又到買房糾結時

僅僅15年時間，中國就從一個只管住在房子里的國家變成了只愿意投資房子的國家。在關于房價的爭論中，80后一代整體跨入了要組建家庭、要買房的階段。他們幾乎是從踏入社會之前就感受到了房價的壓力，而在工作幾年自己的職業和收入都逐漸增長時，發現房價卻在以更快的速度增長。

這真讓人沮喪。但是你總得選，而且選擇就這么幾個：

不買房。每個月的房租也不怎么便宜，可能將來想買的時候房價更高；

買房。但是總有“專家”在各個地方嚷嚷房價一定暴跌，尤其在一線城市，在房價收入比已經高到一個家庭不吃不喝也要攢十幾年的錢才夠一套房子時，你偶爾也會不由自主地相信房價會跌；

一輩子租房。說實話，這需要比承擔高房價更大的勇氣和更高超的投資能力，再說你總得有地方住，總要期待一個穩定的未來。就算你自己的意志力強大到堅持不買房，也沒辦法能保證自己攤上一個不要求買房的丈母娘。

到底怎么辦？房子到底值多少錢？我該不該趁著房價不漲的時候買房？這次調控能讓房價就此穩定嗎？現在是新的機會嗎？

這都建立在判斷房價的基礎上。我們不是要預測房價，實際上，預測中國房價這件事，多半靠運氣，而不是靠分析，因為在一個遠未成熟的、不完全的房地產市場，外在因素、政府調控常常是最不可預知的變量。

我們負責把關于房價最普遍的困惑解釋清楚，房價問題才會讓你不那么焦慮，明白了房價到底是怎么回事，你自然就知道該怎么辦了。

Q1 我能一輩子租房嗎？

主觀上說，租房還是買房是個人選擇的結果，選擇哪種住房方式就意味著選擇哪種生活。一輩子租房聽起來還更酷一些。而且你會發現一個奇怪的現象，無論房價是上漲還是下跌，總有人告訴你在這樣的房價下租房更劃算。他們的邏輯是這樣的：

如果房價上漲、買房貴，那么你一生花在房租上的錢可能還沒買房多。假如你現在31歲，在上海看中了一套270萬元的房子—這個價格大約能讓你在中環和內環間買一套90平方米左右的二室戶—首付5成、公積金貸款25年，首付加貸款總額是385萬元，每月房貸8344元。如果以目前的房租每月5000元的價格計算，這筆錢夠你在相同的地段租一間同樣面積的精裝修房64年多，基本上到老無虞。而且你首付省下的錢可以拿來投資，哪怕每年只收定存利息，也有4萬多元，拿來交租也可以。

如果房價正在下跌，買房也不如租房。因為房價下跌了，屋主都不太愿意賣房，二手房源便進入了租賃市場，這時租金更便宜，買房倒有可能虧損，還是讓我們像德國人一樣逃離自有住房，培養用生命去做租客的覺悟吧！

但是，租房和買房不完全是這么浪漫的事。這里存在兩個很重要的問題：第一，從長期趨勢看，房租是逐年上漲的；第二，到年老后，你還有信心每月支付一筆高昂的房租嗎？

假設我們上面所說的那個人，從2012年他31歲開始決定一輩子租房到80歲，他在房租上一共要花多少 錢？

根據上海從2006年到2012年的二手房租賃價格指數，這6年里房租的年均漲幅大約為4%。我們假設到中國城市化結束，也就是預計2030年前房租一直維持這樣的漲幅，并在之后保持平穩。那么你會發現，到第15年的時候，房租就會超過房貸，約為每月8658元。從2030年開始，房租約為9739.5元。

把房租上漲的因素考慮在內，從31歲開始租房，到80歲，你實際所需的租金一共是527萬元。但是由于沒有買房，你不必把135萬元的首付一下子付給銀行，而是可以自由支配；而且，到第15年前，因為房租比房貸便宜，你每年也能省下一筆錢。于是，問題就變成了，你因為沒有買房而獲得的投資收益，能不能滿足你退休后的租金所需？我們又做了一個計算：

80歲前租金需要527萬元。如果你的投資收益率是8%，那么首付和早期房租省下來的錢用來支付你退休后的租金綽綽有余；如果你的投資收益率是4%，那么到年老時，你還有101萬元的缺口。

