(huì)承擔(dān)。

3.調(diào)適房地產(chǎn)調(diào)控政策，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)

房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控存在多方博弈，政策調(diào)控的結(jié)果取決于參與各方的力量和決心。參與各方中希望房?jī)r(jià)合理回歸的有中央政府和普通民眾；而希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲以便能從中得到更大收益的有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府、投機(jī)者、商業(yè)銀行等。中央政府實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，這些政策包括合理確定城市住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、加強(qiáng)住房需求管理、加大保障性安居工程建設(shè)力度、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作問(wèn)責(zé)機(jī)制等。政策的實(shí)施暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)式上漲的勢(shì)頭，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了明顯下滑。為了避免通貨緊縮，央行下調(diào)了利率。隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策出臺(tái)，要求“松綁”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的呼聲越來(lái)越高。地方政府則推出各種“軟性”托市政策，投機(jī)炒作者又開(kāi)始涌入市場(chǎng)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳言四起，如“央行重申七折優(yōu)惠按揭貸款利率”、“銀監(jiān)會(huì)已降低個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重”、“發(fā)改委官員就住房宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向發(fā)表談話”、“國(guó)內(nèi)一線城市千人排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)住房”、“端午樓市火爆”、“6月成交將創(chuàng)新高”、“房地產(chǎn)投機(jī)性需求基本被擠出”等，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益集團(tuán)利用各種策略，釋放各種信息，以期改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的既得利益者通過(guò)各種途徑散布房?jī)r(jià)即將上漲的信息，企圖改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)變化的預(yù)期。同時(shí)憑借其政治地位和話語(yǔ)權(quán)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)游說(shuō)影響政府決策，進(jìn)而改變政策方向。尤其是在政府調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的情況下，他們通過(guò)媒體夸大房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的地位以及調(diào)控房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速造成的嚴(yán)重后果，并以此為據(jù)，企圖說(shuō)服政府松動(dòng)或微調(diào)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)政策松動(dòng)雖然會(huì)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生效果，但房地產(chǎn)調(diào)控政策所產(chǎn)生的成果也將毀于一旦?，F(xiàn)在是房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控政策決不能松動(dòng)，一旦松動(dòng)將會(huì)使被壓抑的房?jī)r(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，房地產(chǎn)泡沫效應(yīng)將會(huì)得到淋漓盡致的發(fā)揮，直至破裂。若出現(xiàn)這種結(jié)果，人們將承擔(dān)巨大的成本，政府的公信力和威信也將受到損害。

經(jīng)濟(jì)下滑是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整必須忍受的痛，但也不能任其下行，進(jìn)而出現(xiàn)人們不愿看到的經(jīng)濟(jì)蕭條。當(dāng)然也不能依靠對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。只要政策一松動(dòng)、一轉(zhuǎn)向，發(fā)展房地產(chǎn)的熱情就會(huì)在頃刻爆發(fā)出來(lái)，經(jīng)濟(jì)也會(huì)出現(xiàn)新一輪高漲。但隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)快速上漲、產(chǎn)能過(guò)剩更加突出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)難以優(yōu)化。在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)還需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但也不能完全依靠政府對(duì)鐵路、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的投入來(lái)解決，應(yīng)設(shè)法增加人們收入，擴(kuò)大內(nèi)需。同時(shí)實(shí)施有針對(duì)性的寬松貨幣政策，避免房地產(chǎn)對(duì)資金的過(guò)度吸納。應(yīng)降低利率，增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資，增加就業(yè)，增加低收入群體的可支配收入，提高居民的消費(fèi)支出，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)人與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

六、結(jié)論及建議

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在短期內(nèi)要找到一個(gè)合適的均衡點(diǎn)，不要因調(diào)控產(chǎn)生短期經(jīng)濟(jì)衰退，更不能膨脹房地產(chǎn)泡沫，任其破裂引發(fā)更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)蕭條。尤其是在2012年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持增長(zhǎng)，還要防止物價(jià)反彈或嚴(yán)重的通貨緊縮，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境給調(diào)控房?jī)r(jià)帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。對(duì)房?jī)r(jià)的控制也沒(méi)有像張五常提出的“增加土地供給”的藥方那么簡(jiǎn)單。政府在控制非理性的購(gòu)房需求外，還要對(duì)金融系統(tǒng)進(jìn)入房地產(chǎn)的資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，抑制金融資金對(duì)房地產(chǎn)深度介入，降低兩者的相關(guān)性。投機(jī)資金若能在合理的限度內(nèi)繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府可以不過(guò)多干預(yù)。應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)富倉(cāng)庫(kù)的功能，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的累積效應(yīng)。同時(shí)要進(jìn)行金融創(chuàng)新，增加投資渠道，避免所有資金擠入同一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，形成泡沫而使倉(cāng)庫(kù)破裂。從長(zhǎng)期來(lái)看，已經(jīng)不能把房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，應(yīng)積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和培植新的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，要加快稅收體制改革，根據(jù)不同數(shù)量和不同級(jí)別的房產(chǎn)實(shí)行累進(jìn)稅，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資本征收資本利得稅；降低地方政府對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴，以弱化地方政府推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)機(jī)。還要加快收入分配體制改革，抑制日益嚴(yán)重的兩極分化，增加低收入群體的購(gòu)買(mǎi)力；并根據(jù)不同收入群體的購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)施差異化住房供給，真正實(shí)現(xiàn)住有所居，構(gòu)建和諧社會(huì)。

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