如若物管配套齊家庭度假很適宜

由于土地指標的限制，一些建有商業用地和住宅用地的別墅項目，不得不在處理商業用地部分的建筑形態時多做一份打算，這一點，都江堰一青城山板塊內的置信·芙蓉青城和泰達·上青城兩個項目的對比就比較明顯。而旅游地產性質的40年產權聯建別墅項目產品設計和物業服務模式向產權式酒店靠攏。選擇這類度假“別墅”，在不高的總價下，擁有一套家族專用度假物業而已不是沒有可能。老實說，對于度假來說，四十年時間也不算短了。商業比例太大。產品怎么湊?

2011年上半年，中水電開發有限公司都江堰分公司正為手上的一塊地發愁：地塊位于成灌快鐵出口附近，總容積率在2.0一下，商業用地要占到40％左右，這樣的地塊，怎樣進行產品設計?住宅部分已經和區域內的額其他項目一樣，定位為度假別墅物業。而近乎一半的商業用地，除了考慮為小區內提供必要的商業配套外，又該如何處理才好?

或許，有兩個項目可供參考：置信·芙蓉青城的商業產權部分，規劃為項目第三期的疊院產品，戶型面積區間從40多平方米到200平方米左右不等；泰達·上青城則將商業產權部分處理成了別墅社區的底商。然而，這兩種產品在開發商銷售和購房者接受的過程中，也有著各自的波折。

很多時候，開發商在拿地的同時也收到地塊使用的限制：政府有時會規定商業用地所占比例。對于一個動輒上百畝甚至數百畝的項目而言，如何處理商業用地就變成了一件費心的事。再加上容積率的限制，許多開發商很自然地將眼光轉向了別墅形態。

有備而來疊院旺，調研不足商鋪冷

因為有水。電后期費用，以及產權年限的劣勢，此類跨界度假產品就只能在設計上更下功夫。置信·芙蓉青城的商業產權疊院產品就是一例。無論是配套環境打造，還是面積區間的設置，它都為買家考慮得比較細致。除了底層為200多平方米的大平層，疊院第二層的面積區間都不高：40平方米左右的產品其實是一個單間，60多平方米的也只是個簡單的“套一”，更貼近短期度假屬性。

相對的，是開發者在外部環境話費的大量心思。疊院的庭院、天井、樓梯轉角處，都精心設置了情景雕塑、精裝修的院落環境，讓邁入疊院入戶大門的客戶，第一時間就能感受到較為舒適的度假氣氛，留下良好的項目印象。

2010年夏天，置信·芙蓉青城趁著當時別墅市場正處于成交高峰期和以龍湖·小院青城等特色項目引發的附加物業銷售熱潮，將三期產品推向了市場，而原本規劃中二期的70年產權的合院產品則并未按照計劃推出。產品推出后也吸引了不少意向客戶前去項目咨詢和下單。但在度假物業普遍遇冷的2011年，剩余的疊院產品則銷售平平。

相比置信·芙蓉青城，泰達·上青城的情況就要差一些了。來自天津的泰達地產，顯然還來不及研究都江堰板塊的別墅物業特征和成都本土客群的消費慣性，就將商業用地指標部分變成了別墅建筑組團的第一層商鋪。在招商前景堪憂，且住、商混雜影響居住的狀況下，商鋪和別墅物業銷售雙雙遭遇冷場。瞄準客戶群。聯建房向產權式酒店取經

2008年地震后，成都市出臺的災后重建政策催生了聯建房。2011年上半年，都江堰一青城山板塊中20個左右的聯建別墅項目集中供應，形成了成都特有的“跨界”型度假別墅物業供應潮。

聯建房多屬于小開發公司運作或舒適個人合資運作一個項目，資金實力不能與傳統70年住宅產權的別墅項目開發商相比，這就使得開發者必須在對產品的資金投入限制之下，尋找新的途徑，增加產品附加值的提高市場接受度。

多數開發商選擇了向酒店式度假公寓取經：除了產品面積區間普遍較小，更類似于度假酒店的單間或小套房。另一方面，開發商對物業服務模式也做出了更多的嘗試：自在青城項目根據地塊特征，在入口地勢最低的位置修建了半地下式商業配套，為業主提供必要的生活配套服務和休閑度假相關服務，并表示在后期物業管理中可代為租賃物業；位于泰安古鎮入口處不遠的青城別院項目更是直接將產品做成了度假酒店，今年2月份，記者到項目現場采訪時，現場正在進行水電、門窗安裝，而硬裝修部分已經基本完成，所呈現的產品格局，確與酒店公寓無異，但就整體品質而言，恐難達到較高的星級標準。

心態要擺正，到底是住還是租?

理想狀態而言，在自己不住的時候，度假物業就該租出去賺租金，作為一種投資回報。但不得不指出的事實是：即便物管非常給力，度假物業品相非常好、名聲非常大，租賃服務體系非常完備，租賃情況還是很一般。

原因大致有三點：其一，成都的度假別墅物業，主要分布在都江堰一青城山板塊，度假旺季為每年的7-9月，往往正是業主自家前來避暑的時候；而夏季結束，青城山天氣轉涼、氣候潮濕，居住體驗并不那么舒適，也就鮮有人前來“錯峰”度假；其二，目前眾多度假項目中，與中高端度假消費想匹配的生活和商業配套仍然存在一定滯后，外地客人前來度假，與其選擇租住度假別墅，不如選擇星級酒店或者是農家樂；其三，在成都的度假物業項目中，真正能提供酒店式物業服務的仍是極少數。前幾年，一些別墅項目承諾為業主代租賃物業，卻未能提供相應的物業后勤服務，只管租不管打理。在租出去一段時間后，業主變發現房間被租客“糟蹋”得不成樣子，索性便不出租了。

在四十年產權的度假別墅物業中，能夠提供類似龍湖·小院青城的物業服務水準的項目，基本空缺；而聯建度假別墅物業中，一些項目又純粹修造成了酒店公寓，租賃反倒成了最主要的經營方式，如果人手這樣的別墅產品，就得做好房屋被租客“糟蹋”的現實。