可見，一輩子租房可不可行，還取決于你的投資能力。經過計算，我們發現收益率的臨界點是5%。當你的收益率達不到5%時，你就有可能面臨老來無錢交租的窘境。

除此之外，買房為養老，這和我們不夠完善的社會保障體制有關。老年人退休后，缺乏足夠的養老和醫療保障。擁有房產一方面可以彌補養老金的不足，例如，老年人能夠通過出租大房、租入小房，以房租的差價來養老，或者出售大房、換購小房，以房價的差價來養老。另一方面，假如你在晚年突然需要一筆重大開支，房子至少能成為你的融資手段。

同時，我們的很多公共資源和社會福利是與戶籍掛鉤的，比如教育，比如優先在戶籍所在地的醫院生孩子，而你要享受和戶籍有關的福利就必須有住房。

僅從滿足居住消費需求的角度說，只要你有足夠的經濟實力，一輩子租房完全是可以的。不過，住房除了消費屬性，也有投資屬性。當你選擇一輩子租房，你也就主動放棄了住房的保值、增值能力，以及與房子相關的公共資源。

Q2 一生需要幾套房？

中國人買房歷史并不長，在這一點上，也許可以參照美國人的經驗。沒有確切的數據表明美國人一生需要幾套房。根據易居中國研究院企業研究中心總經理周建成的說法，美國一套普通住房會經歷6戶不同人家，而一套普通房子30年后會因為太舊而被拆掉重建。所以美國一戶家庭在一處住房居住的時間大約是5年。

美國的住房情況代表了成熟市場的趨勢。不過，中國的狀況和美國仍然有些不同。美國人換房速度快于中國，和兩個原因有關，一是他們的工作經常變動，二是美國房地產市場金融化程度高，換房比較容易。

而周建成認為，在中國，一對中國工薪家庭夫婦一輩子大概需要買三次房。

第一次，家庭剛剛組建，夫婦倆的資金不多，要滿足基本居住需求的面積在50至70平方米。如果為了面積，購買郊區的一手房，那么當孩子到了學齡，教育問題就會凸顯出來。因為郊區的教育資源總體不如市區。如果購買市區的二手房，地段和教育問題解決了，孩子出生后則立刻會面臨面積太小的問題。大部分人第一次買房后大約3到7年就要換一套90平方米左右的兩居室。

因此，第二次買房主要是改善居住條件，包括解決教育需求。

第二次買房后再過6到15年，家庭可能產生第三次換房需求。以夫婦兩人25歲結婚計算，這段時間兩人的年齡在34歲到47歲之間，是財富積累最快的時期。此時，孩子的小學和初中教育已經基本結束，如果家庭資金寬裕，可以換一套110至140平方米、地段更優或者環境更好的房子。當然，也可以用手頭的資金購買一套房產用于投資。所以第三次買房屬于享受型或者投資型。

到晚年時，你可能想換到環境更好，或者低樓層的房子里住，由此會產生第四次購房。但是總的來說，普通家庭一輩子買三次房大致能夠滿足不同階段的所有居住需要。此外，根據不同家庭的經濟狀況，你可能還會需要一些度假房或投資房。

Q3 房價為什么這么高？

“房價貴，但是不高。”北京中國房地產業協會首席研究員李戰軍這么評價被人天天念叨的房價。

影響房價的因素太多了。政策、貨幣發行量、人們的對房價的預期，這些都會影響房價……這些分析的基礎，其實是最簡單的經濟學原理。

RULE 1：價值決定價格

房價看似由開發商決定，但實際上是市場機制決定的。一個地區的房子能賣多少錢，主要取決于市場。相同品質、同一地段的住宅，價格大致在一個區間內上下波動。而一套房子的成本多少，直接取決于開發商的拿地價格。

一套房子的成本主要由幾部分構成：土地成本，動遷、配套成本，建筑成本，各類稅費，銷售及推廣費用等，房價扣除這些成本所剩的部分，才是開發商的利潤。上海瑞生置業有限公司董事長金洵華告訴《好運?MONEY＋》，土地成本和稅收是開發商的主要成本，如果拿地時間趕上了地價低的時候，開發商的利潤就高一些，而如果趕上地價狂飆的時候拿地，又不得不在房價不怎么漲的時候賣房回籠資金，僅地價和稅費就占到房價的50%甚至更高。

