第一套房,賣掉還是租掉?

孩子出生、公司離家太遠，大部分家庭都會面臨第二套房的需要。再買一套往往意味著又一大筆首付款、更高的貸款利率和更多的月供。是把第一套房子賣掉減壓？還是把它出租，承擔兩份貸款，博一個行情逆轉？其實，如果你能理清家庭的資金流狀況和近期目標，賣還是租，做決定就變得很容易了。

老房子，租比賣好

再過10天姜飛就要當媽媽了，位于梅隴路上的42平方米一室戶顯然住不下未來的寶寶和雙方父母組成的“流動保姆團”。2010年她和先生計劃湊一筆錢，在附近購買一套更合適的房子。這套房子一定要滿足兩個條件。

一是多一間獨立臥室。孩子出生后姜飛只有3個月產(chǎn)假，以后肯定要靠兩邊父母幫忙照看孩子，多一間客房給父母住是基本需要。為此，雖然總面積并不大，她還是犧牲了一些臥室面積，選擇了兩室兩衛(wèi)的戶型。

另一個條件是帶一個院子，自己小時候居住的房子前面有一大片空地，姜飛希望買一處帶小院子的房屋，讓孩子成長過程中也有個足夠大的地方親近自然“搞破壞”。

帶著這些愿望，2011年姜飛買下離老房子15分鐘車程的一處房子，新小區(qū)，一樓，附帶20平方米的花園。房子的總價為215萬元，各種稅費15萬元，他們自己的110萬元用來付稅費和95萬元的首付款，申請了公積金貸款40萬元，商貸80萬元。

不巧的是，在他們辦理貸款和準備過戶的過程中，上海市出臺規(guī)定：第二套房首付從四成提高到六成，一夜之間他們就多了40萬元的首付款缺口。

更糟糕的是，他們的商業(yè)貸款申請沒有通過，再重新申請，交易時間最少要再往后拖一個月。按照合同，在規(guī)定的時間內(nèi)，如果因為他們的貸款出現(xiàn)問題而不能完成交易，要賠償賣家32萬元的違約金。最后他們只能借錢應急，父母親戚借了60萬元，同事借了20萬元，才順利完成交易。

房子過戶完畢，手頭的現(xiàn)金全部清空，簡單裝修新房子花費的2萬元都是先問母親借來的。當初向同事借的20萬元，姜飛承諾在2年內(nèi)就全部歸還，親戚的借款可以再緩一緩。

快要出生的孩子也是新的壓力源。雖然還沒有明確的計劃，但現(xiàn)在姜飛已經(jīng)感覺到各種燒錢的項目即將來臨。

為了安全環(huán)保，裝修光買涂料刷墻就花掉7000元，預定的專業(yè)“月子公司”的護理+膳食護理費用要5000元，如果再“海購”奶粉就要200元一罐。每月光是奶粉錢就要2000元以上。如果再雇一個有經(jīng)驗的月嫂，上海的行情是4000元／月至6000元／月，快趕上姜飛的工資了。

而新家離最近的地鐵站坐車也要十幾分鐘，上班不方便。孩子出生以后少不了要來往醫(yī)院，姜飛一家即使不買車，每月打車的費用也至少1000多元。這又是一筆增加的開銷。

如果把老房子賣了，就能有56萬元的現(xiàn)金，能還清同事和親戚的借款。但是老房子售價從去年最高的82萬元跌到74萬元，因為買入還沒滿5年，賣房還要多繳營業(yè)稅。

況且，老房子是上海師范大學的學區(qū)房，在上海二手住宅市場屬于“硬通貨”，在持有的3年間增值了30萬元，如果現(xiàn)在賣了，過兩年市場再轉好，無形中又損失了十幾二十萬元的增值。

如果出租，每月2000元的租金能全部抵消老房子的月供還貸，而且當時買的時候享受了7折的利率折扣，幾乎等于用公積金的利率貸了商業(yè)貸款。這樣的優(yōu)惠今后也不可能再有了。

直到現(xiàn)在，姜飛還沒有做出決定。

解決姜飛的問題

姜飛的問題在于如何在短期債務和投資中權衡。房盟中國事業(yè)部總經(jīng)理、高級理財規(guī)劃師韓建君的建議是，老房子賣掉，還清親戚和同事的借款。

●老房子融資價值不大，賣！

姜飛的老房子面積42平方米，房齡超過15年，面積不大，地段價值不高，未來升值空間較小，再從銀行融資的空間和可能性已經(jīng)很小了。即便能成功，也最多能融資25萬元左右。

