辦公樓的個人投資機會

2012年8月16日，SOHO中國對外宣布將告別散售，150萬平方米的商業物業和辦公樓全部改為自持。為了提升物業管理服務，SOHO中國特地收購了一家港資物業公司，具有國家一級物業管理資質。

上海長寧區中山西路1065號SOHO中山廣場很快封盤，封盤前的售價為5.8萬元至6.2萬元/平方米。但售樓員說現在租賃業務還在正常進行。作為長寧區唯一一個在售的5A級辦公樓現房，中山廣場的租金已經從2011年的4.8元漲到6元至7.5元/平方米/天。

世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉認為這是SOHO中國在轉變商業模式。散售物業的回報在逐年降低，而且潘石屹持有的大多是黃金地段，這部分物業越賣越少，以后很難再買回來。在有財力支持的前提下，自持是明智的。

機構投資者們依然看好辦公物業。華燕置業市場研究部的報告顯示，8月份上海辦公物業成交面積的冠軍是位于安亭汽車城板塊的嘉亭薈城市生活廣場，有1.5萬平方米被整體收購，亞軍長海大廈1.4萬平方米被批量收購。

辦公樓的長期投資回報前景顯然更吸引SOHO中國，這個領域里的投資機會卻并不僅限于機構投資者。

辦公樓投資性價比高

“個人投資者想投資不動產，辦公樓是不二選擇。”立超商業地產執行董事劉科建議。他解釋說：目前新購住宅租金回報率不到2%，加上限購限貸政策，首先就可以排除掉。商業地產包括商鋪、辦公樓、酒店式公寓、工業地產。商鋪是最講究投資技巧的產品，好鋪要養，要靠專業技巧判斷。工業地產很多人都不了解，投資門檻也高。辦公樓的投資門檻最低，回報率還算不錯，目前上海甲A級辦公樓的平均回報率達到4.5%至5%。非甲A辦公樓短期回報率要更高。

辦公樓投資要看租金回報率，它是需要長期持有的產品。不過不動產地域差異極大，投資者在投資辦公樓產品前要根據不同的地域具體分析。

世邦魏理仕發布的2012年第二季度市場指數顯示：15個主要城市辦公樓市場表現分化。北京和上海這兩個最大的辦公樓市場的租金增長均有所放緩。廣州、深圳、寧波和青島四個城市受外部經濟環境和需求放緩的趨勢影響租金下跌；而成都、重慶、沈陽、大連等二線城市，租金在高品質項目入市和市場升級需求的推動下強勁上漲。

租金下降也帶來機會

從租賃情況看，實體經濟對市場的影響也已開始體現。21世紀不動產上海區域商業樓宇部經理吳曉明發現，不少小業主以“降租”吸引客戶。在21世紀不動產上海區域市場研究部持續監測的110個甲級辦公樓項目中，8月份有近10%的項目出現了租金下降的趨勢，降幅在3%至20%之間。根本原因是客戶需求減少引發的辦公樓空置。

相比之下，品質較好的5A級辦公樓租金最堅挺，如浦東新區的國際金融中心，8月租金約為11元/平方米/天，較年初增長37.5%。但是不少小業主持有的品質一般的甲級辦公樓租金則出現了下降的趨勢，即使在城市核心區域也不能避免。

劉科卻認為實體經濟走弱帶來的影響實際上給投資者進入辦公樓投資領域帶來了機會。以往經濟走強時二手辦公樓出售的很少，“2012年開始很多個人業主為了變現，出售持有的辦公物業，性價比非常高。尤其是小業主出售的位于核心區域的二手辦公樓，‘淘金’機會非常大。”