土地成本是指政府將土地賣給開發商時收取的土地出讓金。土地所有權屬于國家，地方政府則有權出讓使用權，以獲得地方財政收入。李戰軍認為，政府的土地財政政策是使土地成本無法降低的主要原因。根據國家統計局、財政部和國土資源部數據，土地出讓所得幾乎是地方政府財政收入的頂梁柱。

2011年，地方政府本級財政收入為5.24萬億元，其中60%來自于土地出讓金收入。而2011年，地方政府的公共財政支出達到9.27萬億。土地出讓金收入在政府財政中的地位可見一斑。

只要土地成本居高不下，房價很難有下降空間。

RULE 2：供需影響價格

價值決定價格，價格圍繞價值上下波動，而短期內使價格產生波動的原因就是供需。這個需求是由市場因素和歷史因素共同造成的。

首先，有一部分是“被動需求”。1990年代中后期，福利分房制度的徹底取消，把所有新增住房需求全部推向商品房買賣市場，同時為了加快建設而進行的城市拆遷，也讓涉及到的家庭產生被動的住房需求，能解決部分居住問題的租房市場也長期被政府遺忘，缺乏規范和保護的租房市場一直無法提供能和自購住房相比的居住體驗。

國家統計局的數據顯示，2006年，中國房地產開發業經營收入結構中，只有2%來自房屋出租，90%以上來自于商品房銷售。從1991年到2006年，前者的數值一直徘徊在1%到2%左右。而在美國，2002年時，房地產出租收入就已經占了整個行業的43%。這些被動需求的絕大部分不得不涌入了住房買賣市場，推高了房地產的價格。

其次，房地產過去的“黃金10年”也是住房改善需求集中釋放的時期。

另外，房價的上升還和投資需求的膨脹有關。周建成表示，過去，房產的投資價值沒有被充分發現，房價較低；而如今房產被認為是讓資產保值增值的投資渠道，其投資作用被不斷追求，也帶動房價高漲。

房價高企的最后一個原因是貨幣發行量。只要貨幣超發，任何實物資產的價格都會上漲。所以不光是房子的價格高，人民幣本身也貶值了。

Q4 房價會暴跌嗎？

房價上漲過快時總會有人提出擔心，房價是否存在泡沫？房價會暴跌嗎？

始于2010年的本輪房地產調控確實讓很多房地產企業不好過。2011年，北京有473家房企注銷。從2011年下半年開始，上海、廣州的房價有了明顯的回落。銷售狀況也比較慘淡，全年商品房銷售面積比上年下降13.8%，銷售額比上年下降13.2%。這樣的情況在一線城市大致相似。

華東師范大學東方房地產學院的陳伯庚教授在一篇名為《進一步完善我國房地產宏觀調控的方向和建議》的文章中舉了日本房價泡沫破滅的例子，以此警示中國房價正面臨的風險：以日本東京為例，如果以1983年的土地價格指數作為100，1984年到1985年間，房價都沒有大幅的增長。直到1986年，土地價格陡然上漲。

日本的經濟泡沫肇始于1985年的“廣場協議”。日本政府在美國的壓力下被迫放開匯率、日元持續升值。當時，日本政府擔心日元大幅升值引起國內的通貨緊縮，用非常寬松的貨幣政策應對，直接結果是市場上的流動性泛濫，加上熱錢涌入，大量資金進入了房產領域。1990年，東京住宅用地的價格比1985年漲了2.3倍。僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。

這樣的泡沫當然沒有維系太久。日本的繁榮經濟持續了不到3年就面臨崩潰。東京的房價從1987年的每平方米5.8萬美元很快跌到了2萬美元。

而中國現在也面臨著類似的貨幣超發和流動性泛濫，日本的情況會在中國發生嗎？李戰軍認為，單純地將日本的情況套用在中國是不合適的。因為現在的中國和1990年代的日本還有一個很大的區別，也就是城市化進程。

