樓市異動(dòng)新信號(hào)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整在繼續(xù)

現(xiàn)象篇

今年3月份以來(lái)，樓市反彈跡象再現(xiàn)，至6月達(dá)到高潮。房?jī)r(jià)急速回升，北京、廣州、杭州、天津等地頻現(xiàn)“地王”，投資投機(jī)性需求聞腥而動(dòng)、大舉入市，各地調(diào)控政策“松綁”現(xiàn)象漸露試探性苗頭……種種跡象表明，本輪號(hào)稱(chēng)“最嚴(yán)厲”和“最富誠(chéng)意”的樓市調(diào)控，似乎正在不可阻遏地走向“強(qiáng)弩之末”。第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陰郁，加劇了坊間關(guān)于樓市調(diào)控行將“功虧一簣”的預(yù)期。于是，我們看到，近段時(shí)間中國(guó)樓市中彌漫著各種版本的樂(lè)觀想象，并在此情緒主導(dǎo)下，上演了一系列復(fù)蘇式的短期瘋狂。

同時(shí)，在近期全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫前提下，許多城市成交量和價(jià)格也都創(chuàng)出了調(diào)控以來(lái)的新高，地王、日光盤(pán)也是頻出，在近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，6月份共有25個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，這些信號(hào)都表明近期的樓市已經(jīng)開(kāi)始回暖。

相對(duì)應(yīng)從理性角度觀察，雖然在2011年初的“史上最嚴(yán)”調(diào)控發(fā)力下，中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不落”的神話(huà)已被打破，但近來(lái)樓市出現(xiàn)異動(dòng)端倪的確成為各大媒體及坊間談?wù)摰闹饕?huà)題。比如：“紅五月”之后，6月至今樓市成交表現(xiàn)似乎預(yù)示著回暖還在繼續(xù)。據(jù)媒體報(bào)道，截至上周末，很多城市甚至又一次再現(xiàn)多個(gè)樓盤(pán)“漏夜排隊(duì)”現(xiàn)象，其中上海、南京等城市還出現(xiàn)多個(gè)高端樓盤(pán)扎堆開(kāi)盤(pán)情況等等，由此可以說(shuō)，近一兩個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的確來(lái)了又一次“現(xiàn)象”之談。

原因篇

然而，很多人會(huì)心存疑問(wèn)：在中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)決不動(dòng)搖的政策背景下，在近70%居民認(rèn)為“房?jī)r(jià)太高難以接受”、購(gòu)房者觀望氣息濃重而惶恐、樓市持續(xù)低迷，量?jī)r(jià)齊跌、開(kāi)發(fā)商接近最后堅(jiān)持的境況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)為何在近期迅速升房?jī)r(jià)低點(diǎn)。由此，這種“微調(diào)”策略，直接引起了市場(chǎng)及其購(gòu)房者的價(jià)格嗅覺(jué)。同時(shí)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)何田說(shuō)，連日來(lái)多地樓市出現(xiàn)熱銷(xiāo)現(xiàn)象，一方面與開(kāi)發(fā)商加大新盤(pán)推出力度有關(guān)，另一方面，也不排除開(kāi)發(fā)商“自我炒作，營(yíng)造恐慌性購(gòu)房氣氛”。相對(duì)應(yīng)地，南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)、副教授吳翔華說(shuō)，近期出臺(tái)的一些微調(diào)信號(hào)被市場(chǎng)歪曲解讀，加上一些開(kāi)發(fā)商不停地自我炒作，誤導(dǎo)了人們的判斷。而長(zhǎng)期以來(lái)，人們的買(mǎi)房心理也發(fā)生變化，原來(lái)溫？庫(kù)存巨大的樓市為何再起虛火？值得探討。

從政策面來(lái)看，6月以來(lái)，發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部四部委就松綁房地產(chǎn)政策，連續(xù)辟謠。業(yè)內(nèi)分析人士指出，四部委的辟謠，一定程度上表明政策不太可能從中央層面松動(dòng)，限購(gòu)、限貸等仍將持續(xù)，同時(shí)也表明中央決策層并不希望看到房?jī)r(jià)再度上漲。但這種中央層面的松動(dòng)排除，無(wú)疑讓大眾目光直接瞄準(zhǔn)了地方性房產(chǎn)微調(diào)現(xiàn)狀。

