樓市異動新信號房產市場調整在繼續

現象篇

今年3月份以來，樓市反彈跡象再現，至6月達到高潮。房價急速回升，北京、廣州、杭州、天津等地頻現“地王”，投資投機性需求聞腥而動、大舉入市，各地調控政策“松綁”現象漸露試探性苗頭……種種跡象表明，本輪號稱“最嚴厲”和“最富誠意”的樓市調控，似乎正在不可阻遏地走向“強弩之末”。第二季度宏觀經濟數據的陰郁，加劇了坊間關于樓市調控行將“功虧一簣”的預期。于是，我們看到，近段時間中國樓市中彌漫著各種版本的樂觀想象，并在此情緒主導下，上演了一系列復蘇式的短期瘋狂。

同時，在近期全國各地的房地產市場不斷升溫前提下，許多城市成交量和價格也都創出了調控以來的新高，地王、日光盤也是頻出，在近日國家統計局發布的全國70個大中城市房價指數中，6月份共有25個城市房價環比出現上漲，這些信號都表明近期的樓市已經開始回暖。

相對應從理性角度觀察，雖然在2011年初的“史上最嚴”調控發力下，中國房價“只漲不落”的神話已被打破，但近來樓市出現異動端倪的確成為各大媒體及坊間談論的主要話題。比如：“紅五月”之后，6月至今樓市成交表現似乎預示著回暖還在繼續。據媒體報道，截至上周末，很多城市甚至又一次再現多個樓盤“漏夜排隊”現象，其中上海、南京等城市還出現多個高端樓盤扎堆開盤情況等等，由此可以說，近一兩個月中國房地產業的確來了又一次“現象”之談。

原因篇

然而，很多人會心存疑問：在中央政府房地產調控政策堅決不動搖的政策背景下，在近70%居民認為“房價太高難以接受”、購房者觀望氣息濃重而惶恐、樓市持續低迷，量價齊跌、開發商接近最后堅持的境況下，房地產市場為何在近期迅速升房價低點。由此，這種“微調”策略，直接引起了市場及其購房者的價格嗅覺。同時，據中國指數研究院研究總監何田說，連日來多地樓市出現熱銷現象，一方面與開發商加大新盤推出力度有關，另一方面，也不排除開發商“自我炒作，營造恐慌性購房氣氛”。相對應地，南京工業大學天誠不動產研究所副所長、副教授吳翔華說，近期出臺的一些微調信號被市場歪曲解讀，加上一些開發商不停地自我炒作，誤導了人們的判斷。而長期以來，人們的買房心理也發生變化，原來溫？庫存巨大的樓市為何再起虛火？值得探討。

從政策面來看，6月以來，發改委、銀監會、央行、住建部四部委就松綁房地產政策，連續辟謠。業內分析人士指出，四部委的辟謠，一定程度上表明政策不太可能從中央層面松動，限購、限貸等仍將持續，同時也表明中央決策層并不希望看到房價再度上漲。但這種中央層面的松動排除，無疑讓大眾目光直接瞄準了地方性房產微調現狀。

當前，一些地方對房產調控政策進行了微調，尤其是最近整體經濟疲軟，地方微調的力度比較大，促使市場對政策的敏感度提高，購房者也擔憂再次錯過是“你不降價我不買”，如今變成“你不漲價我不買”。未來一段時間，有可能出現局部房價上漲的情況。

值得注意的是，高價樓盤、地王、部分項目漲價可能會造成恐慌情緒，逼迫購房者就范。

“趕緊來買吧，要不然下期開盤又要漲價了”——這幾乎是每一個銷售員的口頭禪，目的是讓購房者產生緊迫感。針對當前一些地方出現的排隊搶購房屋狀況，分析人士認為原因有二：一是開發商將客戶積累到一定階段時，通知客戶在同一時間到售樓處選房，營造“排隊搶購”或“搖號買房”的銷售“盛況”。二是目前有很多房地產網站與開發商聯合進行團購活動，房地產網站會選擇5個左右的樓盤，征集購房者報名，然后集中去看這些項目，給人的感覺就是每個售樓處都是人山人海，給購房者造成恐慌。

此外，投資意向的蠢蠢欲動也讓不再安穩的地產投資占比瞬間復活。據統計，居民房地產投資占比由上季15.1%升至16.1%。雖然相較此前超過25%的“炒房”比例，房地產投資占比處于歷史低谷，但卻在此時初顯觸底后的回升之勢，相較于今年一季

