房地產行業與宏觀經濟的關聯性研究

摘 要：本文建立VAR模型，對我國房地產行業與國民經濟其他行業之間的關系進行了實證研究。研究表明，我國房地產行業與國民經濟其他行業之間存在長期的均衡穩定關系，金融行業到我國房地產行業存在單向格蘭杰因果關系，國民經濟其他行業變化會對房地產行業產生持續的同向影響，交通運輸行業和金融行業沖擊對房地產行業波動的影響較大。因此，采取穩健的房地產調控政策有利于維護宏觀經濟的穩定增長。

關鍵詞：房地產；國民經濟；行業；VAR模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０12)05－００08－０4 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.05.02

一、引言

房地產業是以建筑房屋生產為對象的物質生產部門，是從事建筑房屋生產經營的行業。在房地產項目的整個建設過程中，存在著從上游的材料設備供應商到下游的承包商、房地產商到最終的客戶這樣一個相互關聯的結構，物流、資金流和信息流在沿著這個鏈條流動。房地產業在發展過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和衰退交替反復運動的過程，稱之為房地產經濟周期波動或房地產周期波動。房地產經濟周期波動不僅反映出房地產業的發展趨勢，也間接影響了與其密切相關的行業發展。因此，要減少風險所帶來的損失，就要先分析出引起房地產行業波動的原因，從源頭上對房地產業的發展進行監測。本文對我國房地產行業與國民經濟其他行業的協整關系和格蘭杰因果關系進行了分析，而且運用脈沖響應函數和方差分解方法分析我國房地產行業對國民經濟其他行業的影響，對我國房地產行業與國民經濟其他行業之間的關系進行深入剖析。

二、模型建立

（一）模型簡介

向量自回歸（VAR）模型采用多方程聯立形成，用模型中所有內生當期變量對它們的若干滯后值進行回歸，從而估計全部內生變量的動態關系。本文選取房地產業增加值指數（可比價，上年=100）代表房地產行業，記為FDC，交通運輸、倉儲和郵政業增加值指數（可比價，上年=100）、金融業增加值指數（可比價，上年=100）、批發和零售業增加值指數（可比價，上年=100）3個行業代表國民經濟其他行業，分別記為JT、JR、PF，構造的VAR 模型可以表示為：

（二）數據的來源與處理

本文選取1991～2010年我國房地產業增加值指數（可比價，上年=100）、交通運輸、倉儲和郵政業增加值指數（可比價，上年=100）、金融業增加值指數（可比價，上年=100）、批發和零售業增加值指數（可比價，上年=100）的年度數據，數據來源于中經數據庫。由于數據的自然對數變換不改變數據之間的協整關系，為了使研究序列的趨勢線性化，消除時間序列中存在的異方差現象，而又不影響變量之間的長期穩定關系和短期調整效應，本文對上述四個序列取自然對數，在變量前加L表示取自然對數。

四、房地產行業與國民經濟其他行業關系的協整分析

（一）單位根檢驗

根據協整檢驗方法，以LFDC、LJT、LJR、LPF為檢驗變量，進行ADF平穩性檢驗。在保證殘差項不相關的前提下，同時采用AIC準則與SC準則作為最佳時滯的標準，在兩者值同時為最小時的滯后長度即為最佳長度。對出口總額、進口總額、能源消費量數據進行ADF檢驗，其中滯后階數k選取BIC準則進行確定，結果發現出口總額、進口總額、能源消費量序列均是一階單位根過程（見表1）。

（二）協整分析

基于LFDC、LJT、LJR、LPF的VAR模型，根據AIC和SIC最小化的準則，確定滯后期為2，由于模型差分方程所有特征都位于單位圓以內，因而VAR (2)模型是穩定的。基于VAR(2)，用Johansen協整檢驗法檢驗LFDC、LJT、LJR、LPF的協整關系時，確定滯后期為1，同時用Q統計量、懷特（White）檢驗、ARCH統計量、JB 統計量檢驗殘差的正態性、自相關、異方差，結果表明在5%的顯著性水平下回歸方程的殘差均滿足正態性，不存在自相關和異方差性。通過模型選擇的聯合檢驗，確定最合適的Johansen協整檢驗模型為數據空間中無線性趨勢項，VAR模型中沒有非零漂移項（截距），協整空間無趨勢項。協整分析結果如表2所示。從表2中可以看出，在5%的顯著性水平下有一個協整關系，將協整關系寫成數學表達式為：

LFDC=1.4850+0.4163×LJT+0.6092×LJR-0.3397×LPF

可以看出，我國房地產行業和國民經濟其他行業存在長期的均衡穩定關系，房地產行業與交通運輸、金融行業是同方向的變動關系，金融行業對房地產行業的彈性較大，說明房地產行業的發展對金融行業的依賴性很大，需要金融行業的支撐。

（三）向量誤差修正模型

由于房地產行業與金融、交通運輸行業關系緊密，因此在建立誤差修正模型時只考慮房地產行業與金融、交通運輸行業之間的誤差修正模型（見表3）。VECM模型的整體檢驗對數似然值較高，為127.7568，同時，AIC 和SC 值比較小，分別為 -11.85374和-10.53040，說明模型的整體解釋能力較強。誤差修正項的系數均為負值，符合反向修正機制。

