房地產市場變化對海南省金融業的影響

摘 要：為掌握海南房地產運行情況，筆者通過對房地產企業和銀行的調查了解到目前海南房地產企業商品房庫存周期在6個月以上且有上升趨勢，四成企業處于虧損狀態；企業資金緊張，獲取貸款難度大，融資渠道有限，盡管短期債務增長較快，但總體資產負債率保持合理水平；房地產企業預計房價下降幅度在10～30%之間①，且只能承受30%的下跌幅度。銀行房地產貸款整體質量較好，個人購房貸款不良率小幅上升，36.84%的銀行能夠承受房價下跌50%的壓力。

關鍵詞：房地產；企業；金融；影響

中圖分類號：F293 文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０12)02－００23－０4 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.02.06

2010年，國家針對發展過熱的房地產市場出臺了一系列調控政策，特別是在全國大中型城市展開的“限購”措施對房地產市場的影響尤為強烈。嚴厲的房地產調控政策實施以來，海南房地產市場發生了劇烈的變化，成交量減少近六成，往年“金九銀十”的銷售旺季成交慘淡，房價開始松動，購房者持幣觀望的氣氛更加濃厚。為進一步了解當前房地產市場變化對海南金融業的影響，中國人民銀行海口中心支行對房地產企業和商業銀行開展了專門調研，采用調查問卷（表）、座談會等方式，深入分析了房地產企業的經營狀況、財務狀況與預期情況以及海南商業銀行資產業務的變化情況。

一、樣本情況

本次調查選取了房地產企業21家。從區域分布看，按照各市縣房地產市場發展狀況，海口市13家，三亞市4家，儋州、澄邁、瓊海和文昌（市）縣各1家。從企業類型看，私營企業和股份制企業共14家，占比為66.67%，國有企業2家、集體企業2家、其他類型企業3家，合計占比33.33%。從企業規模看，資產在20億元以上的3家，在5至20億元之間的10家，5億元以下的8家。

調查選取了大型商業銀行在海南的分支機構19家，由于商業銀行在海南大部分市縣分支機構的貸款發放權都上收到省行，因此樣本分布為海口市13家，三亞市6家。

二、當前海南省房地產開發企業經營狀況

（一）房地產企業投資、銷售和效益情況

1.普通居民住宅仍是開發商投資的重點。調查顯示，63.33%的開發商在建房地產項目是住宅，26.67%是商業營業用房，10%是辦公樓。在建住宅開發項目中，63.16%的項目是普通居民小區，31.58%的項目是別墅和高檔公寓，其他類型占5.26%，沒有一家開發商從事保障性住房開發。當前，普通居民住宅仍是海南開發商投資的重點，2011年1-9月，住宅投資占全部房地產投資的89.54%；別墅和高檔公寓受到規劃的嚴格控制，投資規模并不大。住宅作為海南房地產業發展的投資重點，也符合建設國際旅游島“優良人居環境”的發展方向。

2.八成房地產開發企業投資進度順利。調查表明，80.95%的開發商投資進度順利，19.05%的開發商投資出現延后，延后的主要原因是2011年4月以來市場需求急劇下滑。從調查情況來看，認為銷售情況“一般”和“不佳”的房地產企業分別為52.38%和38.10%，認為銷售情況“良好”的僅為9.52%。

3．六成企業商品房庫存銷售周期①在6個月以上。調查顯示，若按7-9月月平均銷售速度，庫存商品房銷售周期在3個月以內的企業占19.05%，3-6個月的占23.81%，6-12個月的占33.33%，12個月以上的占23.81%，可以看出，商品房庫存銷售周期在6個月以上的企業占全部樣本企業57.14%。庫存銷售周期偏長的主要原因有二個：一是7-9月的成交量較年初大幅下降，二是受海南國際旅游島政策效應的推動，2010年海南房地產業投資迅猛增長。盡管2011年遇到了嚴厲的房地產調控政策有所放緩，但投資具有延續性，在建住宅不斷轉化為企業庫存。

4．四成企業虧損，主要原因是銷售不暢、財務費用壓力大和稅費負擔重。調查表明，2011年前三季度“虧損”的企業分別占38.10%，“盈利”的占42.86%，“盈虧平衡”占19.05%。從影響企業盈利因素來看，分別有20.37%、20.37%和18.52%的企業選擇“銷售下滑”、“財務費用壓力增大”和“稅費負擔重”，認為“土地成本過高”的企業僅占12.96%。由此可見，銷售和資金是房地產企業生存的關鍵，而其他成本如土地、人工和建筑費用在房地產開發中居于次要地位。調查顯示，分別有43.18%和29.55%的企業認為“限購政策”和“信貸政策”是影響房地產開發的主要因素，而選擇“土地政策”和“地方招商引資政策”的企業僅占18.18%和9.09%。

