智能設(shè)備樣樣齊內(nèi)外兼修品質(zhì)精

它們長(zhǎng)了一張Art-deeo精英范兒的臉，內(nèi)在也的的確確是商務(wù)的“心”：中央空調(diào)、地暖、智能化辦公系統(tǒng)一應(yīng)俱全，要么臨主干道、臨地鐵口，要么“隱身”工業(yè)園區(qū)中。這類別墅的指向明確：寫(xiě)字樓、辦公間。

不要70年。只要50年

2011年，以為特殊的購(gòu)房者奔波于高新西區(qū)尋找別墅項(xiàng)目。之所以說(shuō)特殊，是因?yàn)樗麖?qiáng)調(diào)“只要50年工業(yè)產(chǎn)權(quán)的”。別人不都想要70年產(chǎn)權(quán)么?何況高新西區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集，行宜居角度講肯定不如牧馬山。但那位客戶搖搖頭，“不需要宜居，我是拿來(lái)做辦公樓的。”

這一年正是工業(yè)流別墅興盛之年，盡管在此之前，已有龍?zhí)豆I(yè)園等幾個(gè)園區(qū)零星有此類別墅供應(yīng)，但初步形成規(guī)模，仍然是在2011年，萃峰國(guó)際.海棠灣、迪舒美玲以及綠地格蘭德等，連同早前的天府創(chuàng)意園等，為成都別墅市場(chǎng)增添了一道特殊的風(fēng)景：這些別墅并不是70年住宅產(chǎn)權(quán)，更不是針對(duì)工業(yè)園的居住配套，它們本身就是一種針對(duì)商務(wù)辦公而設(shè)置的小眾邊緣物業(yè)。原色地產(chǎn)對(duì)此頗有研究的潘飆稱，目前市面上這樣有20余個(gè)大大小小的項(xiàng)目都沒(méi)有這種產(chǎn)品，盡管總體量非常有限，但市場(chǎng)依然存在——不少購(gòu)房者驅(qū)車(chē)遠(yuǎn)道而來(lái)，為的，就是這種“邊緣、小眾、50年”。

如果買(mǎi)一棟70年產(chǎn)權(quán)的別墅當(dāng)辦公室，后期客戶會(huì)投入很大改造，例如打墻拉通空間、裝中央空調(diào)、地暖、智能化辦公系統(tǒng)等，很傷腦筋。但工業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅的寫(xiě)字樓血多都是將寫(xiě)字樓硬件配置做好，或在交房前由開(kāi)發(fā)商根據(jù)客戶需求來(lái)完成，到時(shí)候只需要簡(jiǎn)單地進(jìn)行一些鋪裝，很省事。當(dāng)然，也基本不會(huì)有人賣(mài)70年產(chǎn)權(quán)別墅來(lái)辦公的。

備考工業(yè)園，才好做商務(wù)

工業(yè)產(chǎn)權(quán)的別墅，價(jià)格5500-13000元／平方米不等，絕大多數(shù)項(xiàng)目平均單價(jià)集中在7000元／平方米左右，理論上講，這樣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域內(nèi)70年住宅產(chǎn)權(quán)的別墅產(chǎn)品。實(shí)際上，同區(qū)域內(nèi)并不會(huì)有70年的產(chǎn)權(quán)別墅產(chǎn)品。這種被業(yè)內(nèi)人士稱之為“生態(tài)商務(wù)別墅”的項(xiàng)目，往往存在于各個(gè)總部基地內(nèi)部或工業(yè)園區(qū)，例如龍?zhí)犊偛炕亍⑽浜罟I(yè)園、青羊工業(yè)園，這些地方一般不會(huì)存在高端的別墅住宅。

即便從外觀上看，這些產(chǎn)品也和普通別墅有較大區(qū)別，例如2011年6月對(duì)外出售的、位于金牛區(qū)的迪舒美玲，總建筑43000平方米，主要以雙拼、聯(lián)排為主，輔以少量的獨(dú)棟，整個(gè)項(xiàng)目建筑呈圍合式分布，面積區(qū)間從366平方米到915平方米不等。乍一眼看上去，它們和普通別墅沒(méi)有什么區(qū)別。但熟悉別墅市場(chǎng)的人都知道：位于金牛區(qū)迎賓大道金科中路，臨羊西線和金牛大道，距離2號(hào)地鐵直線距離200米——這樣的區(qū)域環(huán)境顯然有著更重的商務(wù)氛圍。再者，外立面采用的是比較中庸的Art-deco風(fēng)格，相比起華麗、典雅的高端別墅項(xiàng)目，它顯得商務(wù)氣質(zhì)濃郁。

原色地產(chǎn)的潘飆告訴記者，項(xiàng)目定位于生態(tài)商務(wù)別墅，是因?yàn)樗詣e墅的形態(tài)出現(xiàn)，低容積率高綠化率的先決條件是其它寫(xiě)字樓不能比擬的，但就功能而言它還是辦公功能為主。例如它的戶型設(shè)置不會(huì)如住宅產(chǎn)品那般將每個(gè)功能區(qū)分區(qū)、房間做得非常細(xì)致。