當(dāng)前，一些地方對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，尤其是最近整體經(jīng)濟(jì)疲軟，地方微調(diào)的力度比較大，促使市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度提高，購(gòu)房者也擔(dān)憂(yōu)再次錯(cuò)過(guò)是“你不降價(jià)我不買(mǎi)”，如今變成“你不漲價(jià)我不買(mǎi)”。未來(lái)一段時(shí)間，有可能出現(xiàn)局部房?jī)r(jià)上漲的情況。

值得注意的是，高價(jià)樓盤(pán)、地王、部分項(xiàng)目漲價(jià)可能會(huì)造成恐慌情緒，逼迫購(gòu)房者就范。

“趕緊來(lái)買(mǎi)吧，要不然下期開(kāi)盤(pán)又要漲價(jià)了”——這幾乎是每一個(gè)銷(xiāo)售員的口頭禪，目的是讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊迫感。針對(duì)當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的排隊(duì)搶購(gòu)房屋狀況，分析人士認(rèn)為原因有二：一是開(kāi)發(fā)商將客戶(hù)積累到一定階段時(shí)，通知客戶(hù)在同一時(shí)間到售樓處選房，營(yíng)造“排隊(duì)搶購(gòu)”或“搖號(hào)買(mǎi)房”的銷(xiāo)售“盛況”。二是目前有很多房地產(chǎn)網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)選擇5個(gè)左右的樓盤(pán)，征集購(gòu)房者報(bào)名，然后集中去看這些項(xiàng)目，給人的感覺(jué)就是每個(gè)售樓處都是人山人海，給購(gòu)房者造成恐慌。

此外，投資意向的蠢蠢欲動(dòng)也讓不再安穩(wěn)的地產(chǎn)投資占比瞬間復(fù)活。據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民房地產(chǎn)投資占比由上季15.1%升至16.1%。雖然相較此前超過(guò)25%的“炒房”比例，房地產(chǎn)投資占比處于歷史低谷，但卻在此時(shí)初顯觸底后的回升之勢(shì)，相較于今年一季

結(jié)果篇

據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士指出，房產(chǎn)行業(yè)的本次短暫復(fù)蘇，無(wú)疑再次加劇了樓市泡沫，加上一些開(kāi)發(fā)商過(guò)于看好高價(jià)開(kāi)盤(pán)，更加透支了價(jià)格上漲空間。但根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌等專(zhuān)家指出的“中國(guó)當(dāng)前樓市仍處于筑底階段的事實(shí)”，當(dāng)前的復(fù)蘇戰(zhàn)略，其實(shí)只是部分區(qū)域、部分項(xiàng)目出現(xiàn)成交上漲。大多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目依舊是“價(jià)格空漲，成交低迷”的情況。然而，面對(duì)房產(chǎn)復(fù)蘇信號(hào)一波一波襲來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格虛空的現(xiàn)狀，中央及其地方相關(guān)部門(mén)是否已經(jīng)采取相應(yīng)措施？我們的房地產(chǎn)調(diào)控究竟應(yīng)該朝著一個(gè)什么樣的方向繼續(xù)下去？

地方策略房?jī)r(jià)反彈的火苗，正在遭遇調(diào)控政策的頑強(qiáng)狙擊。為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，國(guó)務(wù)院決定從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督察。在中國(guó)樓市調(diào)控的歷史上，此舉實(shí)屬“罕見(jiàn)”，其中所蘊(yùn)涵的用意度的15.1%，此次足足提升了1個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，仍必須正視和警覺(jué)的是，媒體熱炒少數(shù)地區(qū)“樓市回暖”假象和“政策松動(dòng)”訛傳對(duì)樓市預(yù)期和居民信心的影響。畢竟成交量復(fù)蘇，成交價(jià)格止跌，購(gòu)房者政策期待降低，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期漸變等信息，會(huì)使得市場(chǎng)確實(shí)存在繼續(xù)量?jī)r(jià)齊漲的風(fēng)險(xiǎn)。由此必須提醒的是，假若政策一旦再有松動(dòng)反復(fù)，房?jī)r(jià)就有可能再次出現(xiàn)“意料之外，情理之中”的絕地反彈，故而必須給予足夠重視和及時(shí)反應(yīng)。明確而深邃。