根據人口學的納瑟姆曲線，當城市化率超過30%時，一個國家將進入高速城市化的階段，直至城市化水平達到70%左右。

城市化意味著什么？有大量農村的人口轉移到城市。這些人的購房需求是城市住房需求的一個重要組成部分。日本在1930年代到1970年代間，便已經完成了納瑟姆曲線中的高速城市化。進入1980年代，日本的高速城市化的進程早已宣告結束，城市化率也呈現一個平穩的態勢。

中國2011年的城市化率剛剛超過50%，意味著還有20%的城市化空間。普遍的測算結果是，這一進程大約會持續到2030年。

同樣，我們也不會出現和美國次貸危機類似的問題而波及房地產市場。

美國的次級抵押貸款，是為信用記錄較差或付不起首付款而無法取得普通貸款的低收入者提供的房貸選擇。借款人能以很低的首付和較高的利率貸款買房，一些借款人甚至可以“零首付”買房。借款人的唯一指望就是房價上升，一旦房價下跌、利率上升，這些人將會更容易以本來就很差的信用記錄為代價，不再還貸，任由銀行把房子收回。

中國購房者在買房時采用的信用杠桿較低—至少首付三成，二套房要六成。所以即使短期內房價下跌，中國的購房者也不會輕易放棄房子。

關于房價的最后一個挑戰來自保障房。按照“十二五”計劃，到2015年，中國要完成3600萬套保障房建設。如果地少價高，撥出一塊用于保障房建設的后果無疑是剩余的土地競爭將更激烈，土地拍賣價格上升。三四線城市則有些不同，特別是如果這些區域的房價本身就不高的話，保障房倒有可能構成有力的競爭。

Q5 既然如此，房價會暴漲嗎？

可能性同樣很小。

從需求來看，因為福利分房制度取消產生的住房需求，經過十幾年，已經基本被市場消化。房子的投資價值也已經充分被認識。一項投資品往往是在其投資價值沒被充分挖掘時，有暴漲的機會。這和你發現一只被低估的股票是一樣的。當所有人都知道這樣東西賺錢時，你的資本回報率自然就沒這么高了。

因此，房價未來最有可能的方向是溫和型上漲。這一方面是因為，我們還在城市化的進程中；另一方面，除了房產之外，中國人也缺乏更好的投資渠道。改革開放以來的經濟增長使中國人手中累積了大量的財富，而在過去10年中，房產仍是收益最好的投資之一。

Q6 為什么房價總是越調控越漲？

房地產政策總是致力于為工薪族們解決當前的買房、住房問題，但是政策的效果和他們當初設計政策時估計的多半不一樣。在政策剛開始實施的階段會出現預想的效果，但它引起的市場變化，會成為人們決定下一步行為的依據，而人們的行為又會反過來影響市場，最后很可能出現和政策初衷背道而馳的結果。行政命令阻止了市場機制發揮作用，更要命的是，當調控政策以不損害既得利益者利益為隱涵的前提時，真正能調節供求的手段也就不會使出來。僅從最近的8年來的調控結果就印證了這一點。

2004年4月，國務院下發緊急通知，要求全國半年之內暫停農用地轉為建設用地審批。5月初，發改委和央行、銀監會聯合下發通知要求控制信貸風險，銀根和地根在一個月不到的時間內先后收緊。

在購房需求沒有減少甚至還在上升的情況下，減少土地供應、減少房地產開發貸款的直接結果就是，從第二年也就是2005年開始，商品房供不應求，價格加速上漲。

2005年4月，國務院提出了8條控制住宅價格快速上漲的意見，被稱做“國八條”，明確提出房地產業是中國國民經濟的重要支柱產業，并強調住宅并不是完全意義上的商品。“國八條”提到的辦法是調節供給—控制土地供給和增加商品房、保障住房供給。

問題正出在這里，增加普通商品房、經濟適用住房和廉租住房的供應，本身就是個矛盾。商品房是住宅開發商的主要供應產品和賴以盈利的項目，而經濟適用房和廉租住房屬于保障性質的住房，但它們同樣要用地，在全年土地供應沒有放開規模的情況下，增加某一類住房供應，必然會減少其他兩種住房建設需要的土地。如果大建保障房，各地政府財政既不能獲得土地出讓金，又要在完工之后以很低的價格出售、出租，地方政府積極性不高，微薄的開發利潤讓開發商更沒有興趣。