同時，這套房子里還剩18萬元、12年的貸款，7折利率和1.1倍利率造成的利息總額差別為10萬元，這10萬元也無法解決家庭短期內(nèi)歸還80萬元債務的需要。

衡量投資或變現(xiàn)行為的一個標準是能否解決當下最大的需求或危機。賣掉老房子在緩解財務壓力和保證未來現(xiàn)金流需求方面所起的作用更大。

●5月或12月賣房價格更高！

根據(jù)房盟中國的銷售跟蹤數(shù)據(jù)：一年之內(nèi)，5月和12月，是二手房售價的兩個相對高點，明顯高出其他月份10%左右。

韓建君建議姜飛，賣房時盡量選在這兩個時間段敲定成交，可能獲利更多。

●給第二套房增加商貸！

姜飛一家的月收入2萬元左右，償還能力比較強，1萬元基本可以滿足日常生活和育兒的全部開銷。

如果增加一些商業(yè)貸款，在剩下的1萬元中拿出幾千元用于償還長期的商業(yè)貸款月供，以比較小的代價爭取到更多的現(xiàn)金，緩解目前的現(xiàn)金需求高峰與還債高峰的重合。等到壓力過去，子女的開銷進入固定階段，可以再考慮加大還款額度，提前還貸。

姜飛的“后悔藥”

●拖出來的資金缺口

姜飛買房時橫空出現(xiàn)80萬元資金缺口，主要是因為重大政策出臺。

看房的時間是2011年新年前，簽合同的時間是1月7日，但是申請貸款的時間被各種事情拖到了年后。就是在這段時間里，新的第二套房貸款政策出臺，最低首付比例由原來的50%提升到60%，商業(yè)貸款利率上浮10%。

政策轉向完全打亂了她的貸款計劃，不得不找了一圈親戚朋友湊錢。

韓建君從房產(chǎn)政策出臺與經(jīng)濟數(shù)據(jù)的關系研究中得出結論，CPI數(shù)據(jù)和政府每年公布的CPI控制目標之間的差距，可以用于判斷央行和各商業(yè)銀行貸款政策的風向。

具體地說，就是CPI數(shù)據(jù)連續(xù)低于政府控制目標的時間越長，貸款政策寬松的可能性越大；如果CPI數(shù)據(jù)連續(xù)高于政府控制目標，那么貸款政策從緊的可能性就大大加強。

●其實可以先租一年

姜飛3個月產(chǎn)假結束以后又要早出晚歸地上班，這對哺乳還是不利的，新房子離地鐵站遠，上下班路上要花很多時間。

如果讓她重新選擇，她會在買到房子的前2年把房子原樣出租，在公司附近租一套同樣大小的房子住，租金可以相抵，能節(jié)省更多時間照顧孩子。

如果因為孩子快出生而買一套更大的房子，要考慮到，懷孕階段精力和體力會越來越有限，此時最好的選擇是先把房子出租，租房到公司附近住，方便就近照顧，待到新生寶寶長到1歲左右，能脫離母親哺乳以后，再換回去。

●機會成本損失了

姜飛沒有想到自己會因為懷孕初期身體的各種不適而拖延了裝修進度，他們在粉刷、簡單裝修和買家具上的時間就用了大半年。造成的結果就是，直到2012年1月，她才正式搬進新家，新房空置的時間足足有半年多。

如果她能提前計劃好，能早半年搬家，老房子即刻出租，半年的租金收入也有1.2萬元至1.3萬元。如果拿到新房鑰匙先出租半年，在這半年時間里選好家具，租期一到，再簡單粉刷裝修入住，租金收入也在2萬元左右。

收入支出都穩(wěn)定，租比賣更好

黃燕是一名大學教師，由于工作地點的變動，經(jīng)常要去學校奉賢校區(qū)上課。從現(xiàn)在居住的閔行區(qū)中外環(huán)之間到奉賢校區(qū)，坐班車需要一個半小時。

憑借學校的優(yōu)惠政策，她以70萬元的總價在學院附近買了一套87平方米的兩室一廳，自己的積蓄加借款首付了40萬元，公積金貸款30萬元，每個月的還款2000元左右。對于月收入1萬元左右的家庭來說，壓力不算大。

這套房產(chǎn)的買入本來不在黃燕的家庭計劃內(nèi)，來回3個小時的路程太長才讓她下決定買的。不過，因為是閔行和奉賢兩頭住，奉賢的房子每年有一半的時間被空置了。而她3年內(nèi)面臨的一項更大的支出是女兒的大學教育費，如果出國留學，這筆費用可能在80萬元以上。

韓建君比較贊同黃燕在收入和支出比較穩(wěn)定，又沒有其他貸款壓力的情況下，投資一套房產(chǎn)。尤其是在遇到優(yōu)惠的機會時買進，是比較好的時機。但是奉賢的房子一半的時間空置確實造成浪費。

他建議任何一套房子都不要賣掉，可以先租給大學生或附近工作的人。班車路線通常比直接開車上下班更繞路，黃燕可以考慮買輛經(jīng)濟型轎車上下班節(jié)省時間。

目前奉賢大學城附近的精裝修兩室一廳月租金2000元左右，可以抵消每月燃油和養(yǎng)護費用。由于私車額度控制，上海車牌價格年年看漲，實際上有保值的功能。

如果女兒要出國留學時費用有缺口，這套房子可以變現(xiàn)給女兒讀書，如果沒有這類資金缺口問題，等到10年后退休，退休金加上房租收益，也能更好地享受生活。