國外征地的公平與效率

在法制相對(duì)健全的國家，政府征用土地都必須給予補(bǔ)償。至于如何補(bǔ)償，各國往往會(huì)在有關(guān)法律甚至《憲法》中給予明示，除此之外這些國家還提出了各種各樣的土地征用補(bǔ)償原則。雖然不同國家采取的措施有所不同，但是他們的目的都是保障公民合法權(quán)益，確保土地的合理有效使用。

北美：用途清晰 程序規(guī)范 補(bǔ)償合理

大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家土地征用補(bǔ)償通常會(huì)充分考慮土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有市場價(jià)值，而且補(bǔ)償土地得到最有效利用時(shí)可預(yù)期的未來價(jià)值，可以說這些國家在征地補(bǔ)償?shù)倪^程中貫穿了公平這一原則。

美國采取公私兼顧的原則，補(bǔ)償價(jià)由雙方共同評(píng)估。

美國是典型的土地私有制國家，給予合理補(bǔ)償來征用土地實(shí)際上就是購買土地，屬于市場行為。美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是以土地被征用時(shí)的市場價(jià)格為基準(zhǔn)，加上土地可預(yù)期的未來價(jià)值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補(bǔ)償。同時(shí)，為了避免政府操縱征地過程，征地補(bǔ)償一般通過獨(dú)立的市場中介組織對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這個(gè)價(jià)值不僅包括土地的現(xiàn)有價(jià)值，還包括它將來一段時(shí)間可能產(chǎn)生的利潤。此外，征地程序各個(gè)州并不相同，由于美國各個(gè)州法律的規(guī)定不一樣，征地程序在各個(gè)州之間可能不一樣。當(dāng)一個(gè)政府機(jī)構(gòu)想通過征地來獲得某塊土地時(shí)，通常要按照以下幾個(gè)相似的步驟：具有資格的正式審核員對(duì)政府征地報(bào)告進(jìn)行審查；審核員在征得土地所有者同意后，在土地所有者的陪同下進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、匯總，提交審核報(bào)告給負(fù)責(zé)征地的機(jī)構(gòu)；高級(jí)監(jiān)督員進(jìn)一步研究審核報(bào)告中的補(bǔ)償價(jià)格；政府機(jī)構(gòu)向被征地方報(bào)價(jià)，進(jìn)行協(xié)商，以評(píng)估出來的價(jià)格購買該不動(dòng)產(chǎn)；如果土地所有者不愿出售，政府根據(jù)法律下達(dá)行使征用權(quán)的傳單以及聽證會(huì)的公告。在聽證會(huì)上，政府必須出示曾努力與被征地方進(jìn)行協(xié)商但未達(dá)成的協(xié)議。而且政府必須出具足夠的證據(jù)證明征地是用于法律規(guī)定的公共事業(yè)并提供評(píng)估文件。土地所有者有權(quán)對(duì)政府進(jìn)行反駁。如果政府的陳述成功，土地所有者必須接受以評(píng)估出來的市場價(jià)格出售不動(dòng)產(chǎn)。如果任何一方對(duì)結(jié)果不滿意均可進(jìn)行上訴。

而在加拿大，往往依據(jù)最佳用途按市場價(jià)補(bǔ)償。加拿大土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，征地補(bǔ)償建立在被征土地的市場價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。加拿大征地補(bǔ)償具體包括：被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償；有害或不良影響補(bǔ)償（如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值），主要針對(duì)被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地；干擾損失補(bǔ)償，是被征地所有者或承租人因不動(dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償；還包括重新安置的困難補(bǔ)償。

日本：土地稀缺性掣肘私有化

征地問題是世界上任何國家都普遍存在的難題，在一定的框架內(nèi)，認(rèn)真追溯外國社會(huì)制度的演變歷程，分析這些動(dòng)態(tài)與當(dāng)代中國社會(huì)進(jìn)程的相關(guān)度，并建立他們之間的聯(lián)系，特別是觀察一些改革帶來的不良社會(huì)后果，這對(duì)轉(zhuǎn)型期的中國正確把握改革方向有著重要的意義。

拿日本來說，他們的土地征用改革也并非一帆風(fēng)順。日本人多地少的情況跟我國最為相似，所以它的農(nóng)地改革也更有借鑒意義。日本1946?1950年土地改革即廢除了地主制和租佃制，確立了自耕農(nóng)體制。不住在農(nóng)村的地主必須出售其全部土地，在農(nóng)村的地主如果自己耕種可保留3公頃土地，若不自己耕種，則只能最多保留1公頃土地用于出租。另外，政府對(duì)土地的自由買賣也進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。自耕農(nóng)在總農(nóng)戶中的比重占到了88%，耕地占90%，并且農(nóng)戶耕地規(guī)模都在3公頃以內(nèi)。1950年日本農(nóng)戶共593.1萬個(gè)，其中1公頃以下的農(nóng)戶77.5%，兩公頃以上的不到3.5%，后來這種農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營體制的弊端很快就暴露出來，不僅勞動(dòng)生產(chǎn)率低，機(jī)械利用率低，而且生產(chǎn)成本高，給農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來了很大的障礙。

為了改革農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營制度，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，日本政府于1961年制定了《農(nóng)業(yè)基本法》，取消了對(duì)農(nóng)地占有和出租的限制。之后相繼推出了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)改善事業(yè)、綜合農(nóng)業(yè)政策、農(nóng)用地利用增進(jìn)事業(yè)，雖然采取了一系列措施，但效果并非很理想。1950?1985年間農(nóng)戶總數(shù)只減少了28%，農(nóng)地規(guī)模由0.93公頃擴(kuò)大到1.23公頃，僅增加了32%。而且兼業(yè)現(xiàn)象嚴(yán)重，1985年兼業(yè)農(nóng)戶占85.6%，其中以農(nóng)業(yè)為主的兼業(yè)戶僅為17.7%，比1950年降低了10.7%，非農(nóng)為主的兼業(yè)農(nóng)戶占67.9%，比1950年增加了46.2%。日本農(nóng)地規(guī)模狹小和兼業(yè)現(xiàn)象的主要原因就在于日本土地資源稀缺，人均耕地只有0.03公頃，比我國的人均0.06公頃還要少，而且實(shí)行土地私有，在土地資源日漸匾乏的情況下，地價(jià)急劇高漲，人們不愿放棄對(duì)土地的所有權(quán)造成了土地惜售和買不起土地的現(xiàn)象。從自然條件上來看，日本人多地少的情況跟我國最為相似，甚至有過之而無不及。

在這樣一種土地稀缺的條件下，日本實(shí)行土地私有制，盡管政府對(duì)擴(kuò)大農(nóng)地規(guī)模采取了一系列后續(xù)措施，但是其效果并不理想，反而造成農(nóng)地價(jià)格的居高不下，而且由于非農(nóng)為主的兼業(yè)農(nóng)戶的大量存在導(dǎo)致土地上的生產(chǎn)效率也差強(qiáng)人意，這些缺憾歸根結(jié)底都是它的土地私有制造成的，這對(duì)我國的土地私有論來說是一種沖擊。