（二）房地產企業融資情況

1．半數房地產企業目前資金緊張，向銀行貸款難度加大。調查顯示，有52.38%的企業“資金緊張，但仍能滿足正常經營”，38.10%的企業“資金基本能夠滿足”，僅有9.52%的企業“資金來源充裕”；就資金緊張的原因而言，44%的企業認為是“銷售資金回籠不暢”，36%的企業認為是“銀行信貸收緊”，16%的企業認為是“建筑安裝成本提高”。房地產業的信貸控制是房地產企業明顯感覺貸款難的主要原因，66.67%的企業認為獲取貸款的難度“明顯增加”，23.81%的企業感覺“有所增加”，認為“沒有變化”的僅占9.52%。從全省來看，2011年前九個月房地產開發貸款新增130.27億元，較2010年同期減少52.41億元。

2．銀行貸款和向股東、員工融資是房地產企業的主要融資渠道。調查顯示，52.5%的企業首選融資渠道是銀行貸款，20%的企業“向股東、員工及其他個人融資”，10%的企業選擇“降價促銷，加速資金回籠”，7.5%的企業選擇“向其他企業融資（不含民間融資中介機構）”，選擇“通過公開發行股票、債券等正規金融市場融資”僅占5%。

房地產企業貸款全部為有擔保的中長期貸款，利率上浮區間多為[0，20%]，貸款均能按期償還。調查顯示，房地產企業貸款全部為一年期以上的中長期貸款，貸款利率最高為10.59%，最低為5.6%；貸款利率為基準利率的占14.29%，基準利率上浮20%以內的占61.90%，上浮區間在[20%，50%]的占19.05%，下浮10%的僅占4.76%。房地產貸款均為抵押或擔保貸款，沒有信用貸款。樣本企業中也沒有發生信托貸款和委托貸款，這與前一段時間監管部門對銀行信托貸款和委托貸款清理有關。此外，貸款按期償付率為100%，貸款尚未到期的企業也承諾按期償還。

（三）房地產企業財務狀況

1．貨幣資金減少，存貨增加。住宅銷售的客戶主要是個人，無論是一次性付款還是按揭購買，銷售回款周期較短，因此貨幣資金反映了企業銷售狀況。21家樣本企業，2010年末貨幣資金為15.84億元，2011年3月快速上升至37.49億元，由于調控政策對市場產生劇烈影響，6月下滑至12.58億元，9月銷售情況依然不見好轉，維持在12.54億元的低位。銷售情況的惡化也反映在企業存貨上，2010年4季度至2011年3季度，企業存貨快速增長，規模分別為79.59億元、85.38億元、110.76億元和116.57億元，平均增長率為9.92%。

2．短期負債快速增長。樣本企業2010年4季度至2011年3季度短期負債余額分別為47.59億元、59.41億元、61.03億元和64.60億元，平均增長率為7.99%。值得關注的是一年以內的到期負債不斷增加，從2011年1季度的12.05億元增加至3季度的17.94億元。房地產企業的短期債務以應付工程款為主，在目前銷售低迷、再融資困難的情況下，短期到期債務不斷增多，企業面臨著項目停工的威脅，財務壓力較大。

3．貸款融資停滯，利率不斷上升。樣本企業2010年4季度至2011年3季度貸款余額分別為59.59億元、64.59億元、75.34億元和75.73億元，調查顯示，前三個季度房地產貸款的規模不斷擴大，但2011年下半年由于信貸政策控制，房地產企業的貸款融資已基本停止，貸款增長較慢。此外，貸款平均利率也不斷上升，樣本企業2010年4季度至2011年3季度貸款平均利率分別為6.00%、6.23%、6.35%和6.98%。可以看出，當前房地產企業低成本的銀行融資渠道已基本關閉。

4．平均資產負債率在60%左右，財務風險控制良好。2010年4季度至2011年3季度樣本企業平均資產負債率分別為58.80%、79.96%、63.56%和63.79%。調查顯示，“限購政策”出臺以前，企業可以依靠高房價和由此帶來的現金流緩解高負債的壓力，利用財務杠桿快速擴張，2011年1季度，海南房地產業的資產負債率一度高達79.96%。2、3季度資產負債率很快就回落至60%左右，財務“去杠桿化”較為成功，而同期全國房地產業資產負債率為71.28%，說明海南房地產業財務風險控制良好，經營較為穩健。

