不動產物權期待權相關問題探析

謝浙波 徐樂愛

浙江錢江潮律師事務所，浙江 杭州 311200

一、問題的提出

根據物權法定原則，物權僅允許法律直接規定，任何人不得自行創設。我國法律并未規定“物權期待權”屬于物權種類之一，故物權期待權并非法定的物權類型。根據債權相對性原則，債權僅有對抗特定相對人的效力，不具有絕對性。而物權期待權突破了這一限制，故物權期待權并非一般的債權。何為“物權期待權”，我國法律并未明文規定。筆者以為，在成為完全物權前的過渡時期，在逐步演進并趨向穩定的某一時點，因受到法律強化保護而產生的法定權利，稱之為物權期待權。

二、不動產物權期待權的種類

(一)一般不動產買受人的物權期待權

該規定指出，“第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”應當注意的是，第三人應當在人民法院查封前已經滿足上述所有條件，否則無法對抗執行程序。

(二)商品房消費者的物權期待權

該規定明確指出，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”

(三)不動產預告登記權利人的物權期待權

該規定明確了買受人為了保護尚未成為物權的權利，有權申請預告登記，一旦經過法定公示程序，則享有物權獨有的對抗第三人的排他效力，是預售商品房買受人強有力的保護手段。該條款僅規定申請預告登記需要買受人簽訂不動產物權協議，對是否已占有及有無支付款項等均未作出規定，條件相對寬松，有利于買受人維護其自身合法權益。

三、執行異議之訴中不動產買受人物權期待權與其他權利的適用規則

(一)不動產買受人物權期待權與普通債權的比較

不動產買受人的物權期待權即不動產買受人以買賣合同之債權為基礎而享有的不動產標的物交付請求權，其具有的排他性和優先性是區別于普通債權的根本特征所在。所以一般情況下，只要滿足法律、司法解釋所述要件，足以認定其享有物權期待權的，均可阻卻普通債權的強制執行。

唯一的例外是抵押權預告登記權利人的物權期待權。抵押權預告登記不等同于抵押登記，權利人并未獲得現實的抵押權，而是在具備辦理抵押登記條件時，有權就該不動產優先設立抵押登記的法定期待權。案外人申請普通債權的強制執行時，應當區分不同情形：如此是不具備抵押登記條件，權利人無權優先受償，但是有權申請普通債權的中止執行，即能夠阻卻強制執行，但是尚不能達到排除執行的效力；二是具備抵押登記條件時，在完成抵押登記后，權利人有權優先受償，但是無權阻卻強制執行；三是無法進行抵押登記的，即權利人的抵押權無法實現，當然無法阻卻強制執行。

(二)不動產買受人物權期待權與以房抵債協議之債權的比較

鑒于以房抵債交易在實踐中的復雜性，筆者所述關于以房抵債協議之債權的論述前提如下：以房抵債協議合法有效；債務已屆清償期但是債務人未能清償；尚未辦理過戶登記手續。

司法實踐中，法院一般對協議效力予以認定，但是亦會明確雙方仍屬債權債務關系。首先，雙方簽訂的以房抵債協議在合同類型上屬于附生效條件的合同，債務未屆清償時，合同尚未生效；債務屆至清償時，合同生效，但仍屬一般債權債務關系。其次，以房抵債協議的性質系代物清償，只有雙方真正踐行協議，履行過戶登記手續后，才能達到消滅債權債務的目的。也就是說，該權利僅賦予債權人有權向債務人主張特定的清償方式即以房抵債，但是債權人并不能享有優于普通金錢債權的法律地位。

(三)不動產買受人物權期待權與工程價款優先受償權的比較

一般情況下，只有預售商品房與工程價款優先受償權的權利順位認定才有探討的意義，二手房并不存在該問題。

1.消費者物權期待權與工程價款優先受償權的比較

承包人通過物化于工程中的建筑材料及工人勞務等履行義務，而享有獲取工程價款的權利；為了維護承包人及其背后實際施工人的勞動利益，法律賦予其就工程價款受償的法定優先權利，即工程價款優先受償權。

