現(xiàn)在,買一手房還是二手房?

幾乎每個(gè)買房的人都會(huì)首先面對(duì)這道選擇題，同樣的預(yù)算，買一手房還是二手房？在搞不清楚這兩種房子對(duì)你而言到底意味著什么時(shí)，這道題真讓人糾結(jié)。

其實(shí)只要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，再加上對(duì)自己真實(shí)需求的了解，《好運(yùn)·MONEY+》就能幫你理順頭緒，解決這個(gè)難題。

NOTE

1.你一生應(yīng)該會(huì)買房?jī)纱我陨希智宄鱾€(gè)階段的需求，再選房子。

2.自住買房也要有穩(wěn)定投資的心態(tài)，這時(shí)你的抗風(fēng)險(xiǎn)能力還不強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定對(duì)你來(lái)說(shuō)更重要。

3.在房?jī)r(jià)起漲3至5個(gè)月買房是比較好的時(shí)間，連續(xù)上漲的時(shí)間越長(zhǎng)，政府調(diào)控的可能性越大，連續(xù)上漲1年半時(shí)就不要急著買了。

4.市區(qū)二手房的價(jià)格泡沫比郊區(qū)一手房小，如果你錢不多又是第一次買房，優(yōu)先選擇市區(qū)二手房。

5.在房?jī)r(jià)下跌以及市場(chǎng)動(dòng)蕩調(diào)整期，盡量避免買郊區(qū)新盤。

祖海霞和先生劉德元買房子的時(shí)候，一手房二手房都看。但是他們很快發(fā)現(xiàn)，考慮到孩子的教育，二手房總體來(lái)說(shuō)比一手房附帶的教育資源更好。

他們的孩子當(dāng)時(shí)已經(jīng)3歲半了，他們并不強(qiáng)求孩子將來(lái)成績(jī)有多好，但也覺(jué)得起點(diǎn)不能太低，買房子要能讓孩子上個(gè)好學(xué)校。

兩個(gè)人看過(guò)普陀區(qū)的一個(gè)新盤，周邊的幼兒園和學(xué)校也有不少，但是對(duì)口的學(xué)校一般。同一時(shí)間還看了二手房小區(qū)建德花園的房子，對(duì)口的建德幼兒園、小學(xué)和初中都在附近。幼兒園是以雙語(yǔ)與藝術(shù)為特色，學(xué)費(fèi)1000元／月，小學(xué)到初中都是建德系列，教育品質(zhì)不錯(cuò)。小區(qū)雖然離淞虹路地鐵站稍遠(yuǎn)，但平時(shí)生活很便利，買下來(lái)后每月還貸4000元。

考慮到孩子很快要上學(xué)，兩個(gè)人最終買了這套二手房，但大多數(shù)人買房常常左右搖擺。到底怎么選？

你一輩子最少買兩次房

根據(jù)上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎的研究判斷，一個(gè)工薪家庭在夫妻退休之前至少會(huì)買兩次房子，經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，會(huì)買三次甚至四次以上。

第一次買房是基本居住。這時(shí)年紀(jì)輕，買房資金不多，所有居住方面的需求只能滿足一部分。

如果買市區(qū)的二手房，面積小、生活方便、地段不錯(cuò)，等到孩子出生以后，房子面積小的問(wèn)題會(huì)變得非常突出。而如果買郊區(qū)的一手房，面積是夠住，但是等到孩子到了三四歲，上幼兒園甚至上小學(xué)的教育需要就在眼前了。總體來(lái)說(shuō)，郊區(qū)的房子對(duì)口的學(xué)區(qū)和教育資源仍然不如市區(qū)。所以，第一次買房之后大約3年至7年，就要考慮換房了。

第二次買房屬于改善居住型。第一次買了市區(qū)二手房的，這時(shí)就要買價(jià)格更高、面積更大、能讓孩子落戶口上比較好的學(xué)校的房子；而第一次買了郊區(qū)一手房的，第二次買房就要轉(zhuǎn)戰(zhàn)市區(qū)，換個(gè)差不多面積的學(xué)區(qū)房—價(jià)格也更高。這次買房以后如果沒(méi)有其他情況，居住就會(huì)比較穩(wěn)定了。在第二次買房之后的8年至20年間，如果經(jīng)濟(jì)條件變得更好，就可能考慮第三次買房了。

第三次買房屬于享受型。房子雖然夠住，生活也方便，但此時(shí)會(huì)換套面積更大、地段更好或環(huán)境更好的房子。如果不急于享受，可能會(huì)投資房產(chǎn)—長(zhǎng)期持有或者在房?jī)r(jià)快速上升的時(shí)候快進(jìn)快出賺差價(jià)。

這里說(shuō)的第一次、第二次、第三次買房，是以多數(shù)人住房需求的發(fā)展變化為主導(dǎo)，不排除有人收入高、買房晚，跨過(guò)基本居住，第一次買房就是改善居住型。

