做個商用包租婆：大有錢途

看點①：以買房自住為目的的投資成為了她投資房產的敲門磚。自持收取租金成為她投資的不變原則。

1998年，胡女士利用家中積蓄購買了位于成都老南門大橋的南橋花苑的房產。雖然后來胡女士又不斷購置了新房產，但到目前為止，她卻依然未出售仍在不斷升值的南橋花苑。胡女士表示，她投資房產主要是為了自持用于出租獲得租金收益，南橋花苑現在的租金是1800元／月，收益是相當不錯的。對于出售房產，胡女士的看法則是賣掉房子又沒有更好的投資項目，錢放在銀行始終都處于貶值的階段，與其這樣，還不如獲得房產的租金收益、實現保值增值更妥當。

看點②：“宜住宜商”才是坐地收錢的核心策略。

胡女士談到她投資的房產中單一住宅性質的項目較少，大部分項目是既可以居住又可以辦公。比如說2007年在外灘以7000元／m²價格購買的房產，地理位置好，同時也配置有較好的車位。這套房子如果以住宅性質進行出租，收益在10％左右；而如果以辦公場所出租收益能達到15％。這幾年她都是租給一家公司作辦公場所之用，再比如她購買的第一城、東方廣場等多處房產，目前都是作為辦公場所出租，對于這樣的做法，胡女士認為不僅可以提高收益，同時還省去了很多尋找出租的時間和精力成本，最大限度擴大了自己的出貨通道。

看點③：房產投資有講究，戶型、品牌、地段、環境是關鍵。

在購買房產之時，胡女士提到為了達到“宜商宜居”的目的，她都很看重戶型，90m²以上是她對戶型的一個標準，如果是小戶型的房子，她就會選擇購買兩套，使總面積超過90m²，盡量滿足能夠辦公的需求。當然也可以和別人合伙購買兩套，兩套打通后讓租賃的人方便使用。胡女士在東二環萬達廣場有一套57m²的房子，因為面積小，無法當辦公場所用，而用作住宅出租租金收益又不能達到要求，最后她只能租賃給一家酒店作旅店用，租金收益雖然高于住宅獲得的收益，但仍低于用于辦公場所獲得的租金收益。

胡女士還表示，除了戶型以外，品牌也很重要，大品牌開發商開發的房產升值空間較大，品牌效應都比較好，他們的樓盤一般都集中在板塊活躍的地方，交通配套等都有保障。但大開發商也要選擇，如城南都會就不太理想，華潤的房子修得比較好，萬科的物業管理比較好，本地的開發商，藍光、信得、置信、國嘉都相當不錯。

“買房不像買白菜，買房子要買好的，不能圖便宜，如果房子只是用來賣，考慮環境，環境好才能賣的起價，自持出租就必須考慮地段?！焙恐赋鰱|方廣場、南橋花苑、第一城就沒有環境，但都有地段，能夠使租金收益翻番。比如東方廣場的項目，住宅以及寫字樓她都買了，住宅價格5000多元／m²，寫字樓價格3000多元／m²，而現在寫字樓租金達到85元／m²，住宅租金達到45元／m²，回報率超過15％。第一城買成4126元／m²，現在能租到50－60元／m²，回報也達到16％，遠遠高于現在的投資產品。

看點④：“可進可退”——能夠控制的投資風險。

投資總是存在風險的，胡女士指出她的投資都是建立在“熟悉”的基礎上，熟悉可以讓她控制風險，做到可進可退；熟悉樓盤周圍的情況，不停地去看、去了解，口岸、環境、人氣、規劃這些都是必須了解的；了解清楚后就不能猶豫，果斷下手。胡女士說，她前期做的項目大部分都在東面，東面是她熟悉的區域，比如東方廣場；商鋪和公寓更是如此，比如龍泉的商鋪，在熟悉之后才買的，15000元／m²的價格，現在租金是65元／m²，雖然租金收益不高，但升值潛力很大。

看點⑤：房價——城區難以下降，郊區難以暴降。

現在，房價的波動已經讓胡女士不準備再投資住宅，對于房價的走勢，胡女士分析認為房價下降很難，勞動力上漲，所有的建筑成本都會上漲，三環以內更屬于稀缺資源，降幅有限；三環以外的房價可能降，但預測也不會暴降，因為現在地價較前幾年來講已經上漲了太多。

看點⑥：謹慎投資住宅、寫字樓。首選商鋪、辦公公寓投資

對于未來的投資，胡女士認為住房投資要謹慎，現在投資首選應該是商鋪、辦公公寓。至于寫字樓的投資，更應該謹慎，因為目前寫字樓放量太大，南延線這個現象最為突出，放量遠遠大于需求。如果要買寫字樓也應買乙級寫字樓，不要買甲級寫字樓，畢竟五百強企業是少數，大多數都是小企業，物管難以承受。

胡女士認為寫字樓以及辦公公寓應該是分散的，在區域內屬于稀缺資源，比如說城西的天翔廣場，仁和春天的樓上辦公公寓租售情況就很火爆。

看點⑦：酒店公寓投資很看好。度假物業兩極化。

另外，對于現在市場上逐漸興起的酒店公寓、度假物業、豪宅等投資性產品，胡女士認為，酒店公寓的發展還是相當不錯的，是城市發展的一種需求，現在住酒店，很多人都希望能夠找到一種家的感覺，這注定了酒店公寓未來的投資潛力。而對于度假物業的投資，胡女士認為容易出現好與差的兩級分化情況，四川的度假物業市場還缺乏一個銷售、出租、售后為一體的平臺，現在的度假物業投資和超甲級寫字樓一樣讓投資者很被動，得依賴開發商，風險難以控制。

看點⑧：看好城東發展，南面投資遭遇瓶頸

對于未來房地產投資的板塊，胡女士比較看好東邊，尤其認為東客站附近就是一塊“價值洼地”，高鐵、地鐵都能匯聚足夠的人流量，商業能夠被快速拉動起來。比如她在年初以8000多元／m²購買的萬科?金庫，上午九點開盤，下午兩點全部售罄，八天的時間價格便上漲到了9000多元／m²。

對于城南，胡女士卻沒有太多熱情，胡女士指出，城南比城東開發的好一些，但已經發展到了一個階段，開發商投放量過大，有扎堆的現象，未來的投資潛力有限。