國外征地的公平與效率

在法制相對健全的國家，政府征用土地都必須給予補償。至于如何補償，各國往往會在有關法律甚至《憲法》中給予明示，除此之外這些國家還提出了各種各樣的土地征用補償原則。雖然不同國家采取的措施有所不同，但是他們的目的都是保障公民合法權益，確保土地的合理有效使用。

北美：用途清晰 程序規范 補償合理

大多數市場經濟發達國家土地征用補償通常會充分考慮土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有市場價值，而且補償土地得到最有效利用時可預期的未來價值，可以說這些國家在征地補償的過程中貫穿了公平這一原則。

美國采取公私兼顧的原則，補償價由雙方共同評估。

美國是典型的土地私有制國家，給予合理補償來征用土地實際上就是購買土地，屬于市場行為。美國土地征用補償標準是以土地被征用時的市場價格為基準，加上土地可預期的未來價值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補償。同時，為了避免政府操縱征地過程，征地補償一般通過獨立的市場中介組織對土地價值進行評估。這個價值不僅包括土地的現有價值，還包括它將來一段時間可能產生的利潤。此外，征地程序各個州并不相同，由于美國各個州法律的規定不一樣，征地程序在各個州之間可能不一樣。當一個政府機構想通過征地來獲得某塊土地時，通常要按照以下幾個相似的步驟：具有資格的正式審核員對政府征地報告進行審查；審核員在征得土地所有者同意后，在土地所有者的陪同下進行實地調查、匯總，提交審核報告給負責征地的機構；高級監督員進一步研究審核報告中的補償價格；政府機構向被征地方報價，進行協商，以評估出來的價格購買該不動產；如果土地所有者不愿出售，政府根據法律下達行使征用權的傳單以及聽證會的公告。在聽證會上，政府必須出示曾努力與被征地方進行協商但未達成的協議。而且政府必須出具足夠的證據證明征地是用于法律規定的公共事業并提供評估文件。土地所有者有權對政府進行反駁。如果政府的陳述成功，土地所有者必須接受以評估出來的市場價格出售不動產。如果任何一方對結果不滿意均可進行上訴。

而在加拿大，往往依據最佳用途按市場價補償。加拿大土地征用制度沿用的是英聯邦的體制，征地補償建立在被征土地的市場價格基礎上，依據土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。加拿大征地補償具體包括：被征用部分的補償，必須依據土地的最高和最佳用途，根據當時的市場價格補償；有害或不良影響補償（如嚴重損害或滅失價值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經營損失及其他相關損失。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區的非征地；干擾損失補償，是被征地所有者或承租人因不動產全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償；還包括重新安置的困難補償。

日本：土地稀缺性掣肘私有化

征地問題是世界上任何國家都普遍存在的難題，在一定的框架內，認真追溯外國社會制度的演變歷程，分析這些動態與當代中國社會進程的相關度，并建立他們之間的聯系，特別是觀察一些改革帶來的不良社會后果，這對轉型期的中國正確把握改革方向有著重要的意義。

拿日本來說，他們的土地征用改革也并非一帆風順。日本人多地少的情況跟我國最為相似，所以它的農地改革也更有借鑒意義。日本1946?1950年土地改革即廢除了地主制和租佃制，確立了自耕農體制。不住在農村的地主必須出售其全部土地，在農村的地主如果自己耕種可保留3公頃土地，若不自己耕種，則只能最多保留1公頃土地用于出租。另外，政府對土地的自由買賣也進行了嚴格的限制。自耕農在總農戶中的比重占到了88%，耕地占90%，并且農戶耕地規模都在3公頃以內。1950年日本農戶共593.1萬個，其中1公頃以下的農戶77.5%，兩公頃以上的不到3.5%，后來這種農戶小規模經營體制的弊端很快就暴露出來，不僅勞動生產率低，機械利用率低，而且生產成本高，給農業發展帶來了很大的障礙。

為了改革農戶小規模經營制度，提高農業生產率，日本政府于1961年制定了《農業基本法》，取消了對農地占有和出租的限制。之后相繼推出了農業結構改善事業、綜合農業政策、農用地利用增進事業，雖然采取了一系列措施，但效果并非很理想。1950?1985年間農戶總數只減少了28%，農地規模由0.93公頃擴大到1.23公頃，僅增加了32%。而且兼業現象嚴重，1985年兼業農戶占85.6%，其中以農業為主的兼業戶僅為17.7%，比1950年降低了10.7%，非農為主的兼業農戶占67.9%，比1950年增加了46.2%。日本農地規模狹小和兼業現象的主要原因就在于日本土地資源稀缺，人均耕地只有0.03公頃，比我國的人均0.06公頃還要少，而且實行土地私有，在土地資源日漸匾乏的情況下，地價急劇高漲，人們不愿放棄對土地的所有權造成了土地惜售和買不起土地的現象。從自然條件上來看，日本人多地少的情況跟我國最為相似，甚至有過之而無不及。

在這樣一種土地稀缺的條件下，日本實行土地私有制，盡管政府對擴大農地規模采取了一系列后續措施，但是其效果并不理想，反而造成農地價格的居高不下，而且由于非農為主的兼業農戶的大量存在導致土地上的生產效率也差強人意，這些缺憾歸根結底都是它的土地私有制造成的，這對我國的土地私有論來說是一種沖擊。