當時，開發商持有較多的土地儲備，控制土地供給在當年沒有達到預期目的，反而減緩了開發商開發商品房的節奏，土地供應仍然被限制。開發企業土地購置面積在2005年、2006年首次負增長。開發企業買到的土地少了，開發的房子也變少，直接影響了2006年和2007年供應的商品房數量。

2006年開始，供應短缺的矛盾更明顯地體現在房價上，供應減少相對于需求明顯減少，房價開始加速上漲。2005年全國住房銷售面積和竣工面積比例1∶1.9，2006年上升到1∶2.08，供不應求狀況加劇。

2001年到2003年，住宅均價還是以逐年3.7%、5.7%的小幅度上升，在控制土地和信貸供應的2004年，住宅均價漲幅變成了15.2%，2005年再次出臺“國八條”增加供給，但政策本身就有土地供應的矛盾，供應還是沒有增加。當年的住宅均價上漲幅度縮小到9.7%，但隨后的2006年和2007年，上漲幅度分別是12%和17%。這次連續兩年以控制供給為手段的調控，以房價大幅上漲而告失敗。

和2004年、2005年的調控目的相反，2008年的調控是要促進房地產市場發展。在政府明顯鼓勵買房的政策出臺后，2009年的商品房成交量很快復蘇、反彈，但是相比2004年開始的那輪漲價，這一年由于疊加了中央4萬億投資，并帶動了各地政府跟進的投資額，直接推動了M2貨幣量猛增，再加上信貸寬松，流動性再次泛濫，房價在2009年再次狂飆。

2009年的M2貨幣增長27.6%，上一次這一數據大于27.6%還是在1995年。直到2010年4月政府再次出手打壓。

2010年開始的這一輪調控，是10年來堅持時間最長、政府限制措施最多最全的一次。這次的重點，變成了控制需求—取消轉讓環節的稅收優惠，以家庭為單位大幅度提高了第二套房貸款首付比例和貸款利率，第三套房則完全不許買。為了進一步限制投資投機需求，很多城市還限制了外地戶籍人口購房，在不斷加息的情況下，商業貸款利率高得讓很多家庭難以承受，同時，在各商業銀行的配合下，首套房的利率折扣也一度被取消，措施的執行尺度全部從嚴。

不斷地限制各種需求后，房價確實不漲了。因為買房的人大大減少，價格沒有了成交量的支撐。這樣一來，開發企業銷售住宅的速度變得很慢，資金回籠也變慢，再加上銀行控制開發行業的信貸風險，它們從銀行獲得開發貸款的方法也變得不可行了。現金流對開發企業的意義幾乎就和血液對人體的作用一樣，為了加快資金回籠，它們只有一條路—用降價換取快速銷售，而且，限購主要限制了高檔住宅需求—打算買高檔住房的，大多已經有了至少一套房。首套房需求是唯一不受限制的，這類購房者的主要購買目標是中低檔房。

中低檔住宅加速上市，降價促銷，高檔住宅銷售停滯。這在房價統計的數據上的表現就是，均價明顯下跌。但最大的問題是，需求還能被限制多久？

改善住房的需求能被暫時控制，卻不可能消失。如果沒有一個能長期實行的機制替代調控的行政命令，引導買房的需求持續、緩慢地進入市場，這一輪調控結束后，還是會出現和以往一樣的結果。

Q7 海外買房？是個笑話！

如果你是個美國人，最近倒是可以考慮在美國買房，根據全美地產經紀商協會（NAR）6月27日和7月19日發布的報告，2012年5月份成屋簽約銷售指數超出市場預期，并升至2012年以來的最高水平，6月則環比下降5.4%。調查顯示，5月NAR季度調查成屋簽約銷售指數比4月上升5.9%，至年內高點101.1，而4月份該指數還比3月下滑5.5%。