他以上海市久光百貨旁的辦公物業靜安中華大廈為例，售價3.5萬元/平方米，投資回報率6%，相比周邊的住宅五六萬元的單價，投資回報率只有2%，僅用于投資，買辦公樓非常劃算。而且100多平方米的面積租賃比較靈活，這個區域有長期穩定的租客、品牌企業。他建議遇到這樣的項目可以大膽買入。“位于軌道交通樞紐附近的物業不怕租不掉，但如果是郊區的項目就要特別慎重。”交通不便、人流稀少、周邊商業設施不齊全，都是辦公樓投資的大忌。吳曉明提醒，上海市嘉定區的辦公樓供銷比已高達2.28：1，嚴重供大于求，該區域辦公類物業已存在極大風險。

投資哪里更合算？

陳仲偉更看好北京的辦公樓市場。“北京的辦公需求一直在穩定增長，國企和民企依然有辦公物業升級的需求。”根據世邦魏理仕數據顯示，2012年至2014年，北京辦公樓總供應量將不到100萬平方米，而2008年一年的供應量可達120萬平方米。現在北京辦公樓的空置率已經下降到4%，是史上最低。他認為相較于世界上其他經濟體，中國經濟一直保持著飛速增長。在全世界經濟不景氣、印度通貨膨脹達到雙位數的情況下，中國依然是許多跨國公司的關注焦點。

這一點在商業房地產服務機構高力國際的報告中也得到了印證。8月24日，高力國際發布報告稱，亞太區大部分國家受到經濟增長放緩的拖累，辦公樓租金下跌，但是中國及澳大利亞的大部分城市，辦公樓租金仍有漲勢。

高力國際亞太區企業咨詢顧問服務常務董事Mark Lampard表示，盡管利率處于低位，但亞太區的準買家普遍難以通過房地產取得融資，只有中國和澳大利亞的悉尼例外，中國的業主及租戶仍然活躍。他認為如果歐元區經濟進一步轉差，辦公樓租金有下調的壓力。

上海的辦公樓市場并不樂觀。吳曉明表示，上海辦公樓買賣市場目前已存在一定風險。目前上海新建辦公樓的存量已達到3.69萬套，總計476.9萬平方米。以2012年月均10.6萬平方米的成交量推算，目前存量至少需44.8個月才能消耗完。

未來上海的辦公樓出租回報率進入下降通道的可能性很高，而且受政策調控住宅的影響，很多以開發住宅為主的開發商也轉向商業地產開發，其中就有不少進軍辦公樓市場。

辦公樓回報率可觀，商業綜合體運營難度高，開發企業快速轉移業務到辦公樓市場來的難度相對小，未來幾年上海一手辦公樓市場的產品投放量會非常大。很多大型國企、央企拿地自建的辦公樓，除了自用，也會有一部分作為供應進入租賃市場。

從拿地情況預測，2014年至2015年會有大量一手辦公樓項目涌入市場，到時候整體供大于求，會直接影響租金回報率。因此，如果碰不到核心商業區性價比高的二手辦公樓買入機會，想要直接買一手辦公樓，現在并不是太好的時機。

劉科認為，2012年二手辦公樓的投資機會明顯增加，不少小業主出售自持的市中心辦公物業套現，這些辦公物業的性價比非常高。由于地價不斷攀升，辦公樓開發商近年拿地價格也逐年推高，而且調控只限制住宅，不限制辦公樓交易，目前一手辦公樓的價格很難松動。

和開發商相比，經濟不景氣時，小業主更容易互相競價，期望迅速變現。因此買二手辦公樓，價格上往往還有一些退讓的空間。

投資辦公樓，必須知道4件事

留意和分析公開信息

陳仲偉認為，個人投資者和機構投資者的差異除了投資資金規模以外，更重要的是后者會進行專業的市場調研和計算。個人投資者在投資時應該吸取這些經驗，可以根據媒體發布的公開信息做出一些基本判斷，以減少個人專業能力不足和信息不對稱造成的決策失誤。

怎么選項目？

陳仲偉建議從三方面判斷一個項目是否值得投資：1.地段，不論是什么類型的房地產投資，地段仍是核心的要素。2.物業管理，這決定了物業后期的人氣和質量。3.該區域未來的供需變化情況，這將決定區域內的租金價格走勢以及空置的可能性。