（四）房地產企業對未來形勢的預期

1．盡管2011年房地產市場總體狀況不佳，但行業發展前景依然看好。房地產企業對2011年市場運行情況普遍持悲觀態度，認為今年以來房地產行業總體運行狀況“不佳”和“一般”的企業均為42.86%，認為“良好”的企業僅有9.52%。但對行業未來前景，52.38%的企業認為房地產行業的發展前景“良好”或“較好”，認為“一般”的占38.10%，認為“不佳”的僅占9.52%。在2011年嚴厲的房地產調控之下，企業對房地產業仍有信心，海南房地產市場依然具有投資價值，不太可能出現房地產商撤資、大規模“爛尾樓”的情況。

2．九成企業預計房價拐點會出現，房價跌幅在10~30%之間。樣本企業對房價拐點的來臨認識高度統一，90.48%的企業認為房價一定會下跌，其中認為2011年末之前下跌的占19.05%，認為明年下跌的占42.86%，不能判斷具體時間的占28.57%。認為下跌幅度在5~10%之間的占14.29%，10~20%之間的占52.38%，20~30%之間的占33.33%。

3．企業能夠承受房價下跌的幅度在30%以內。房價下跌必然會對房地產企業的投資和貸款償還產生的影響。71.43%的企業認為若房價下跌幅度在30%以內不會影響企業正常投資經營和貸款償還，28.57%的企業則能承受30%以上房價下跌。從調查樣本來看，這些企業都是資金雄厚的全國性房地產公司在海南的分支機構。可以看出30%的房價跌幅是影響房地產企業正常經營的臨界點，此輪海南房地產調控也應把握這一標準，避免對房地產業產生沉重打擊。

4．降價促銷和加快資金籌措是企業應對房價下跌的主要方式。調查顯示，分別有30%和23.33%的企業選擇“降價促銷，加快資金回籠”和“加快資金籌措，等待市場回暖”的方式應對房價下跌，轉做“商業地產開發”的占16.67%，“兼并其他房地產，做大做強”的占13.33%，只有3.33%的企業選擇退出房地產業。

三、商業銀行資產業務變化情況

（一）房地產開發貸款變化情況

1．六成銀行減少開發貸款項目儲備，六成貸款項目抵押比例①抵于40%。調查顯示，與2010年同期相比，2011年房地產開發貸款業務項目儲備“減少”的銀行占63.16%，“大致相當”的占15.79%，“增加”的占21.05%。六成銀行項目儲備減少意味著將來海南省金融支持房地產業的力度進一步減弱，房地產開發貸款的投放逐步萎縮。在已發放的房地產開發貸款項目中，抵押比例在40%以下的占59.13%，在40~60%之間的占29.07%，在60~75%之間的占1.30%。銀行降低貸款抵押比例，是防范房地產市場風險、未雨綢繆的積極信號。

2．房地產開發貸款質量穩定，不良率將控制在1%以內。73.68%的銀行認為2011年房地產開發貸款不良額與2010年同期相比“大致相當”，認為“有所下降”的占15.79%，認為“有所上升”的只占10.53%；各家銀行對未來房地產開發貸款不良率的估計高度一致，94.74%的銀行認為未來一年內房地產開發貸款不良貸款率將在0~1%之間。房地產開發貸款整體風險不大，質量控制良好。

（二）個人購房貸款變化情況

1．九成銀行個人首套房貸款利率上浮。2011年1季度，海南省各家銀行陸續取消了首套房貸款利率打折的優惠；9月末，各銀行又紛紛上調首套房貸款利率。調查顯示，11月初，84.21%的銀行首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%左右，5.26%的銀行上浮高達20%以上；10.53%的銀行依然給予首套房貸款優惠利率，優惠幅度在基準利率9折左右。從調查樣本來看，這些給予利率優惠的銀行都是中小型銀行。從銀行的角度來看，國家房地產政策存在較大不確定性，若房價下跌，銀行風險較大。從風險定價角度考慮，銀行上浮利率對于保證資產的安全性具有積極意義。

2．個人購房貸款質量有所下降。調查顯示，2011年31.58%的銀行個人購房貸款不良額較2010年“有所增加”，增加幅度在5%左右；52.63%的銀行不良額“大致相當”，15.79%的銀行“有所減少”。78.95%的銀行預計未來一年個人購房貸款業務的不良貸款率在1%以內，15.79%的銀行預計在1~2%之間，5.26%的銀行預計在2~5%之間。個人住房貸款不良率對房地產運行周期較為敏感，在房地產處于上升周期時，違約率較小，而處于下降周期時，違約率會有所上升，從海南房地產市場發展歷史的周期來看也是如此。

