物業服務人在第三方侵權中的法律責任

作者簡介：張燕玲（1974- ）女，山西長治人，南京大學法學院副教授，主要研究方向為民商法；羅彥濱（1986- ）男，湖南邵陽人，南京大學法學院2009級法律碩士研究生，主要研究方向為民商法。摘要：近年來，住宅小區物業服務糾紛案件逐漸增多。物業服務糾紛案件涉及到的最基礎的法律關系是物業服務合同法律關系。研究物業服務人在第三方侵權中的法律責任，必須以物業服務合同為出發點，尋找物業服務法律關系內容中物業服務人的義務范圍，才能準確地確定物業服務人的法律責任。

關鍵詞：物業服務糾紛；第三人侵權；法律責任

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：1004-1605（2012）05-0068-05

業主和物業服務人發生法律關系的基礎是物業服務合同的存在。物業服務合同的成立使得業主和物業服務人之間建立了物業服務法律關系。在物業服務糾紛案件中，通常只涉及到物業服務合同的雙方當事人，即業主和物業服務人。實務中會發生業主因為尋找不到直接侵害人或直接侵害人無力承擔損害賠償責任而請求物業服務人承擔相應的賠償責任的情況，筆者將這類案件稱之為“第三方侵權物業服務糾紛”。

在第三方侵害業主的人身權利和財產權利時，物業服務人是否應當承擔法律責任，承擔何種法律責任，在理論和實務中都存在著巨大的爭議。司法實務中，法院在面對相似的案件事實的情形下，處理第三方侵權物業服務人的法律責任時，出現過完全相反的判決，給司法審判帶來了不可預期的社會影響。此類案件中，如何確定物業服務人的法律責任，成為理論界和實務界應當重點研究和實踐的重要問題。

一、物業服務合同和第三方

物業服務權糾紛的法律疑難

1.第三方侵權物業服務糾紛的特征

第三方侵權物業服務糾紛屬于物業服務糾紛的一種，但是具有其獨特性，主要表現在：業主的人身權利和財產權利受到了現實的侵害；物業服務人不是現實的加害人，沒有直接實施加害的行為，而是由第三方實施了加害的行為；業主找不到加害人或加害人沒有能力承擔損害賠償；業主因為侵權人的原因，自己的損失得不到充分的彌補，而基于物業服務合同請求物業服務人承擔法律責任。

2.第三方侵權物業服務糾紛的法律疑難點

一是適當履行安全保障義務的標準。業主和物業服務人之間只有基礎的物業服務法律關系，如果物業服務合同中規定了物業服務人的安全保障義務，物業服務人沒有履行義務或者履行義務不適當，當然要承擔違約責任，賠償損失。但是，物業服務人履行安全保障義務應當有合理的限度，在限度以內物業服務人承擔責任，超過限度不承擔責任。因此，適當履行安全保障義務的標準是什么就成為判斷物業服務人是否有過錯的重要依據。

二是物業服務合同中無明示安保條款時物業服務人是否承擔責任。物業服務合同是聯系業主和物業服務人的紐帶，合同的內容是雙方商議約定的。但是，如果物業服務合同中沒有明示的關于安全保障義務的條款，業主（受害人）是否還能在第三方侵權物業糾紛中對物業服務人主張損害賠償？這實際上是物業服務人的安全保障義務的來源除了物業服務合同的明示約定，是否還有其他的來源的問題。

二、物業服務人承擔法律責任的

義務來源和履行義務的合理限度

1.物業服務承擔法律責任的義務來源

其一，物業服務合同的主合同義務。物業服務合同的當事人是業主和物業服務人，其訂立是雙方當事人協商一致的結果。因此，如果物業服務合同中明確規定了物業服務人有負責小區安全保障義務的條款，那么，此義務就是物業服務合同的主合同義務，如果物業服務人沒有履行或者沒有適當地履行該義務就應當承擔違約責任。

