售后返租 地產(chǎn)商畫出的好大一張“餅”

樓市調(diào)控，讓不少房產(chǎn)投資者把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。隨著一些大型商業(yè)地產(chǎn)的投入銷售，不少投資者更是看好購買商鋪。不過，投資商畫的“餅”雖好，實際操作中卻暗藏很大的風(fēng)險，各種招商方式層出不窮。

返租租金只能值過銀行貸款利息

何謂售后返租?芽就是開發(fā)商將其開發(fā)的商業(yè)項目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后，出售給中小業(yè)主，同時與之簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商付給小業(yè)主固定租金，而開發(fā)商獲得經(jīng)營權(quán)。

洪先生２００９年投資購置了一處黃金地段商鋪，他當(dāng)初正是看中了該商鋪售后返租模式，覺得不用費神，有利可圖。開發(fā)商承諾，投資者將商鋪返租６年，返租租金不僅可抵部分首付款，返租期內(nèi)每年還能坐收部分租金。２０１１年年初，該商業(yè)地產(chǎn)竣工交付，洪先生和開發(fā)商的返租協(xié)議正式生效，開發(fā)商將第一年約１萬元的返租金付給洪先生。

“這點返租租金，只能值過銀行貸款利息。”洪先生感覺收益率比預(yù)期的要低，有點后悔當(dāng)初的投資選擇。

省了心賠了錢

“返租的方式其實很早以前就出現(xiàn)了。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國內(nèi)多個城市，這種售后返租模式曾被廣泛運用在商業(yè)地產(chǎn)的營銷上。

不用費心費神就能坐收回報，這是售后返租模式最能吸引投資者的地方，而在對返租的認(rèn)識上，投資者和開發(fā)商也達成默契：認(rèn)為由開發(fā)商統(tǒng)一返租，然后整體招商，更能快捷地起到托市作用，從而提升商鋪價值。

其實，這種形式說穿了，更像發(fā)行企業(yè)的信用債券，一旦開發(fā)商不顧信用，投資者也只能接受“虧本”現(xiàn)實。廣州一處商業(yè)地產(chǎn)項目，曾以“買鋪返租５年、小業(yè)主每年可坐收租金１２％”的高額返租方式，實現(xiàn)了７億多港元銷售，６樓商鋪幾乎全部售罄。但小業(yè)主們在收到３個月的返租回報后，該項目因資金鏈斷裂而成爛尾樓，返租租約成一紙空文。

表面穩(wěn)回報后的高風(fēng)險

俗話說“一鋪養(yǎng)三代”，長期以來，選擇商鋪都是不少人的投資渠道之一，尤其在目前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控背景下，不少人轉(zhuǎn)而把錢投向商鋪。但是，打著“高額返租”幌子的商業(yè)地產(chǎn)，真能讓投資客輕松地旱澇保收嗎?芽

有關(guān)人士認(rèn)為，售后返租的穩(wěn)定回報隱藏著高風(fēng)險。首先是開發(fā)商經(jīng)營不善而導(dǎo)致租金斷裂的風(fēng)險。“高額返租”一般由投資客先支付大部分商鋪的購買款，再由發(fā)展商從收取的款項中，每月或每年提取一定比例金額作為租金返還。對投資客而言，表面上就算鋪位不能順利出租，也有較穩(wěn)定甚至逐年提高的租金，但若鋪位一直處于閑置狀態(tài)，開發(fā)商獲取的利潤逐月減少，其向投資者支付的租金也可能隨時中斷。

另外，高租金回報透支升值空間。“高額返租”具有巨大市場風(fēng)險。按照一般投資規(guī)律，商鋪投資回報應(yīng)比目前銀行的信貸利率高，這是一個參照系數(shù)。但回報越高，風(fēng)險越大，目前一些項目的返租回報高達２０％，遠超出市場租金承受力，投資者的回報很可能難以為繼。

編輯／王翠萍