（三）商業銀行對未來形勢的預期

1．房地產市場前景堪憂。與房地產企業的看法不同，僅有36.48%的銀行認為未來海南房地產行業發展前景“良好”或“較好”，21.05%的銀行認為發展前景“不佳”。銀行對房地產業發展的判斷多從政策面和風險角度，更多考量資產的安全程度，因此，在未來較長的一段時間內海南房地產業從銀行融資將更為困難。

2．房價將下跌10%至30%，主要原因是宏觀調控對供給和需求的雙重影響。與房地產企業對海南房價拐點出現時間的判斷高度一致，94.74%的銀行認為房價拐點一定會到來，26.32%的銀行預計在2011年末出現，47.37%的銀行預計2012年出現。78.95%的銀行認為房價下跌的幅度在10~30%之間，房價下跌的主要原因是“房地產宏觀調控影響”、“企業資金鏈收緊，主動降價促銷”和“投機性購房需求受打壓”。

3．銀行能承受最高房價跌幅在50%以內。調查顯示，36.84%的銀行認為可以承受40~50%的房價下跌，31.58%的銀行可以承受20~30%的房價下跌，21.05%的銀行可以承受10~20%的房價下跌，這與房地產企業的判斷明顯不同。2011年以來，海南銀行業監管部門一直在對轄內商業銀行進行壓力測試，要求銀行根據測試結果進行調整貸款結構，并提高房地產貸款的壞賬準備金率，一系列財務準備保證了銀行能夠承受50%以內的房價跌幅。

四、趨勢判斷

1．2012年上半年房價較“限購”政策前下降20%左右。整體來看，海南房地產企業投資進度仍較為順利，資金能維持正常經營，結合當前銷售低迷的情況分析，可以判斷企業的庫存還在不斷增加，年末海南庫存住宅銷售周期很有可能超過6個月。20%左右的降幅是房地產企業和銀行都能接受的價格調整。考慮到房地產業在海南經濟中的重要地位，特別是稅收的貢獻度以及房地產業的對房價降幅的承受能力，若房價下降超過30%，海南經濟增長波動幅度過大。

2．房地產企業整體經營失敗的可能性不大。從全國情況來看，房地產企業經營失敗的主要原因是業務擴張過快導致資產負債率較高，但海南沒有出現這種情況。海南房地產企業整體資產負債率在60%左右，這樣一個較為合適的水平，沒有過度負債，財務杠桿率適中。盡管海南房地產業目前有四成企業虧損，但虧損的財務原因是存貨占用資金過多，由于市場對住宅的需求仍然旺盛，若企業調整價格策略，快速消化存貨、盤活資金，財務窘境迎刃而解。

3．房地產企業將進一步“去杠桿化”。房地產業成長的歷程也是房地產金融不斷深化的過程。如果此輪調控能使房地產業進入可控的下降周期，那么“去杠桿化”將是房地產業在調控中的顯著特征。從銀行對海南房地產業不樂觀前景的判斷來看，未來房地產企業貸款將更為困難，即使能夠獲得貸款，貸款利率、貸款使用限制條件也較以往嚴格許多。可以預期，國家在未來一段時間內會為房地產企業拓展其他非信貸融資渠道。

4．未來一年內房地產金融風險不大①。海南商業銀行的房地產貸款主要是中長期貸款，即使部分企業目前出現財務困難，也有較長時間進行調整。另一方面，銀行為應對可能出現的房地產風險采取了一系列措施：減少房地產貸款項目儲備，降低貸款項目抵押比例，提高首套房貸款利率，在全行業進行壓力測試等，取得了良好的效果。

五、政策建議

1．保持房價在合理的水平。房地產市場大幅波動曾對海南經濟產生劇烈影響，保持房地產市場的穩定運行對促進海南經濟平穩發展具有重要意義。目前，海南房地產企業最多能承受30%的房價跌幅，因此在房地產調控中也應把握這一尺度。

2．幫助房地產企業消化庫存。當前，房地產企業面臨最大的問題就是庫存過多，因此建議政府部門搭建平臺，協助企業發展島外市場，拓展銷路，消化庫存。

3．推動房地產業的重組。鼓勵有實力的開發商對處于破產邊緣的企業進行重組，實現資源優化配置，形成一批總部在海南、在全國具有一定影響力的房地產開發企業。

4．加強個人購房貸款風險管理。銀行要密切關注個人購房貸款風險，加強對購房者的信用審查，同時加強內控，防范“假按揭”情況的發生。

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

[1]國研網行業研究部.從當前房地產市場形勢看未來調控政策取向[J/OL].[2011-11-30]，http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docview.aspx?version=Integrateddocid=2702877leafid=14350Chnid=3742.