其二，合同的默示條款制度。如果物業服務合同中并沒有明確約定物業服務人負有對小區安全的保障義務，物業服務人是否就可以免除承擔違約責任？有學者認為，雖然物業服務合同中沒有明確約定物業服務人的安全保障義務條款，但是，如果物業服務人沒有適當履行安全保障義務，仍然應當承擔違約責任，其理論依據在于合同默示條款制度。合同的默示條款是指在一項合同中，不一定所有的條款都必須明示。有些情況下，如果合同明示條款已經概括了部分實質性條款，而某些條款又確實屬于不言自明時，也可以不對其作明示規定。［1］合同的默示條款是存在于英美法系合同法中的一項制度，其基本含義是基于法律的規定、習慣或是慣例，雖然沒有明示在合同中，但是認為其應當是存在于合同之中的條款。因此，違反合同默示條款亦應當承擔違約責任。此觀點認為，物業服務人承擔小區住宅的安全保障的義務是理所應當，不需要明示在物業服務合同中，并且認為這一理論得到了最高法院的支持。《物業服務解釋》（《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》）第3條的規定正是依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍。［2］

其三，履約的附隨義務。履約附隨義務是指合同當事人依據誠實信用原則所產生的、根據合同的性質、目的和交易習慣所應當承擔的通知、協助、保密和保護等義務。［3］履約附隨義務依據誠實信用原則產生，是善意義務。持有此種觀點的學者認為，物業服務人在提供物業服務時，應當依據誠實信用的原則，履行對小區的安全保障義務。因為，業主與物業服務人訂立合同的目的即是希望生活在一個舒適安全的環境當中，并且對物業服務人履行此種義務產生了一種信賴的關系，基于這種信賴關系，物業服務人應當以較高的道德水準來履行這種義務。［4］因此，不管在物業服務合同中是否明確約定安全保障義務條款，物業服務人都應當依據誠實信用原則，根據物業合同的目的來履行安全保障的義務。

其四，法律及相關司法解釋規定的義務。物業服務合同是一種較為新穎的服務合同，在我國合同法分則中沒有關于物業服務合同的相關規定，屬于非典型合同。非典型合同原則上應當適用合同法總則的規定。我國具體涉及到物業服務合同的相關法律文件不多，主要有國務院制定的《物業管理條例》、最高人民法院發布的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業服務解釋》）、江蘇省高院發布的《江蘇省高級人民法院關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》等。這些法律文件都規定了物業服務人的安全保障的義務，并明確規定了違反義務應當承擔法律責任。這說明我國對于物業服務法律關系內容中關于物業服務人應當提供安全保障義務持肯定的態度，物業服務人不履行或者不適當履行義務，都要承擔相應的法律責任。

綜合上述幾種觀點可以看出，物業服務人承擔法律責任的義務來源可以分為合同約定義務和法定義務。合同約定的義務又可以分為明示義務和默示義務。如果物業服務合同中約定有明確的安全保障的條款，即有明示的義務，物業服務人應當按照合同法的規定全面、適當地履行義務；如果物業服務合同中沒有明示的安全保障義務，物業服務人也應當基于默示條款制度或是誠實信用原則適當履行安全保障的義務。法定義務即物業服務人應當按照法律、行政法規或司法解釋的規定履行義務。

2.履行安全保障義務的最低合理限度

物業服務人履行安全保障義務應當在合理的限度之內，不能對物業服務人提出太苛刻的要求，致使物業服務人在第三方侵權物業服務糾紛中始終處于被動的地位，這樣不僅有失公平，更是對我國剛剛起步的物業服務行業的一種打擊。

物業服務人履行安全保障義務應該有最低的合理限度，即低于此限度的要求，物業服務人就存在履行安全保障義務的瑕疵責任或是過錯責任，除物業服務合同中有明確的安全保障條款可能高于此合理的限度以外。那么“最低的合理限度”究竟應當盡到怎樣義務呢？判斷物業服務人已經盡到最低的合理限度義務的標準又是什么呢？

對于最低的合理限度的判斷標準在理論上并沒有統一的說法，一般認為，界定合理限度的一般標準應該是，物業服務企業的行為是否符合法律、法規、規章或者特定操作規程的要求，是否屬于一個誠信善良的從業者應當達到的通常程度。［5］可見，“善良從業者”是物業服務人應當達到的一般標準。具體來講，筆者認為可以從以下幾方面來分析物業服務人的最低合理限度的義務：