按地區劃分，5月份美國四大區域的成屋簽約銷量均較上月上升。美國房地產市場從2011年開始復蘇，現在已經進入相對穩定的時期。

想在美國炒房？你會失望的。

我們都知道次貸危機，知道受金融信貸杠桿刺激形成的泡沫一旦被刺破，美國房地產市場、信貸市場以及宏觀經濟都陷入總體持續低迷。而從住房需求來看，美國房地產市場未來的前景很難讓投資者有充足信心：一方面，近年美國的人口凈遷移率一直在下降，房屋剛性需求大幅降低；另一方面，美國人口生育率自1990年代開始持續下降，“嬰兒潮”一代陸續退休，人口數量與結構的變化對房地產市場剛性需求的負面影響會越來越明顯。而美國對移民數量的控制也較為嚴格，靠外來移民的需求推動房地產市場長期繁榮，顯然不夠。因此，若指望在美國以低價買高價賣的方法獲得投機收益，你可能會失望了。

我們現在假設你不想在國內買房，被一套20萬美元總價的HOUSE吸引—這筆錢在中國的二線城市，也就是一套精裝修的大三房的價錢—雖然這樣的房子最可能出現在中部的鄉下。美國的房子也講地段，中部的鄉下和舊金山灣區的地段差別，就相當于中國西部小城和北上廣的差別。

無論如何，我們先來算算不是美國人或者沒有美國永久居住資格的你，買房的成本是多少。

沒有工作簽證不能貸款

雖然目前美國的規定對外籍買房者沒有什么特殊限制，但如果你不能一次性付清房款，就要在美國申請貸款。問題來了，美國銀行貸款是以個人信用為前提的，你在美國沒有工作簽證，沒有消費記錄，就不可能建立信用，沒有個人信用記錄就進不了信用評分體系，所以，你根本沒有資格申請住房按揭貸款。如果沒有準備好全部買房款的話，想要用月租抵月供的海外買房路就這么斷了。

繳稅比中國多得多

即使你傾盡全力，準備好了全部房款，各種稅費的繁復程度也不是中國的交易稅費能比的。

你買房時要繳納的有土地稅、契稅、印花稅、增值稅和其他的過戶雜費，這部分費用大概占房價的2%左右，二手房交易要通過第三方服務機構完成，你還需要律師、房地產經紀、驗房師等，除了房地產經紀向賣主收6%的服務費，其他服務都要收費—律師費大約是房款的2‰，驗房費在500美元上下。

房子買到手，每年還要交房產稅、物業稅。房產稅稅率各州不同，一般繳稅率為房價的1%至3%。物業稅約占房屋評估價值的1.2%至1.8%。

如果你買來房子租給別人，按照美國平均6%的投資回報率（在中部小鎮，這個投資回報率可能還算是高的），20萬美元的房子每年的理想租金大約是1.2萬美元，減去這一年繳納的房產稅、物業稅等，還剩下4000美元。以這個數字為基數，還要再繳一筆通常在15%的出租收入所得稅，這筆稅款大約是600美元。每年的租金還剩下3400美元。如果不按期繳納稅金，房子可能會被政府拍賣，以抵稅金。

其他費用也不少

在美國買了房，但沒有美國的永久居留身份就沒法長期待在那里，你還將需要房屋托管服務。有中介提供房產托管服務：出租管理、代繳稅費等，收費約為房租的8%至10%，這又要花掉你1000美元。

房屋保修費、翻修費和維護費。如果你的房子長時間不修整，鄰居電話投訴，你還會被罰款，這筆翻修費用和維護費用也省不了，一年至少幾百美元。

另外，在美國房屋保險是強制購買的。一棟20萬美元的房子，房屋保險費每年大約800美元。

所以，最后你每年能收到的租金大概是1200美元左右。而且，由于你沒有永久居留權，沒法享受買房抵稅。美國的個人所得稅很重，但美國稅法規定，個人因為買房將月收入付了銀行利息，就可以減免個人所得稅，而租房是不免稅的。所以，都是買房，美國永久居民和你買一樣的房子，繳納的稅款就比你少。

按照現在的匯率，20萬美元的房款加上5000美元交易稅，你要一下掏出129.4萬元人民幣，而每年的租金收入折合成人民幣是7575元左右。這個投資回報率實在是—太低了。

Q8 買房，你可能會有哪些產權風險？

總體上說，現在中國政府及其住房管理部門對開發行業的監管比較嚴格，10年前有的城市出現住宅樓爛尾，購房者付了款簽了合同卻收不到房的情況已經非常罕見。你作為買房人，會遇到的產權風險主要是和單套房的產權有關。

