2011年海南省房地產市場運行分析

摘 要：2011年，在持續深度調控背景下，海南房地產市場調控效應逐步顯現，房地產開發投資和市場銷售增幅回落，成交價格松動，房地產貸款平穩增長，房地產稅收和土地出讓收入一增一減。面對日益嚴峻的政策環境和市場形勢，2012年，海南省面臨房地產企業資金來源減少、國有土地出讓收入入庫下降、房地產庫存上升等考驗。為此，海南省仍需實施差別化調控目標，通過立法和規劃約束全省土地開發，通過公共配套建設提升房地產物業價值等綜合措施，著力維護房地產市場平穩運行。

關鍵詞：海南；房地產；市場調控；平穩運行

中圖分類號：FF293.3 文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０12)04－００24－０3 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.04.06

一、房地產市場運行分析

（一）投資增幅高位回落，外資流入平穩增長

2011年，房地產市場調控政策持續緊縮，企業資金回流減速，對房地產投入趨于謹慎。海南省房地產開發投資663.05億元，同比增長41.7%，增速較2010年回落20.8個百分點。外資房地產企業資本金平穩增長，同比增長10.83%，占海南省資本金流入總額的一半以上。

（二）銷售增幅明顯回落，市場交易顯現低迷

2011年，海南省完成房屋銷售790.44億元，同比上升5.9%，增速較2010年下滑104.1個百分點；完成銷售面積888.19萬平方米，同比上升3.9%；增速較2010年下滑48.4個百分點。2011年，海南省房地產類商戶POS機跨行交易①額同比下降近10個百分點，并且下半年交易額明顯低于上半年。

（三）成交價格松動跡象明顯，島外需求格局依舊

2011年，海南省房屋成交均價8899.49元/平方米，同比上升1.88%。根據中國人民銀行海口中心支行典型樓盤調查，2011年8-12月，29家樓盤成交均價呈微降態勢，樓盤降價或打折促銷現象不斷出現，市場供需失衡日益顯現。2011年12月，島外客戶占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說明島外需求和一次性付款格局沒有發生根本性改變。

（四）房地產貸款平穩增長，貸款質量維持較好水平

2011年12月末，全省房地產貸款余額同比增長31.5%，占全部貸款的比例與2010年同期基本持平。其中，房地產開發貸款同比增長68.32%；購房貸款僅同比增長2.21%。房地產貸款不良率低于全國房地產貸款不良平均水平，同時明顯低于海南省全部貸款不良率水平。

（五）房地產稅收貢獻度下降，土地增值稅成拉動房地產稅收主要因素

2011年，海南省房地產地方稅收同比增長18.32%；房地產稅占地方稅收比重比2010年小幅下降2.54個百分點。房地產營業稅仍是房地產稅收中占比最大的主稅種，全年占比47.7%。從增長因素上看，房地產土地增值稅是對房地產稅收增長貢獻最大的稅種，全年貢獻率為15.2%，主要原因是今年土地增值稅預征率提高和稅務部門加強及時清算；其次是房地產企業所得稅，貢獻率為6.5%；房地產營業稅比2010年下降14.6%，拉低房地產稅收增長6.9個百分點。

（六）相對于沿海城市房價，海口房價處于中低水平

深圳、大連、寧波、廈門、青島、海口和三亞屬于同類型沿海城市，房地產價格①具有一定可比性。從2011年12月7個沿海城市平均房價來看，深圳25499元/平米、三亞19126元/平米、寧波13293元/平米、廈門11687元/平米、大連11663元/平米、青島9672元/平米、海口6860元/平米居末位。其中，深圳、大連、廈門、青島年內小幅上漲，寧波、海口、三亞小幅回調。對比7個沿海城市房屋價格水平和收入水平，海口市房價收入比20.26，在7城市中排名第4；按揭貸款月度償付率②為56.59%，在7城市中排名第4。三亞市房地產市場以外銷為主，房價靠前，本地人支付能力有限，購房負擔較重。

二、值得關注的問題

（一）房地產資金來源減少，小型房企資金更顯困難

在市場持續調控、信貸結構調整和房地產銷售資金回流減慢背景下，2011年，海南省房地產開發投資與銷售收入增速形成反差，房地產開發投資同比增長41.7%，銷售額同比增長5.9%。信貸資金向大中型房地產企業集中趨勢增強。12月末，海南省前10戶房地產企業貸款占全部房地產企業貸款的比例較年初上升了8.52個百分點；全年房地產企業新增貸款中小型房企低于中、大型房企。

（二）國有土地出讓收入入庫下降，地方債務壓力增大

2011年，土地出讓金累計入庫同比下降2.5%，作為地方政府債務還款的重要來源，近兩年的土地出讓收入占地方政府性基金收入的80%以上，如果2012年的土地出讓收入仍持續下滑，地方政府債務壓力可能進一步凸顯出來。

（三）房地產庫存大幅上升，銀行信貸資金占比較高

截至2011年末，海南省在建項目、新報建未動工項目超過5000萬平方米，按年銷售800萬平方米計，消化這些庫存要6年以上。按照土地、人工、稅收等成本以及房地產貸款現有余額估算，房地產企業庫存占用資金約1600億元，現有貸款余額占比約40%左右，銀行信貸資金在房地產庫存中占比較高。

三、2012年房地產市場的趨勢判斷

（一）調控政策維持從緊取向，市場延續調整態勢

中央經濟工作強調，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，堅持保障房建設和市場調控兩手抓，推進房產稅改革試點。房地產調控的目的是促進房價合理回歸，預計2012年國家調控政策仍將維持從緊取向，以實現房地產業平穩健康發展。