一是是否嚴格執行具體的物業服務制度。小區的物業服務人一般都會有具體的物業服務的相關制度規定，對其中涉及安全保障的具體規則，安保人員是否做到嚴格按照規則操作。比如門崗制度、監控制度、來訪登記制度等。

二是是否及時制止第三方侵權行為的發生。當物業服務人發現了第三方侵權行為的時候，應當及時制止侵權行為，防止侵害后果的進一步擴大。

三是是否采取措施協助業主向加害人追究法律責任。第三方侵權行為發生后，物業服務人應當積極地協助業主向加害人追究法律責任，比如提供第三方的信息、查閱監控錄像、為業主出庭作證等。

三、第三方侵權物業服務糾紛案件的實務解決

1.案例簡介

原告李某、蘇某與被告某物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)物業服務合同糾紛一案，向江蘇省宿遷市宿豫區人民法院提起訴訟。［6］原告訴稱:2009年5月10日10時，原告所有的車庫門鎖被破壞，室內一輛真愛牌電動自行車被盜。原告見此即到被告處要求查看監控資料，但被告的監控系統竟沒有啟用。由于被告未盡到合同項下的管理義務，從而給原告造成財產損失，故請求判令被告賠償其價值1980元真愛牌電動自行車并承擔本案的訴訟費用。

被告物業公司辯稱:第一，我公司與原告之間僅是物業服務關系，并不是財物保管關系。我公司與業主簽訂的物業服務合同內容僅是房屋共用部位設施的維修和管理、保潔衛生、公共秩序管理、房屋裝修裝飾管理等方面的內容，并不承擔保管業主車輛的責任。第二，原告電動車的丟失屬于刑事案件，應通過偵查機關予以追回。第三，我公司在事發期間因監控設備安裝調試故暫停使用，但該暫停使用行為與原告車輛被盜并無必然的因果聯系。同時，物業服務合同中對監控室僅是約定有人24小時值班即可，并非要求監控設備24小時運行。因此，我公司不存在過錯。第四，原告提供的收據不能證實其丟失的電動車價值為1980元，其應該提供發票。據此，要求駁回原告的訴訟請求。

江蘇省宿遷市宿豫區人民法院一審查明，原、被告之間系物業服務合同關系。原告的電動車在其車庫被盜，公安機關已立案偵查。原告的電動車被盜時，被告的監控設備沒有啟用。法院一審認為，本案的爭議焦點是:(1)原告失竊電動車的價值;(2)被告是否基于物業服務合同關系應對原告的電動車損失承擔賠償責任。

就第一爭議焦點，雖然原告提供的是收據，但該份收據與原告提供的保修憑證互為印證，足以證明原告的電動車價格為1980元，而被告卻不能以收據否定和對抗原告關于其被盜電動車價值1980元的主張。

就第二爭議焦點，雙方簽訂的物業服務合同合法有效，物業公司應當全面、實際履行物業合同項下的義務。按照合同約定，物業公司應當“監控室24小時值班”。該約定的內容應理解為“監控設備24小時工作，且有人值班”，從而便于物業公司及時發現問題并采取有效處置措施。盡管監控設備也會有調試和故障維修等情形，但此時物業服務企業應采取加強巡查等臨時替代方式，而不應采取機器問題不是我方責任的態度。況且，該抗辯也不是其違約的可免責事由。如按被告辯解，監控設備則可以不添置。如此理解合同文義，顯然與業主基于監控設備運行而產生的合理安全信賴不符。因此，對被告此點抗辯不予采信。雖然原告的財物損失系第三人侵權造成，但被告對監控設施管理、使用上的過失過錯，是其未盡全面安全看管義務的體現，也是原告存放在地下車庫的電動車被盜未被及時發現和難以阻止損失發生或追回的原因。因此，被告應對原告的損失承擔部分責任。結合本案中被告的過錯因素，酌情認定被告承擔50%的賠償責任。綜上，一審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第128條、《物業管理條例》第36的規定，于2009年8月10日作出(2009)宿豫民二初字第204號判決:物業公司于本判決生效后三日內賠償李某、蘇某電動車損失990元。案件受理費50元，減半收取25元，由物業公司負擔。