二手房可能產權混亂

這種情況發生的概率比較小，但也要小心。作為抵押的房子是不能交易過戶的，除非是本身的住房抵押貸款，在賣方還清了房貸接觸抵押以后，才能過戶。如果一套房子分別在短時間內和幾個買主都簽了交易合同，攤上這樣的糾紛也夠你喝一壺的。

但凡有除了住房抵押貸款以外的其他抵押，或者房子已經被別人做過了預告登記都要果斷停止下一步交易。

延遲辦理交易手續會有糾紛

這種情況比較多發生在各種限購、限貸政策出臺頻繁的調控期間：簽合同的時候自己還不是被限購的對象，等到過戶的時候就被限制過戶了。

有種“委托延遲交易手續”，買賣雙方找第三人到公證處，賣方委托第三方公證產權過戶。“限購”解除了買方再和第三方辦過戶，或簽協議推遲過戶。

延期過戶的風險是，產權仍然登記在賣方名下，可能一套房子賣給了好幾個人，房屋可能因為賣方債務被查封。而且延遲交易的時間越長，就越容易有糾紛：房價上漲越多，賣方拒絕辦理過戶的可能性越大；房價下跌過多，買方毀約的可能性也越大。

小產權房不能轉正

小產權房，實際是建在農村集體土地或者農民宅基地上的房子，產權證由鄉鎮政府頒發的。因為不用繳納國有建設用地的土地使用權出讓金，價格通常都非常低，吸引了一些城市居民購買。

農村集體土地的性質未變，它擁有的“鄉鎮產權”就不可能變成國有建設用地土地使用權。

現在政府正在對小產權房進行清理，“小產權房能轉正”的指望已經被證明不可能實行。

Q9 什么會讓我貸不了款？

我有信用卡逾期還款記錄，這會讓我貸不了款嗎？很多人都有這樣的擔心。逾期還款是否會影響你的信用記錄，在什么樣的情況下，你會貸不了款？

貸款時，銀行會通過六個指標對你的個人信用風險進行評價，并根據信用評級提供授信額度。例如，AAA級的個人，可以獲得最高不超過個人信用風險限額35%的貸款；而AA級則為30%。

需要注意的是，信用指標只是影響信用風險的其中一項。不同銀行、甚至不同客戶經理在評價你的信用風險時標準都不一樣。例如，南京銀行和農業銀行可以接受6次、每次期限較短（7天以內）的逾期還款；而在建設銀行和招商銀行，若連續3次違約，在沒有合理解釋的情況下，借款人就很有可能不能通過審批。

在我們咨詢的銀行中，連續3次違約是比較嚴重的情況。如果借款人在逾期不還款的同時，還使用其他信用卡透支，會被視做惡劣的行為。

當然，這僅指信用指標一項。招商銀行個人貸款中心的負責人張鑫說，在評價時還要綜合考慮其他指標。如果一個人資產千萬，那么即使他有連續3次違約，一般銀行也不會拒絕。

除了信用卡，只要你在銀行借過錢，那么你的借款和還款記錄就會被輸入到你的個人信用記錄上，并按照拖欠期限進行評級。你可以到各地人民銀行打印自己的信用報告。

Q10 如何合理避稅

開發商開發房產時需要不少的稅費，投資者在買賣房屋時也需要，這些稅費是一筆不小的開支。有沒有辦法避免呢？

根據聯合國的定義，“避稅是納稅人利用法律的相對漏洞或含糊不清的方式，以減少他本應該承擔的納稅額”，避稅不等于偷稅漏稅。

目前市場上主要的避稅方法是做低合同價。

這種“兩份合同”的做法雖然能使買賣雙方都占得一點小便宜，讓賣方少交營業稅和個人所得稅等，買方少交契稅，主要的風險是：

房地產交易中心會對房子進行評估。如果合同價低于評估價，按評估價繳稅；

由于合同上寫的買入價低，買方再次出賣時，買賣差額會更大，再次繳稅時也會多繳個人所得稅。

有的人只公證不過戶，滿5年再過戶。但是房產登記在誰名下誰就是法律認可的所有人。公證只能證明買賣有效。待過戶期間，一旦賣房人將房屋抵押或轉售，或到時不同意過戶，買方人的利益無法保障。