面對(duì)此次房產(chǎn)松動(dòng)現(xiàn)象，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，明確就是要堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈，而這也是近期國(guó)家對(duì)房產(chǎn)調(diào)控密集表態(tài)最為細(xì)致的一次，6月5日住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。6月12日發(fā)改委發(fā)出聲明 “地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道系捏造。同時(shí)銀監(jiān)會(huì)也在6月14日聲明，“降低了個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重”說(shuō)法系誤解。中國(guó)人民銀行也在當(dāng)天表示，央行特急文件規(guī)定首套房貸利率七折系市場(chǎng)炒作，信貸政策未變。6月18日，住建部表示將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

與此同時(shí)，7月7日溫家寶總理在常州調(diào)研時(shí)表示，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在7月13日的新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在7月17日表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。之后國(guó)土資源部和住建部又聯(lián)合下發(fā)緊急通表示要堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)國(guó)家相關(guān)部委就進(jìn)行了9次堅(jiān)決不放松房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)調(diào)控的政策指向是十分明確的，而密集表態(tài)將會(huì)徹底打消地方政府松綁的試探行為。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛告訴記者，中央政府和地方政府一直在進(jìn)行博弈，上面文件下來(lái)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，下面仍然有挑戰(zhàn)，仍然有小動(dòng)作。專(zhuān)家表示現(xiàn)在調(diào)控的難點(diǎn)之一就是地價(jià)問(wèn)題，地價(jià)是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，而高地價(jià)必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)水漲船高，所以平抑地價(jià)就成了調(diào)控的重點(diǎn)之一。

發(fā)展篇

樓市的高調(diào)異動(dòng)，引起中央政府格外關(guān)切，并最終導(dǎo)致了此次督察行動(dòng)。決策層的雷霆反應(yīng)，釋放出再明確不過(guò)的信號(hào)，即本輪樓市調(diào)控決不允許走向雞飛蛋打，任何試圖挑戰(zhàn)調(diào)控政策的行為，都將被嚴(yán)加戒備和問(wèn)責(zé)。中央政府借由此舉，不僅致力于熨平市場(chǎng)預(yù)期，更是在向地方政府暗示調(diào)控剛性不容僭越。

對(duì)于仰賴(lài)“土地財(cái)政”過(guò)日子的地方政府來(lái)說(shuō)，這真是沮喪的時(shí)刻。中央政府最終并沒(méi)有給地方政府留下長(zhǎng)袖善舞的空間。樓市調(diào)控在可見(jiàn)的未來(lái)，將一如既往地保持峻峭之姿。

事實(shí)很清楚，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)沉郁頓挫，“穩(wěn)增長(zhǎng)”阻力重重，但重新祭出房地產(chǎn)這根救命稻草，無(wú)異于飲鴆止渴。倘若在利益集團(tuán)的壓力之下，本輪樓市調(diào)控?zé)o疾而終，那能否助力宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷尚是未知之?dāng)?shù)，而“放虎歸山”之后引發(fā)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，卻極有可

能使宏觀經(jīng)濟(jì)在“軟著陸”的關(guān)鍵時(shí)刻遭受意外的金融痛擊。

目前，中央政府對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定與地方對(duì)樓市調(diào)控的“解構(gòu)”，形成了兩軍對(duì)壘的局面。后者總是傾向于消解調(diào)控剛性以獲得喘息之機(jī)，但前者的決絕，注定了雙方反復(fù)博弈的艱苦性和漫長(zhǎng)性。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在此次房地產(chǎn)督察行動(dòng)之后，加碼后的新一輪調(diào)控政策或“山雨欲來(lái)”，地方財(cái)政與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)都將經(jīng)受巨大考驗(yàn)。

博弈仍將繼續(xù)，但探索樓市調(diào)控的穩(wěn)定和長(zhǎng)效機(jī)制，恐怕已刻不容緩。唯有個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、保障房建設(shè)、房產(chǎn)稅的施行等更為長(zhǎng)效的制度性建構(gòu)，才能在根本上澆熄樓市非理性瘋狂的烈焰。