物業公司不服一審判決，向江蘇省宿遷市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。其主要理由是:(1)上訴人與被上訴人之間僅是物業服務合同關系，并不是財物保管關系，服務的內容僅是共用部分設施的維修和管理、保潔衛生、公共秩序管理、房屋裝修裝飾管理等。被上訴人自有的車庫相對封閉，并不在雙方約定的服務范圍和內容之內。(2)車輛被盜發生前，上訴人的監控設施一直正常投入使用，由于要進行二期工程的安裝調試才短暫停止使用。而一審法院據此認為上訴人對監控設施管理、使用有疏忽，存在過錯，應承擔責任，顯然有失偏頗。監控設施的調試、維修和維護是設備運行中的必然要求，如一旦在調試、維修和維護期間發生業主被偷盜事件，都要由物業公司承擔責任，顯然有違民法的公平原則，也不利于物業服務公司這個新興行業的發展。(3)上訴人每年收取被上訴人的物業服務費用僅三四百元，如果不考慮收取物業服務費的多少而讓上訴入對業主的財產損害承擔責任，顯然有違常態。同時，相對于上訴人而言，刑事犯罪又具有不可預測性和難以防范性的特點。被上訴人李某、蘇某口頭答辯稱，上訴人的安全管理措施存在漏洞，監控設施沒有啟用，由于其未盡合同項下的管理義務，給被上訴人造成損失，故應承擔賠償責任。請求駁回上訴，維持原判。

二審期間，雙方當事人對一審法院查明的事實均無異議，宿遷中級人民法院依法對一審法院查明事實予以確認。根據訴辯雙方主張，本案二審的爭議焦點是:物業公司履行物業管理服務義務是否存在瑕疵過錯，應否承擔賠償責任以及賠償的標準。

宿遷中級人民法院認為，雙方當事人之間未曾建立過車輛保管的民事法律關系，所以一審并未判決被告承擔全部責任。但根據雙方當事人之間的物業服務合同，被告對此應負相應的責任。該物業服務合同實質上是一種有償的委托合同，按《合同法》規定，有償的委托合同因受托人過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。《物業管理條例》第36條也規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定并符合公眾公共認知，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。依據上述規定，上訴人向業主提供物業管理服務的內容應以其向業主公示的管理規范以及相關法律規定為標準，全面、適當地履行物業合同項下的義務。如其履行物業管理服務義務存在瑕疵過錯，導致被上訴人受到損害，上訴人應當承擔相應的賠償責任。雙方合同內容中的公共秩序管理理所應當包括安保服務，監控設備便是應此種服務而設，退一步說，即使未列此條，物業服務亦應當承擔此責，因為在社會的公共認知中，這是一項最基本的服務內容，如果連此種基本的服務內容也閃避推卸，難道業主還要另請安保公司承擔此項服務嗎?至于其“有違公平原則、不利行業發展”、“服務費僅為三四百元”的辯解，法院認為，收費是國家價格管理下的合同約定，對于欠發達地區，已屬不低;物業服務企業服務不善，有錯不改，有責不擔，才是對廣大業主的最大不公，也是不利行業發展的根本原因。故其此點上訴理由也不能成立。此外，刑事犯罪當然難以預測和防范，但正是基于此才需要物業服務企業善盡其職、加強防范。而規范的服務亦當然可以減少甚至防止偷盜。有責不擔只會導致職責的全面棄守。本案中，業主手冊中第二條物業管理服務內容及質量標準項下還明確載明，“安排保衛人員對各樓層和周邊巡視，對出入口等重點部位加強巡邏，監控室24小時值班”。但被上訴人的電動車被盜時，小區的監控設備并沒有啟用。上訴人以其監控設備需調試而暫停使用為由予以抗辯，對此，宿遷中級人民法院認為，即使監控設備確實是因調試需要而暫時無法使用，但上訴人作為物業服務企業，應在此期間采取其他方式加強對小區的安全管理措施，以彌補監控設備無法使用所造成的影響。即使監控設施正常啟用，其他配套服務措施亦不可舍棄。而本案中，上訴人并未證明做到了此點。因此，上訴人對被上訴人電動車被竊存在一定過失，且該過失行為與被上訴人電動車被盜未被及時發現以及難以追繳具有因果關系，故依據《物業管理條例》第36條第2款之規定，對被上訴人電動車被盜所造成的損失，上訴人應承擔相應的賠償責任。綜觀全案，被上訴人電動車丟失并非上訴人一方的原因導致，一審法院綜合考慮各方面因素，基于上訴人在履行小區安全防范義務中的過錯，酌情判令其賠償50%的損失并無明顯不當。上訴人的上訴理由不能成立，不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，實體處理正確，依法應予維持。宿遷市中級人民法院遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第1項之規定，于2009年11月25日作出(2009)宿中民二終字333號民事判決:駁回上訴，維持原判。