辦公樓可以是融資手段

辦公樓是不動產，就可以作為抵押物使用，從這個角度看，辦公樓也是融資工具。開辦、經營小型公司的人，能以名下的辦公樓物業作為抵押，向銀行申請企業經營性貸款，給企業補充現金流。而且貸款時對抵押物價值的評估是按照現值來評估。2005年1萬元單價購買的100平方米的辦公物業，現在單價上漲到3.5萬元，即使評估價保守，只有單價3萬元，也能貸款五成即150萬元，可以騰挪出原來的成本進行再投資。

稅費高，但也看買賣時間

個人投資辦公樓的買入稅費不高，主要是3%的契稅，但賣出時要交5.55%的營業稅，20%的所得稅，利潤的30%到60%也要用來交增值稅。買辦公樓申請按揭貸款最多能貸50%，信貸寬松時能享受基準利率，而信貸偏緊時利率上浮10%到20%或低估價格—合同價500萬元但銀行只評估400萬元，批準的貸款自然縮水。

2005年之前，辦公樓的價格很低，那時候買的辦公樓現在出售，不劃算。近幾年的商業地產價格沒再大漲大跌，買進賣出辦公樓對價差利潤影響不大。不過投資商業地產關鍵看租金收益，要做好長期持有、賺租金的打算。另外，買前問清楚報價是“到手價”還是稅費自理。如果是到手價，就要知道上家買入的價格，這個買賣差價決定了你要替他交多少稅。

有意向？先知道風險

警惕二三線城市綜合體的辦公樓

陳仲偉和劉科共同提到對二線城市商業綜合體的隱憂，劉科甚至用“恐慌”來形容這類項目的冒進程度。

僅成都一個城市，未來五年上市的商業綜合體總面積將超過1000萬平方米，超過了北京和上海的同類數據，而且大部分都在新城區，在穩定的居住人口都還沒有形成時，大量的綜合體項目未來九死一生。

劉科在云南看到的一個200萬平方米的商業綜合體項目，所在城市人口僅有80萬人，在城市已有經營成熟的購物中心和大量街鋪的基礎上，其消費能力根本無法支撐起200萬平方米新增的商業綜合體的運營。

這類商業綜合體中幾乎都包括了辦公樓，但沒有充足的人流量，商業設施不可能發展；同樣，既沒有充足的人流量，又沒有成熟的商業配套，辦公物業更難出租。

空置就是虧

初次投資辦公樓產品之前，要清楚一點—辦公樓空置會有不小的成本投入。和住宅產品不一樣，辦公樓物業費特別高，甲A辦公樓每平方米每個月物業管理費要25元至30元。一套100平方米的辦公樓物業，空著一個月就至少要虧2500元至3000元。

所以，投資辦公樓也要有承受市場波動的心理準備。空置時仍然要倒貼管理費是很多初次投資辦公樓的小業主容易恐慌的原因，也就是因為這個成本的存在，在租賃行情不太好的時候，小業主更容易讓價，以求快些脫手。

物業管理影響租金

劉科提到上海甲A級辦公樓的平均出租回報率可達4.5%至5%，非甲A級辦公樓甚至更高。投資非甲A級辦公樓更劃算嗎？

這里就有一個“隱性成本”—非甲A辦公樓物業管理質量不如甲A級，會影響租客的穩定，而且由于非甲A級辦公樓的絕對租金較低，吸引的往往是初創型企業或是流動資金比較少的企業，而這兩類企業經營狀況不穩定的概率更高，租約變動、到期不續約的可能性更大。因此計算出租回報率時要考慮到這類不穩定狀況。

Tips

到手價指二手房交易時，上家除去稅費支出，最后拿到手的房款，報出“到手價”意味著下家要承擔上家本應繳納的稅費。