的確，記者曾經(jīng)看過(guò)的高新西區(qū)天府創(chuàng)意園的別墅式辦公產(chǎn)品，建筑外觀非常商務(wù)化，樓體是非常通透的板式設(shè)計(jì)，采光面非常大，一層樓就像一個(gè)辦公間，而住宅別墅往往注重的是內(nèi)部功能分區(qū)的合理性是否利于居家，會(huì)做相對(duì)較多的功能分區(qū)和房間分割，用于辦公的別墅多數(shù)不會(huì)有明確的主臥、次臥或者其他家用功能區(qū)的細(xì)分。每一層樓的通透、分區(qū)的簡(jiǎn)約是最重要的。當(dāng)然，使用者后期可以根據(jù)自己的需求格出員工休息區(qū)或者會(huì)議室。

相比寫(xiě)字樓。商務(wù)別墅更占優(yōu)

辦公屬性的地段、交通、商業(yè)以及內(nèi)部配置，以及50年產(chǎn)權(quán)的用地性質(zhì)，使得這種產(chǎn)品注定會(huì)被購(gòu)買(mǎi)工業(yè)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓的客群關(guān)注，同時(shí)，還有一部分工業(yè)地產(chǎn)的投資者。的確，相比起傳統(tǒng)寫(xiě)字樓，這類工業(yè)流別墅有其獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。

目前，萃峰國(guó)際.海棠灣項(xiàng)目500-800平方米的聯(lián)排產(chǎn)品均單價(jià)7300／平方米，價(jià)格略高于同位于高新西區(qū)的迪歐時(shí)代、融智總部公園等工業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。然而，與工業(yè)產(chǎn)權(quán)的寫(xiě)字樓動(dòng)輒整層面積1500-3000平方米相比，購(gòu)買(mǎi)法人更容易找到適合自己的面積區(qū)間。一些尚在成長(zhǎng)中德企業(yè)，以及對(duì)辦公環(huán)境、氛圍要求相應(yīng)獨(dú)立、親自然的創(chuàng)意類公司也更愿意選擇上午別墅。此外，如同住宅別墅區(qū)內(nèi)配套有頂級(jí)奢華會(huì)所那般，商務(wù)別墅也會(huì)為商務(wù)談判、商務(wù)聚餐提供相應(yīng)的會(huì)所甚至酒店配套。

行性價(jià)比上，商務(wù)別墅也優(yōu)于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓。一位欲購(gòu)買(mǎi)工業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅辦公的客戶告訴記者，購(gòu)買(mǎi)商務(wù)別墅往往享受非常大的贈(zèng)送面積，例如大面積的露臺(tái)、地下車(chē)庫(kù)、私家花園等，而與此同時(shí)公攤面積僅為6％，而購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的公攤面積往往高達(dá)30％。顯然，商務(wù)別墅的性價(jià)比更高。

除此之外，這類別墅有的會(huì)配備采暖系統(tǒng)、中央空調(diào)、節(jié)能設(shè)備、數(shù)字化系統(tǒng)、升降電梯等商務(wù)辦公樓宇必備的硬件設(shè)置，內(nèi)部功能與寫(xiě)字樓無(wú)異。更吸引客戶的是，這些工業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目為客戶提供的后期水電、空調(diào)、節(jié)能等方面的服務(wù)還能降低使用成本。

以采暖為例，他們可給客戶提供的價(jià)格是24元／平方米，月，而購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的成本可能是56元／平方米／月，如果以3000平方米面積計(jì)算，客戶每月就可節(jié)約9000元成本。所以一些以“精裝”標(biāo)準(zhǔn)出售的房源售價(jià)可高達(dá)上萬(wàn)元／9方米。

還會(huì)持續(xù)供應(yīng)，體量不會(huì)大

工業(yè)產(chǎn)權(quán)的別墅供應(yīng)其實(shí)早在2007年的時(shí)候便出現(xiàn)了，2008年總部基地火熱一時(shí)，在龍?zhí)端鹿I(yè)總部、青羊工業(yè)總部以及武侯工業(yè)園區(qū)均可以發(fā)現(xiàn)這一類產(chǎn)品的身影。2010年底2011年初，這樣的50年工業(yè)產(chǎn)權(quán)的別墅又開(kāi)始有相對(duì)集中的供應(yīng)，其分布區(qū)域依然是在各個(gè)工業(yè)總部區(qū)域內(nèi)，尤其是高新西區(qū)這樣新興的熱點(diǎn)區(qū)域，除了早期的天府創(chuàng)意園，還有萃峰國(guó)際.海棠灣、綠地格蘭德這樣的項(xiàng)目。

記者了解到，目前除了早期位于總部基地內(nèi)一些項(xiàng)目外，想萃峰國(guó)際.海棠灣和迪舒美玲這樣的純粹工業(yè)產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目非常少，更多是工業(yè)寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)、廠房、住宅搭配這類產(chǎn)品的綜合性工業(yè)項(xiàng)目。這類產(chǎn)品的出現(xiàn)，一方面是基于開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目容積率的控制，另一方面，這類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓的成本，但其價(jià)格所呈現(xiàn)的利潤(rùn)空間又相當(dāng)可觀。未來(lái)，隨著越來(lái)越多工業(yè)用地的放出，這類產(chǎn)品無(wú)疑會(huì)陸續(xù)有供應(yīng)，但體量不見(jiàn)得會(huì)非常大，可以說(shuō)在一定時(shí)間段內(nèi)，它還將屬于小眾化的產(chǎn)品。