結果篇

據業內分析人士指出，房產行業的本次短暫復蘇，無疑再次加劇了樓市泡沫，加上一些開發商過于看好高價開盤，更加透支了價格上漲空間。但根據中國房地產研究會副會長顧云昌等專家指出的“中國當前樓市仍處于筑底階段的事實”，當前的復蘇戰略，其實只是部分區域、部分項目出現成交上漲。大多數房產項目依舊是“價格空漲，成交低迷”的情況。然而，面對房產復蘇信號一波一波襲來，房產價格虛空的現狀，中央及其地方相關部門是否已經采取相應措施？我們的房地產調控究竟應該朝著一個什么樣的方向繼續下去？

地方策略房價反彈的火苗，正在遭遇調控政策的頑強狙擊。為進一步推動房地產市場調控政策措施落實，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產市場調控成果，國務院決定從7月下旬開始，派出8個督察組，對16個省（市）貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督察。在中國樓市調控的歷史上，此舉實屬“罕見”，其中所蘊涵的用意度的15.1%，此次足足提升了1個百分點。

同時，仍必須正視和警覺的是，媒體熱炒少數地區“樓市回暖”假象和“政策松動”訛傳對樓市預期和居民信心的影響。畢竟成交量復蘇，成交價格止跌，購房者政策期待降低，對房價預期漸變等信息，會使得市場確實存在繼續量價齊漲的風險。由此必須提醒的是，假若政策一旦再有松動反復，房價就有可能再次出現“意料之外，情理之中”的絕地反彈，故而必須給予足夠重視和及時反應。明確而深邃。

面對此次房產松動現象，國土資源部和住建部聯合下發緊急通知，明確就是要堅決防止房價反彈，而這也是近期國家對房產調控密集表態最為細致的一次，6月5日住建部相關負責人在接受采訪時強調堅持房地產市場調控政策不動搖。6月12日發改委發出聲明 “地產松綁或是救市第二張牌”的報道系捏造。同時銀監會也在6月14日聲明，“降低了個人住房抵押貸款的風險權重”說法系誤解。中國人民銀行也在當天表示，央行特急文件規定首套房貸利率七折系市場炒作，信貸政策未變。6月18日，住建部表示將積極配合金融部門，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。

與此同時，7月7日溫家寶總理在常州調研時表示，必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。國家統計局在7月13日的新聞發布會上說，房地產調控不能放松。國土資源部部長徐紹史在7月17日表示，將繼續堅持房地產調控不動搖。之后國土資源部和住建部又聯合下發緊急通表示要堅決防止房價反彈。短短兩個月時間內國家相關部委就進行了9次堅決不放松房地產調控的表態，專家認為，房產調控的政策指向是十分明確的，而密集表態將會徹底打消地方政府松綁的試探行為。中國房地產學會副會長胡志剛告訴記者，中央政府和地方政府一直在進行博弈，上面文件下來堅持房地產調控不放松，下面仍然有挑戰，仍然有小動作。專家表示現在調控的難點之一就是地價問題，地價是地方政府財政收入的重要來源之一，而高地價必然會導致房價水漲船高，所以平抑地價就成了調控的重點之一。

發展篇

樓市的高調異動，引起中央政府格外關切，并最終導致了此次督察行動。決策層的雷霆反應，釋放出再明確不過的信號，即本輪樓市調控決不允許走向雞飛蛋打，任何試圖挑戰調控政策的行為，都將被嚴加戒備和問責。中央政府借由此舉，不僅致力于熨平市場預期，更是在向地方政府暗示調控剛性不容僭越。

對于仰賴“土地財政”過日子的地方政府來說，這真是沮喪的時刻。中央政府最終并沒有給地方政府留下長袖善舞的空間。樓市調控在可見的未來，將一如既往地保持峻峭之姿。

事實很清楚，盡管宏觀經濟沉郁頓挫，“穩增長”阻力重重，但重新祭出房地產這根救命稻草，無異于飲鴆止渴。倘若在利益集團的壓力之下，本輪樓市調控無疾而終，那能否助力宏觀經濟走出低谷尚是未知之數，而“放虎歸山”之后引發的系統性金融風險，卻極有可

能使宏觀經濟在“軟著陸”的關鍵時刻遭受意外的金融痛擊。

目前，中央政府對樓市調控的堅定與地方對樓市調控的“解構”，形成了兩軍對壘的局面。后者總是傾向于消解調控剛性以獲得喘息之機，但前者的決絕，注定了雙方反復博弈的艱苦性和漫長性。根據以往經驗，在此次房地產督察行動之后，加碼后的新一輪調控政策或“山雨欲來”，地方財政與中國宏觀經濟都將經受巨大考驗。

博弈仍將繼續，但探索樓市調控的穩定和長效機制，恐怕已刻不容緩。唯有個人住房信息系統建設、保障房建設、房產稅的施行等更為長效的制度性建構，才能在根本上澆熄樓市非理性瘋狂的烈焰。