（二）房價整體上穩中有降，各市縣市場調整方式不同

房價合理回歸隱含兩層含義，一是市場交易表現為消費者真實住房需求，二是房價回歸至消費者能夠承受的水平。通過近兩年的調控，投資投機性需求受到抑制，庫存積壓增多，房價受政策和市場雙重壓制下調，朝居住需求購房者可接受目標價位接近。預計2012年房價總體上穩中有降，但各市縣調整幅度會有所不同。目前，海口市房價已明顯回落，接近2009年年底平均水平，下行空間有限；三亞市及沿海市縣因特殊旅游資源，房價具有一定支撐；其它縣市沒有特殊資源，生活配套條件尚待完善，房價存在下跌空間。

（三）真實性購房需求逐步體現，成交量繼續下跌空間有限

2011年，海南省房屋銷售額790.4億元，銀行個人住房貸款金額不到銷售額4%，一次性付款購房的基本特征十分明顯，反映當期海南房地產市場具有真實需求作為支撐。2012年，若不出現更嚴厲的調控措施，房地產市場成交量繼續萎縮的空間有限。

（四）土地財政壓力增大，但不會出現大的償付風險

最近兩年，新開工項目陸續上市，推動庫存量上升和房價下行，房地產開發商選擇放緩項目推進進度，開發意愿持續走低。土地出讓收入拉動稅收和區域經濟的潛力逐漸減弱，土地財政壓力增大。由于房地產市場逐步回歸常規發展，成交量和成交金額小幅波動對房地產地方稅收影響不大。

（五）商業性房地產信貸收緊，保障房成為重點支持領域

2011年，商業銀行貸款呈現一定程度的“去地產化”趨勢。2010年末，有4家商業銀行房地產貸款占全部貸款比例超過40%；2011年末，僅2家商業銀行超過40%，2011年，海南省新增住房開發貸款中，超過65%用于保障房開發。目前，房地產調控政策未出現松動跡象。2012年，信貸資源將優先保障政策性住房領域建設。

（六）金融機構加強房貸管理，房地產金融風險可控

2011年，海南省金融機構不斷加強房地產貸款風險管理。一是通過及時提升利率、首付比等方式有效控制新增房地產貸款風險，海南省房地產貸款占抵押資產比率從平均60%降低至40%左右。二是不斷提高房地產貸款壞賬準備。截至2011年11月末，大多數銀行房地產貸款撥備覆蓋率為200%左右，高于中國銀行業監督管理委員會150%的比例要求，為存量房地產貸款建立有效的風險緩釋措施。

四、政策建議

鑒于房地產市場調控趨于長期化，海南因市場的外向性所受影響相對較大，短期內應著重維護市場平穩運行，中長期著眼于重新定位房地產發展目標，逐步推進行業轉型和升級。

（一）強化土地供應約束，統籌規劃房地產開發

針對部分市縣房地產過度開發現象，建議通過海南省人大立法，統籌規劃全省房地產開發類型和規模。堅持總體規劃，特色定位，成片開發與分期推進的原則。在保障房建設逐步到位情況下，減少普通商品房供給，重點發展高端旅游地產，突出國際旅游島特色。

（二）執行差別化調控政策，支持自住型購房需求

支持本地自住型購房需求，允許島外客戶長期性投資，著力消化現有庫存；積極支持購房者的首套房需求，調整首套房貸款利率和首付比；抑制投資投機性需求。

（三）嚴控土地投放速度，減少商品住房市場供給

合理利用有限的土地資源，采取“以銷定產”①方式有序投放土地供給。提高房地產項目新開工和預售條件，控制開發進度。對于已獲批但尚未開工項目，根據情況引導其轉向經營性地產。支持有實力有信譽房地產企業兼并重組，避免房地產企業資金困難出現半拉子現象。適度調整保障性住房結構，提高公共租賃住房比重。

（四）注重公共配套設施建設，提升房地產市場價值

加大公共配套設施（如學校、醫院、派出所、道路等）建設力度，通過綜合配套提升房地產物業價值。統籌規劃新建住宅性房地產開發項目，成片開發環境適宜、公共交通相對便利和公共服務設施配套區域。避免出現規模小、配套不完善的小區開發。

（五）發揮特色產業帶動作用，拓寬房地產市場需求空間

積極利用社會資本，發揮商業、高端醫療、旅游、文化娛樂等特色產業對房地產業的帶動作用，拓展多元化市場需求。同時，逐年向市場推出1～2個政策新概念，以提振市場信心。

（六）實施“有保有壓”的信貸政策，預防房地產金融風險

優化信貸資源配置，支持保障性住房和符合國際旅游島建設規劃的高端地產項目；對于純商品住宅項目，開工并已發放貸款的可適當支持；限制醫療、交通、生活等配套設施不全的項目貸款；跟蹤房地產企業通過信托理財等渠道融資情況，防范高成本高風險資金向房地產領域集中；關注交通不便、非旅游地區房企信貸資金風險，防范因銷售不暢和資金鏈斷裂形成金融風險積累。

（七）建立稅收調控長效機制，消除限購政策不利影響

采取循序漸進方式，建立房地產稅收調控長效機制，可先在少數市縣試點，然后逐步在全省范圍推廣。對外地客戶首套購房免征稅收，提高短期交易和長期空置房的稅收。完善稅收調控機制有助于房地產業升級轉型、解決地方稅源不足的問題。

（特約編輯：羅洋）

參考文獻：

[1]侯偉.房地產市場良性發展與國家宏觀調控[J].金融管理與研究，2010（8）.