買房,選個好物業

房產可以作為資產保值增值的一種選擇，但房子能不能充分發揮這個作用，好的物業管理也很重要。買房子是一次性的購買行為，而物業管理在一定程度上可以看做開發商提供給業主的售后服務。所以，你在選擇房子的同時，也是在選擇你將來入住后享受的物業服務。

物業公司不一樣

住宅物業管理公司是服務型企業，人力成本高，利潤率普遍不高，它與開發企業主要是兩種關系—同根系關系和合約關系。

大型房企開發的樓盤都由自家建的物業公司管理小區。它們開發成熟、利潤率穩定，在住宅房地產開發領域出于經營品牌、服務高效和削減矛盾的目的，有能力也更愿意由自建物業公司來管理開發的住宅小區，比較充足的開發利潤也使得用于貼補物業服務的資金更有保證。業主有可能以比較低的物業管理費獲得比較優質的物業服務。

另一種是合約關系，引進的第三方物業公司和開發商、業主都是合約關系，這類企業和開發商沒有隸屬關系，通過服務業主，從物業服務費和小區停車費等方面獲得利潤。這類物業公司不可能貼補物業費，它們需要從經營中獲得一定的利潤。如果服務質量高，收費就會比較貴。

好物業，讓房子更保值

大部分人不會把物業管理和房產的增值聯系起來，總覺得物業管理是物業管理公司的責任，房產增值要看當初選房的眼光。實際上管理的效益也很明顯地體現在房子的價值上，經常的維修、保養能延長住宅物業的使用壽命，幫助它保值增值。

如果你發現房齡相同的小區，新舊程度卻很明顯，有些小區看起來明顯舊一些，臟一些。那可能不是因為建筑材質有差別，物業公司的責任更大。評判一家物業公司的服務是否優質，可以通過一些細節考察：大門口的小區安保人員是否能分辨并過問進出的人，小區內河道的水質、水景的水質是否干凈清亮等，不注意這些細節的物業公司的服務也可能是達到標準的，但一定稱不上是優質的服務。

21世紀不動產分析師羅寅申表示，如果物業管理公司對房屋定期維修和對設施進行維護，就能延長物業的“青春期”，即使市場行情不好，也容易出售或出租，獲取更多的利潤或租金。“市中心很多建于1980年代、1990年代的‘老商品房’，但是看上去卻比相同房齡的房子新，房價也比周邊同樣建造檔次的小區貴，物業管理公司起到了很重要的作用。”

好的物業管理公司讓房子的維修歷史、水電布局都有據可查，每一任業主都方便省心。物業公司在接管小區的時候，應該有每一套房的水電分布圖。各種設備維護得怎么樣，直接影響各種設備的使用質量和壽命，定期專業保養檢修是最基本的，而保證設備在最佳狀態下運行則是更高的服務標準，比如電梯如果保養得當，能延長一倍的使用壽命。

6個標準挑物業

信義房產的分析師應宇驥提醒，一般來說，物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務，這是基本的部分；二是代辦服務，如代收水電費等；三是特約服務，如室內維修、代送報紙等。不僅如此，物業公司還應該在小區里定期公示維修基金和停車費的收支賬目，接受小區業主監督。要想在買房前都搞清楚物業公司的水平，可以從6個方面判斷。

看門衛對陌生人的態度

除了業主，保安對主要的三類訪客應該有不同的接待辦法：經常進入小區的保姆、送奶工、快遞員等，這些人進出小區，門衛是不聞不問，還是會按月給他們辦理臨時出入證；業主的朋友進入小區時，門衛有沒有電話詢問業主家庭并登記；臨時性訪客比如調查員、看房者進入小區有沒有登記，保安人員有沒有陪同。

看小區公共區域

小區綠化是不是修剪得比較整齊，路面上能不能看見垃圾，人工河道里和水景里的水質是不是清潔，有沒有異味，有沒有蚊蟲飛舞。車行道、人行道、樓道等公共區域能不能看見黑色污垢。

看建筑外墻面

小區樓房的外立面能不能看到明顯的污漬、銹斑，通常物業公司如果能一年清潔一次外立面，即使很少做其他的外立面整修，也能讓房子表面看起來比較干凈。

如果你能看到房子的外表面明顯和別人不一樣—比別人家多裝了鐵欄桿、玻璃花房，陽臺玻璃窗比別人多凸出去一塊，也說明物業監督和勸解不夠。

物業反應的速度

物業報修電話應該保證24小時有人接聽，急修半小時內必須上門，如果是一般的報修，能不能在1天內處理完。如果有業主投訴，多長時間能答復處理完畢—通常3天內處理完是中等水平的服務。

看安全防衛級別

小區的巡邏保安是否認識業主，你在小區里兜一圈，能看見巡邏保安幾次。如果小區保安不認識業主，巡邏頻率又低，業主的安全就懸了。行業標桿萬科物業的保安被要求做到100%認識小區業主的車，上崗3個月內認識70%的業主。

小區圍墻是不是都安裝上防盜網、防爬刺等防盜設備，住在低樓層的業主是不是特別加強了安全保衛措施，是加裝防盜系統，還是在特定時間段增加巡邏和監視次數。閉路監控鏡頭是否24小時監視。

看各種設備的狀況

大型機電設備每年都要進行保養維修，每月檢查。雖然配電房、設備間等地方你無從考察，但是也可以從其他設備上看出物業管理的質量。防盜門是不是能正常開合，樓宇對講功能是不是正常，電梯按鈕和燈具是不是完好，電梯內是不是整潔，露天和樓道的公燈能不能正常使用。

怎么判斷小區的物業費高不高

物業費定價依據

物業公司的成本包括管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；社保費；公共設施、設備日常運行、維修及保養費；綠化管理費；清潔衛生費；保安費；辦公費；物業管理單位固定資產折舊費；稅費等。通常，辦公、租房、人力、財務、培訓等費用統稱為間接費用。每一個小區的物業管理費測算先考慮支出多少，按設定服務標準需配置相適應人力數量和要求，然后按小區總建筑面積折算出每平方米的單價。

成本可能不全是業主承擔

按照物業服務的等級標準，一線城市的小區物業中等質量管理服務成本大約在2元／平方米／月，這時候，開發商自建物業管理的優勢就能體現出來—業主繳納的物業費低于成本價，差額部分由開發公司的利潤補貼。如果是第三方物業公司，要達到像萬科那樣的物業服務質量，一線城市的物業費肯定在3元／平方米／月以上，二線城市也要2元／平方米／月以上。