在上述指導性案例的“裁判摘要”中這樣寫到：物業服務合同是一種有償的服務合同。物業服務企業向業主提供物業服務的內容應以合同及其向業主公示的管理規范、相關法律規定為標準并符合公眾認知，全面、適當地履行物業合同項下的義務。如其履行物業服務義務存在過錯或瑕疵，導致業主人身、財產安全受到損害，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。可以看出，法院在論證被告的法律責任的過程當中，不僅認為“雙方合同內容中的公共秩序管理理所應當包括安保服務”，還開創性地運用了默示條款予以解釋、說明。其在判決書中寫到“退一步說，即使未列此條，物業服務亦應當承擔此責，因為在社會的公共認知中，這是一項最基本的服務內容，如果連此種基本的服務內容也閃避推卸，難道業主還要另請安保公司承擔此項服務嗎？”可以看出，法院認為物業服務人提供安全保障的義務是物業服務合同的必有內容，不因合同中是否載明該條款而確定是否承擔該義務。

2.司法實務解決

司法實務中，對于第三方侵害業主的人身權利和財產權利的糾紛，業主一般會先積極尋求向直接侵權人追償的機會，一旦業主發現直接侵權人不容易確定，或是直接侵權人沒有賠償能力，不能彌補損失的時候，往往會要求物業服務人承擔法律責任。

根據以上的理論分析，物業服務人在第三人侵害業主的人身權利和財產權利的糾紛中，不管物業服務合同是否有明示的安全保障條款，都存在著安全保障的義務。安全保障義務的最低限度應當是“善良從業者義務”。在具體的個案中，法官應當依據物業服務合同的約定和案件的具體事實，作出判斷。

法院在審理此類案件時，首先應當判斷物業服務人在履行安全保障義務的過程中是否存在瑕疵和過錯，即物業服務人是否盡到了“最低的合理限度的義務”。如果物業服務人在履行義務過程中沒有過錯，那么物業服務人就不需要承擔責任，業主只能向直接侵權人主張損害賠償責任。如果物業服務人在糾紛案件中沒有盡到“最低的合理限度的義務”，那么就應當承擔相應的損害賠償責任。□

參考文獻：

［1］齊恩平.合同的默示條款.當代法學［J］.2000(2).

［2］杜萬華，辛正郁，楊永清.建筑物區分所有權司法解釋、物業服務司法解釋要義.判解研究第2輯［M］.北京：人民法院出版社，2009：74.

［3］王利明，房紹坤，王軼.合同法［M］.北京：中國人民大學出版社，2002.

［4］姜斌.論違反合同附隨義務的責任承擔.現代商貿工業［J］.2010(8).

［5］李曉霖.物業服務安全保障義務的司法判斷［J］.沈陽師范大學學報.（社會科學版）.2010(5).

［6］參見“李勇、蘇芹因財物被盜訴宿遷名都公司物業服務合同糾紛案”.江蘇省高級人民法院公報［J］.2010(2)（總第8輯）.

責任編輯：錢國華