你要做的是，根據(jù)當(dāng)前的購(gòu)買力和需求判斷：這回買房，屬于什么類型？

基本居住和改善居住，成熟二手房！

資源更豐富

環(huán)境成熟的二手房更適合居住生活。

城市住宅建設(shè)的發(fā)展一般從市區(qū)往郊區(qū)擴(kuò)展，市區(qū)人口密集，居住了10年以上的二手房社區(qū)周邊分布了非常成熟的資源。不但地鐵和公交四通八達(dá)，重點(diǎn)學(xué)校、商場(chǎng)、超市等也更多更好。因此，在這些地方買二手房，你能享受到的資源也更豐富。

郊區(qū)的一手房顯然在這方面比不上，即使有地鐵開(kāi)通，也要花更多的時(shí)間在上下班的交通上。周邊超市、菜市缺乏，日常生活不太方便，生活成本反而高。更重要的是，周圍教育資源的匱乏讓你不得不在幾年后就置換到學(xué)區(qū)房里。

未必比一手房漲得少

大多數(shù)人都覺(jué)得買一手房賺得多，漲起價(jià)來(lái)比二手房漲得更高、更快。但是，僅從上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)的2007年至2012年的一手房和二手房?jī)r(jià)格變化上看，結(jié)果并不是這樣。

從整體漲跌看，2007年至2011年每年均價(jià)變化：一手房?jī)r(jià)年漲幅分別為30%、17%、34%和3%，二手房?jī)r(jià)年漲幅分別為12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均價(jià)相比，全市一手房和二手房均價(jià)都上漲了1.1倍。

因此，從5年的長(zhǎng)期持有周期來(lái)看，同樣的面積，買賣一套一手房并不比買賣二手房賺得多，人們之所以有一手房比二手房漲得快的印象，是因?yàn)槿菀装l(fā)現(xiàn)一手房在房地產(chǎn)行情好的時(shí)候漲得更快，卻忽略了它在下跌周期跌得也快的事實(shí)，如果在行情上漲的周期，持有一兩年逢高賣掉，確實(shí)賺得更多，但持有周期一長(zhǎng)就未必了。在2008年和2009年，二手房?jī)r(jià)的整體漲幅甚至是高于一手房的。

房?jī)r(jià)更穩(wěn)定

判斷房?jī)r(jià)漲跌，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、貨幣和信貸政策的變化和市場(chǎng)規(guī)律判斷中長(zhǎng)期趨勢(shì)相對(duì)容易，而這三五年內(nèi)的某幾個(gè)月的價(jià)格變化受到偶然性因素影響很大，幾乎沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)。比如你能判斷3年后的房?jī)r(jià)高于現(xiàn)在，但沒(méi)辦法預(yù)知2015年7月的房?jī)r(jià)比2015年5月的房?jī)r(jià)高還是低。

根據(jù)永慶房屋的統(tǒng)計(jì)，在2008年和2010年，一手房的上下波動(dòng)非常劇烈，分別以當(dāng)年上海的全年均價(jià)1.3482萬(wàn)元和2.1168萬(wàn)元為基準(zhǔn)，2008年一手房?jī)r(jià)以45.8%的幅度區(qū)間震蕩變化，2010年一手房?jī)r(jià)以23.6%的幅度上下變化。

而同一時(shí)期的二手房漲跌變化則小很多，2008年在年均價(jià)上下震動(dòng)11.4%，2010年則震動(dòng)13.9%。

現(xiàn)在你要買第一套房子，也知道四五年后肯定會(huì)把它賣掉置換學(xué)區(qū)房，這時(shí)，你是選房?jī)r(jià)變化比較穩(wěn)定的二手房，還是起起伏伏漲跌很大的一手房呢？

為什么不買一手房？

無(wú)論是北上廣深，還是二線城市，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同點(diǎn)都是新房大多不在市中心。市中心土地極其有限，即使開(kāi)發(fā)出新盤來(lái)，也是二三十歲的工薪族買不起的高端住宅。而郊區(qū)的土地多而且價(jià)格相對(duì)便宜，新開(kāi)的樓盤大多建在郊區(qū)，價(jià)格更低，新房子的小區(qū)外形好看，也顯得干凈、有檔次。

但是你要注意的并不是這些。對(duì)收入有限的上班族來(lái)說(shuō)，第一次買房是占家庭財(cái)產(chǎn)份額最大的一筆投入，這房子的保值性和將來(lái)的價(jià)格變化將直接影響你下次買房的價(jià)格—這房子價(jià)格高，你第二次買的房子的預(yù)算就越多，能買的房子就越好。