（四）動態分析

本文使用格蘭杰因果檢驗、脈沖響應函數和方差分解來分析房地產行業與國民經濟其他行業之間的動態關系。

1.格蘭杰因果檢驗。對LFDC、LJT、LJR、LPF進行Granger因果關系檢驗，根據AIC和SC最小化準則，VAR模型的最優滯后期為3，檢驗結果如表4所示。結果表明，在3%的顯著性水平下，存在金融行業到我國房地產行業的單向格蘭杰因果關系，反之不成立，但是國民經濟其他行業房地產行業之間不存在格蘭杰因果關系。

2.脈沖響應。從圖1可以看出，LJT 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LEC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大。這說明交通運輸行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移不斷增大。圖1 中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，LJT 受到沖擊所引起LFDC 的響應誤差也不斷增大。從圖2我國房地產行業對國民經濟中的金融行業一個標準差響應程度的脈沖響應可以看出，LJR 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LFDC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大。這說明金融行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移先增大后稍微減小。圖2中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，lJR 受到沖擊所引起LFDC 的響應誤差也不斷增大。同理，從圖3我國房地產行業對國民經濟中的批發零售行業一個標準差響應程度的脈沖響應可以看出，LPF 受到一個正向沖擊發生變化之后，從第1期開始就會對LFDC 產生正向沖擊，而且隨著時間的推移，這種沖擊會不斷增大，并在第8 期時達到最大，此后一期略有減弱，然后再繼續上升。這說明批發零售行業受到外部影響發生變化之后，會持續對房地產行業產生同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移先增大后減小再增加。圖3中正負兩倍標準差偏離帶比較寬，這表明隨著時間的推移，LPF 受到沖擊所引起LlFDC 的響應誤差也不斷增大。

3.方差分解。對LFDC標準誤差進行方差分解，表5 為1-10 期LFDC 標準誤差被分解成LFDC、LJT、LJR、LJPF所貢獻的比重變化情況。從表5和圖4中可以看出，我國房地產的變化中受自身擾動項沖擊的影響成分呈先減少后增加的趨勢，從100%逐漸下降為40.75%，而后又上升到61.40%；受交通運輸行業擾動項沖擊的影響的成分較大，從0.00%上升到41.81%，后又減少到18.62%，說明交通運輸行業對我國房地產行業的貢獻較大，但是隨著時間呈現出一定的波動項。我國房地產行業受批發零售擾動項沖擊的成分變化不大，說明批發零售行業對房地產行業的貢獻較小，這個前面協整分析和格蘭杰因果檢驗的結論一致。交通運輸行業和金融行業沖擊對房地產行業變化的貢獻比重，從第2期開始呈現不斷上升的趨勢，第2-5期上升速度較快，第6-10期呈下降趨勢，到第10期分別為27.80%和4.99%。可見，交通運輸行業和金融行業變化將對房地產行業產生較大影響，并且隨著時間的推移，這種影響會不斷變化。批發零售沖擊對房地產行業變化的貢獻比重，從第2期開始呈現不斷上升的趨勢，第3-8期上升速度較快，第8-10期上升速度有所放緩，到第10期才達到12.08%。可見，批發零售行業變化將對房地產行業產生的影響較小。

四、結論總結

本文利用1991—2010年的年度時間序列數據，在建立VAR模型的基礎上， 運用Johansen協整分析、格蘭杰因果關系檢驗、向量誤差修正模型、脈沖響應、方差分解方法對我國房地產行業與國民經濟其他行業之間的關系進行了實證研究，結論如下：第一，我國房地產行業與國民經濟其他行業之間存在長期的均衡穩定關系。格蘭杰因果關系檢驗顯示，存在金融行業到我國房地產行業的單向格蘭杰因果關系，但交通運輸行業、批發零售行業與房地產行業之間不存在格蘭杰因果關系。說明金融行業的變化直接影響房地產行業的變化，但房地產行業的變化并不導致金融行業變化。第二，國民經濟其他行業變化將會對房地產行業產生持續的同向影響，并且這種影響會隨著時間的推移而增大，達到最大后會稍微有所下降，即國民經濟其他行業波動將對房地產行業產生持續的同向影響，中期以后這種影響將有所減弱。第三，交通運輸行業、金融行業對我國房地產行業的貢獻遠大于批發零售行業的貢獻，交通運輸行業和金融行業沖擊對房地產行業波動的貢獻率較大。

為維護房地產行業的穩定運行，促進宏觀經濟的可持續發展，第一，從宏觀來說，要走房地產供給多元化的路子，進一步改善我國房地產市場供給結構，積極推進廉租房、保障性住房、經濟適用房建設。第二，出臺綜合性房地產調控措施鼓勵地方政府和房地產企業切實把房地產調控工作放在突出重要位置，確保房地產行業平穩健康運行。第三，控制房地產行業潛在風險。密切關注房地產行業相關統計數據，從源頭上對房地產業的發展進行監測。第四，結合我國房地產行業發展實際需要，建立一個科學的可行的靈活的房地產調控政策效應評價體系，做到定性和定量指標相結合，短期目標和長期目標相結合。

（特約編輯：羅洋）

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