商業地產基金 動力與挑戰共存

在商業地產升溫不斷的2012年，商業地產基金足以稱得上是這一熱潮中涌現出的新動向。

近來，各類基金將關注的目光投向商業地產的消息不斷：專注于零售業地產投資的漢威資本目前正在籌備一只新的大型購物中心基金；在首個種子項目“五一”開業之際，中信資本旗下新成立的零售物業基金則表示將在今年完成剩余3.75億美元的募集投資；金地旗下的穩盛投資亦正在將投資領域拓展至商業地產……

“由于各類民間資本的現實要求，絕大多數地產基金為了盡快退出而選擇了投資可以‘快進快出’的住宅領域。由于商業地產的退出比較長且退出困難，不少基金開始創辦時為了自己的業績一般是基本避諱這一投資領域。”北京某地產基金經理對《數字商業時代》表示，“但是，今年以來，在‘限購’持續的背景之下，住宅和商業兩類項目源的市場地位正在發生變化，致使眾多基金開始關注商業地產領域。”

動力

在上述地產基金經理看來，市場的變化是這些基金開始關注商業地產的核心原因。

“對于眾多開發商而言，今年融資上雖然放松了，可他們對未來住宅市場的判斷還是不太確定，不明確的判斷讓他們在住宅項目做或者不做上一直猶豫，拿地投資項目的少了，他們往往更信奉‘現金為王’。”

今年以來，他關注的重點就發生了明顯的改變。“去年直到年底，我們的團隊每天都要看幾個各地住宅項目的資料，今年獲得更多的往往是找項目進行投資的錢的信息。”他感嘆。

因此，在“從項目追著錢跑”到“錢去找項目”的大背景下，在2009年逐漸火熱起來的商業地產投資浪潮中啟動的眾多商業地產項目正在成為目前各類地產基金能接觸到的眾多地產項目中的主要力量。

而且，與地產基金同道，各類資本都看到了這一領域存在的商機，這其中不乏大型地產公司，更不乏地產基金歷來的競爭對手——信托公司：萬通地產董事長許立近日就對外透露，公司擬籌組自己的基金管理公司，管理的資產以公司現有的6個商用項目為主。而據記者了解，信托公司中的活躍力量——平安信托早在今年年初就專門組建了面向國內商業物業進行投資的專業團隊。

6月6日，平安信托正式發行了名為“平安財富·安睿1號”的集合資金信托計劃。其產品說明介紹，該計劃投資于重慶企業天地項目中的三幢“5A”寫字樓，信托投資規模約為17.5億。投資者在信托期間每年可獲得約5.8%的預期收益（主要來源于寫字樓的租金回報），而且在產品到期之后還可能分享到物業轉讓增值收益。

“這一產品是平安信托利用信托資金投資商業地產領域的首次嘗試。”平安信托相關人士對記者表示。

這種激烈的市場競爭態勢，讓各家地產基金公司有了一種時不我待的緊迫感。與此同時，地產基金自身的發展動力也讓他們將關注的目光投向了商業地產領域。

地產基金資深人士、原陽光厚土商業地產基金創始人、總經理陳方勇就一語道破投資住宅與投資商業地產對于地產基金而言的不同意味：“對于住宅項目，如果是快速現金流項目，即使用基金拿地，也會理解為拆借行為，資金寬裕一定會盡早讓基金退場，地產基金只能做短期，而商業地產的出路在于資產證券化，商業地產本身金融屬性就很強，因此可以做長久。”

挑戰

然而，蛋糕雖在眼前，切分卻并不容易。

在商業地產泡沫早已被看成事實的背景下，地產基金首先需要面對的就是如何在鋪天蓋地的商業地產項目信息中找到適合自己的項目源。

上述平安信托人士就告訴記者：“商業地產項目看似選擇的余地大一些，但是，爭搶也因此激烈起來。好多項目接觸我們，也接觸其他地產基金，如何判斷并爭搶就要看各家的本事和各類資源了，好的項目永遠是稀缺產品。”

而在與各路資本激烈競爭的同時，地產基金則仍然要面對他們做商業地產基金不能逃避的一大核心問題，那就是如何順利地退出并實現投資人的回報要求。

具體而言，即在REITs（房地產信托投資基金）遲遲不推出的中國大陸，投資商業物業的退出渠道本身就非常狹窄，與可靈活處置的信托資本相比，這類基金難就難在“募、投、管、退”中的“退出”領域，“退”的難點恰恰對前面三個基金運營的關鍵節點形成了連鎖效應。

對于這一難題，先行者雖然已有了一些應對辦法，但是，是否適合廣闊而復雜的市場環境就值得分析，是否適合每個基金管理團隊也值得仔細衡量。

比如，合和百富基金創始人席文官帶領的地產基金就愿意選擇二三線市場，即所開發商業項目的部分商鋪可以用產權銷售讓資本進行退出，而整體上則統一管理以確保商業項目的可持續發展，即他們所倡導的“產權銷售+可持續繁榮”模式。而這與已成功操作多個案例的高和投資在操作手法上有異曲同工之妙。

然而，類似的做法是否可以復制卻因人因地而異。

“商業地產基金的投資人不成熟，基本上一年就想退出、就要見效，很難做長線項目；另外，產品不夠成熟，開發商自己也沒有底氣堅持持有運營。”上述基金經理表示，“因此，做好商業地產基金，能否提供資產升值的其他增值服務，就非常重要。”

“在上市或REITs通道難以實現，國內商業地產分拆銷售模式盛行的情況下，各家公司對資產管理、運營能力的要求非常重要。”高和投資近日發布的報告中亦強調了運營的重要性。

看來，大幕剛剛開始，地產基金在商業地產領域要分一杯羹仍需面對持續的挑戰。