你等不到資源配齊

陳史翎把一手住宅周邊的配套資源分成先行指標(biāo)資源和落后指標(biāo)資源兩類。

先行指標(biāo)資源是在開(kāi)發(fā)前到交房時(shí)就有的資源，交通就屬于先行資源。

一線城市郊區(qū)幾乎所有新盤廣告和售樓處都會(huì)告訴你，附近要開(kāi)通或者已經(jīng)開(kāi)通地鐵，政府要拉動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)，必須解決郊區(qū)的交通問(wèn)題，因?yàn)檫@是每日往來(lái)郊區(qū)和市區(qū)首先要滿足的條件。

落后指標(biāo)資源是附近居住人口不斷遷入并穩(wěn)定居住后，才會(huì)進(jìn)駐的資源，學(xué)校、商業(yè)、菜市場(chǎng)都屬于落后指標(biāo)資源。

不論是學(xué)校開(kāi)課，還是商場(chǎng)和菜市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，都需要附近有足夠多的居住人口，才能正常運(yùn)營(yíng)。所以政府通常不會(huì)在住宅開(kāi)發(fā)的初期就在郊區(qū)居住社區(qū)里建學(xué)校和商業(yè)，而是在5年至7年以后人住滿了才會(huì)陸續(xù)開(kāi)始。

此外，除了少數(shù)大型國(guó)有開(kāi)發(fā)集團(tuán)，絕大部分開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有強(qiáng)悍的“造城實(shí)力”—不但建造住宅，還能同步在附近建超市、菜場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園，和政府協(xié)商在附近建質(zhì)量較好的學(xué)校。

這樣形成的局面就是，即使早早買了郊區(qū)的一手房住進(jìn)去，三五年的時(shí)間內(nèi)周邊的住宅開(kāi)發(fā)還在繼續(xù)，穩(wěn)定的居住人口導(dǎo)入不多，周邊沒(méi)有好的教育資源。

在孩子長(zhǎng)到三四歲的時(shí)候，仍然沒(méi)等到周圍建起好的學(xué)校，但這時(shí)你必須為了孩子上學(xué)而換房了。

市場(chǎng)下跌時(shí)買房虧

郊區(qū)的一手房開(kāi)發(fā)量大，供應(yīng)量也最大。由于不斷推進(jìn)開(kāi)發(fā)，在行情好的時(shí)候，不斷開(kāi)售的同地段同類型新盤之間會(huì)形成比價(jià)效應(yīng)—同一個(gè)地鐵站附近的新盤，這個(gè)月開(kāi)盤價(jià)1.2萬(wàn)元，下個(gè)月開(kāi)盤價(jià)1.25萬(wàn)元，再過(guò)兩個(gè)月另一個(gè)新盤可能就開(kāi)價(jià)1.3萬(wàn)元了。

周圍都是待開(kāi)發(fā)的土地，沒(méi)有二手房。資源不到位，生活不方便，又沒(méi)有穩(wěn)定的周邊二手房?jī)r(jià)格做參考，房?jī)r(jià)虛高相對(duì)嚴(yán)重。

而在行情不好的時(shí)候—比如現(xiàn)在，那里的新房同樣有比價(jià)效應(yīng)，只不過(guò)比的不是漲價(jià)，而是跌價(jià)。

在開(kāi)發(fā)商資金壓力變大，需要快速銷售回款緩解壓力時(shí)，會(huì)調(diào)低價(jià)格開(kāi)盤。第一家樓盤降價(jià)了，會(huì)把周邊的買房者吸引過(guò)來(lái)，其他樓盤的銷量將受到直接影響，即使不會(huì)馬上跟著降價(jià)，只要銷售壓力還在，也會(huì)在不久后降價(jià)挽回客戶。

這種降價(jià)的比價(jià)效應(yīng)持續(xù)越久，價(jià)格跌得越多，還會(huì)直接影響周圍已經(jīng)交房入住的房子的市場(chǎng)價(jià)格。你房子的市值也會(huì)跟著不斷下跌。

市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)賣房難

住了幾年，要賣房了。這時(shí)，你的房子在買家眼里就成了二手房。周邊這些年來(lái)大量開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子，有的被投資者買來(lái)空著不住人，有的房子也要被業(yè)主轉(zhuǎn)手賣掉換到別的地方，二手房供應(yīng)變多，原先的居住需求有一部分要退出這個(gè)區(qū)域，而一手房還在繼續(xù)開(kāi)發(fā)。

如果你是個(gè)純粹的投資者，用閑置資金買了郊區(qū)的一手房，即使房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)急著變現(xiàn)，可以繼續(xù)等到房?jī)r(jià)再次上漲到滿意的價(jià)格再賣。

但如果你要賣了房子買學(xué)區(qū)房，給孩子遷戶口、趕在學(xué)校截止日期之前給孩子報(bào)名，就沒(méi)那么多時(shí)間等價(jià)格再次上漲。最可能的只有兩種情況：不愿降價(jià)以致很久才賣出去、被迫降價(jià)只求快點(diǎn)成交。