但是，相較于作為經營者一方的承包人之經營利益，消費者的居住權利是最基本的人權，故消費者物權期待權應當優先受到法律保護，這已在批復中明確規定。

2.不動產預告登記權利人與工程價款優先受償權的比較

不動產預告登記權利人包括抵押權預告登記權利人、預售商品房預告登記權利人和二手房預告登記權利人，在此僅討論前兩者與工程價款優先受償權的權利順位問題。

(1)根據批復所體現的法律精神，作為抵押權的預登記措施，不論抵押權預告登記權利人是否已具備辦理抵押登記條件，均不能對抗工程價款優先受償權。

(2)一般情況下，預售商品房預告登記權利人不得對抗工程價款優先受償權；但在符合執行規定第29條規定情形時，權利人有權對抗工程價款優先受償權，應無異議。

四、不動產買受人物權期待權在實踐中存在的問題及建議

(一)以房抵債協議債權人同時滿足執行規定第28條規定情形，是否得以排除強制執行的問題

筆者以為，雖然司法解釋并未規定以房抵債協議債權人得以適用執行規定第28條，但是當債權人滿足前述條款規定時，其已在普通債權債務關系的基礎上更進一步，唯一區別在于債權人是以抵債這種方式來支付價款的，因此應當有權排除強制執行。當房屋價值與債權金額不匹配時，只要債權人將剩余價款按照人民法院的要求交付執行，那么人民法院就應當予以支持。

(二)對于“消費者”界定的問題

《中華人民共和國消費者權益保護法》第2條規定，“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務”。

隨著二手房交易規模日趨擴大，其交易市場活躍度并不亞于新房。對于購買二手房作為第一套房的剛需買受人，由于不滿足“消費者”這一定義，故而不適用執行規定第29條規定，僅能適用第28條關于一般不動產買受人物權期待權的相關規定以維護其自身權益，有其不合理之處。相比預售商品房，二手房買賣具有“即買即住”的先天優勢，與買受人更為急迫的居住需求高度匹配，因而備受青睞。筆者認為，從生存權至上的立法精神角度考慮，二手房剛需買受人與預售商品房消費者并無二致，同樣是為了最基本的生存權利，應當予以同等保護，以更符合法律的公平與正義精神。

(三)對于“買受人名下無房”的認定問題

筆者認為此處不宜機械理解，比如雖然名下有房，但屬于“名為買賣，實為借貸”情形下的讓與擔保，亦應當認定為名下無房；又比如雖然名下有房，但該房屋系父母實際居住，現因結婚或生子等確需另行購置的，亦應當認定為名下無房屋。此時，需要不動產買受人提供充足證據，以證明其屬于“名下無房”特殊情形，待立法保護的進一步完善。

(四)消費者無法適用執行規定第29條時，是否可以適用批復規定對抗工程價款優先受償權的問題

從法律沖突適用規則上看，兩者并不存在規定不一致的情形，故無法直接適用新法優于舊法的原則；從特別法優于普通法這一原則上看，雖然兩者同屬于司法解釋，但批復是關于建設工程這一特定領域的特殊性規定。故筆者以為，在無法適用執行規定第29條時，消費者仍然可以適用批復所述標準排除強制執行，才能保障非剛需消費者的基本權利。

(五)不動產預告登記中存在的問題

對于二手房買受人申請預告登記的問題。關于預售商品房買賣，《房屋登記辦法》第69條進一步作出規定，“預購人可以單方申請預告登記”。但是，法律并未授予二手房買受人單方申請預告登記的權利。在出賣人拒不配合的情況下，二手房買受人的該項權利保障流于一紙空文。在實踐中，明知出賣人具有“一房二賣”或者惡意抵押的明顯意圖且不懼違約成本，在其他買受人或者抵押權人系善意第三人時，買受人仍然無法避免未能辦理過戶的風險。因此筆者認為，單方申請預告登記的權利不應僅限于預售商品房買受人，而應當擴大至一般不動產買受人。

五、結語

由于我國尚未在法律層面確認不動產物權期待權，在司法解釋層面的規定亦不盡完善，因此理論界的探討熱度居高不下，在司法實踐方面亦是莫衷一是。筆者不揣淺陋，結合在司法實踐領域的有關案例對不動產物權期待權相關問題進行探析，望能夠為相關立法及司法實踐提供有價值的思路。