因此，如果你打算買房自住，又是在現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)動(dòng)蕩、時(shí)有下跌的時(shí)候出手，還是盡量避開(kāi)郊區(qū)的一手房吧。

交通成本高

設(shè)計(jì)師張吉在上海工作，2009年去江蘇昆山買了一套均價(jià)8000元/平方米的一手房，很快交房入住。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)的上海能買的房子也都在地鐵沒(méi)開(kāi)通的郊區(qū)。當(dāng)時(shí)上海在靠近周邊城市的地鐵站點(diǎn)旁設(shè)立了大型停車場(chǎng)，可以開(kāi)車轉(zhuǎn)乘市內(nèi)軌道交通，全天停車費(fèi)只要10元。

張吉從家里到2號(hào)線徐涇東地鐵站開(kāi)車15分鐘，地鐵上的路程還有1個(gè)多小時(shí)。而一路開(kāi)車到公司的開(kāi)銷更大，每月養(yǎng)車費(fèi)用1500元至2000元。2年多來(lái)，張吉每天有3個(gè)小時(shí)都花在上下班路上，他終于決定去市區(qū)的工作單位附近租房。

住在郊區(qū)、工作在市區(qū)的人，即便不像張吉那樣還要養(yǎng)車，但每天花在上下班路上的3個(gè)小時(shí)，也是成本。

這些例外情況，可以買一手房

規(guī)劃配套齊備

盡管有“造城能力”的開(kāi)發(fā)商是少數(shù)，但如果碰上這類開(kāi)發(fā)商精心耕耘的大型居住社區(qū)，房子能對(duì)口較好的小學(xué)、初中或是社區(qū)里預(yù)留了學(xué)校用地，5年之內(nèi)開(kāi)始建學(xué)校，商業(yè)配套建設(shè)已經(jīng)在推進(jìn)之中，這樣的郊區(qū)一手房可以放心買進(jìn)。

如萬(wàn)科、金地、保利、中海、恒大等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開(kāi)發(fā)的城市近郊大型居住社區(qū)，由于地塊巨大、開(kāi)發(fā)的住宅量大，多和政府的區(qū)域規(guī)劃息息相關(guān)，在交通、教育、商業(yè)配套有政府規(guī)劃配合，新建學(xué)校或商業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠措施。

買了這樣的房子，幾年后你就不用因?yàn)楹⒆由喜涣撕脤W(xué)校而再次換房，少承擔(dān)一次換房的成本。

你要投資

如果你是資金充足的長(zhǎng)期投資者，買了一手房并不去住，可以慢慢等周邊的配套設(shè)施配齊，居住價(jià)值增加了再賣個(gè)好價(jià)錢，短時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)漲跌對(duì)你幾乎沒(méi)有影響，可以考慮投資郊區(qū)的一手房。

如果你是炒房的短期投機(jī)者，看準(zhǔn)了在房?jī)r(jià)相對(duì)上漲初期或中期買進(jìn)，等房?jī)r(jià)快速上漲到滿意的幅度就賣出，快進(jìn)快出賺個(gè)差價(jià)，那么郊區(qū)的一手房也是比靠近市區(qū)的二手房更好的選擇。

《好運(yùn)·MONEY+》提醒，買房時(shí)機(jī)！

最佳時(shí)機(jī)，起漲3個(gè)月！

理論上，房?jī)r(jià)結(jié)束下跌和震蕩，開(kāi)始上漲時(shí)買房最好，但僅憑1個(gè)月的價(jià)格上漲很難判斷。如果成交量已經(jīng)連續(xù)上漲了五六個(gè)月，同時(shí)成交價(jià)格連續(xù)上漲到第3個(gè)月至第5個(gè)月，基本可以判斷房?jī)r(jià)進(jìn)入了持續(xù)上漲的周期。這時(shí)候是買房的最佳時(shí)機(jī)。

最差時(shí)機(jī)，連續(xù)漲1年半！

由于房?jī)r(jià)牽涉關(guān)系眾多，近10年來(lái)，上漲速度過(guò)快，連續(xù)上漲太久，政府都會(huì)調(diào)控。從過(guò)去10年的政策頻率看，房?jī)r(jià)連續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)1年半以上，政府都會(huì)出臺(tái)政策調(diào)控，因此，如果房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲了1年半，就要警惕了：這時(shí)買房，很可能立刻遇上調(diào)控，導(dǎo)致房?jī)r(jià)走平并最終下跌。

劉德元

年齡：32歲

行業(yè)：攝影公司

職位：開(kāi)發(fā)部主任

祖海霞

年齡：31歲

行業(yè)：外資企業(yè)

職位：軟件工程師