結合大同大有廣場工程實踐反談方案創作

閆志升 劉 蕊

1 工程概況

大同永和地塊暨大有廣場項目為5A級商務寫字樓，項目位于大同市迎賓街及永泰南路交匯口東南角。用地北臨迎賓街，西接永泰南路，南鄰擬拆市財政局辦公樓和居民住宅，東面為永和美食城。項目總用地面積為6850.05 m2，建筑層數:地上25層，地下3層，建筑主體高度98.0 m。總建筑面積68985 m2，地上建筑面積54751 m2，地下建筑面積14234 m2。各層平面的主要功能:地下3層，布置人防物資庫和部分設備用房，人防物資庫戰時用途為物資庫，平時用途汽車停車庫;地下2層，汽車停車庫;地下1層，汽車停車庫和部分設備用房;1層～3層，商業用房;4層，餐飲用房和游泳池，與商業策劃部門結合后，將4層功能改為商業用房;5層，會所和健身房，與商業策劃部門結合后，將5層功能改為餐飲用房;6層～25層，SOHO辦公和辦公用房。商業部分在項目實施階段，位于1層～5層，建筑面積約1.4萬m2，約占項目總規模的20.0%。

2 商業建筑的特性

商業建筑是城市開放空間的一個極其重要的組成部分，與居住建筑相對穩定而單一的訴求相比，商業建筑更需要建筑師的智慧。一個優秀的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程。設計中的區別是基于商業建筑的自身特點。首先是其功能性，商業建筑是為商業服務，任何商業都是以商業贏利為目的的。商業建筑的空間營造亦應該以為商業的這個目的服務，應該與商業的定位和商業的策劃相適應。商業建筑設計其實就是在商業營建過程中為甲方做一套動態的經營體系(企業的一套經營盈利模式)，是一個過程，圖紙是結論。其次就是綜合性，現在商業建筑的發展趨勢是向綜合性發展，現在的商業建筑大多以商業綜合體或城市綜合體的形式出現。綜合體內的各種功能體相互依托，相互支撐。由于前兩個特點就形成第三個特點，人員密集性，大型商業建筑，特別是商業綜合體，功能多樣，交通路線錯綜復雜。一旦發生火災，后果不堪設想。安全疏散設計就成了商業建筑中的重要問題。鑒于以上的特點，商業建筑在設計中應對其進行必要的人流和使用分析，從而設計出最適合的建筑。在建筑設計中體現“以人為本”，從使用者的角度出發，保證使用者的生命安全和使用方便舒適。因此，消防疏散和商業空間的營造是商業建筑設計最重要的兩個方面。

3 消防疏散問題

3.1 初步設計階段存在的消防問題和解決消防問題的難度

消防疏散問題，在方案設計之初未引起我們的重視。在方案設計階段，未按現行的規范要求設置防火措施，未按規范要求設置相應的疏散寬度。商業人數計算原則，依據《建筑設計防火規范》第5.3.17條，商業疏散人數=商業營業面積×面積(折減)系數×疏散人數換算系數，再按每百人1 m計算疏散寬度。依據以上原則，地上商業疏散人數=商業營業面積×0.5面積(折減)系數×0.85疏散人數換算系數(3層按0.77，4層以上0.6)，再按每百人1 m計算疏散寬度。本項目2層，3層商業疏散人數最多，疏散最為不利。3層商業面積建筑面積3230 m2×0.5×0.77=1247人，所需疏散寬度12.50 m。2層商業面積建筑面積2890 m2×0.5×0.85=1229 人，所需疏散寬度 12.30 m。

本項目中兩個核心筒內的疏散樓梯為商業部分與辦公部分的共用疏散樓梯，這也是現行規范所禁止的。

以上問題在方案設計階段沒有考慮，導致在初步設計階段和施工圖階段解決此類問題有較大的難度，無論在哪個部位加設樓梯，都會對方案有較大的影響。甲方很難接受在已經確認的大面積的商業面積內，加設樓梯。甲方不希望影響銷售面積，不希望加設太多疏散樓梯，所以加設的每一部樓梯，都是一個痛苦的過程。

3.2 解決消防問題的措施

鑒于以上原因，消防問題的解決困難較大，經與甲方的多輪溝通，并取得了當地消防部門的認可后，采取以下措施解決以上消防疏散問題:本工程共設11部樓梯(其中7部為初步設計階段新增樓梯)，用于商業和辦公的疏散。1號、2號樓梯分別為寫字樓辦公部分和SOHO辦公部分專用疏散樓梯。3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號、11號樓梯為商業部分疏散樓梯。商業部分:3層商業3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號樓梯，疏散寬度12.50 m。商業建筑面積 3230 m2×0.5×0.77=1247 人，所需疏散寬度12.50 m。2層商業3號、4號、5號、6號、7號、8號、9號樓梯，疏散寬度12.50 m。商業建筑面積 2890 m2×0.5×0.85=1229人，所需疏散寬度12.30 m。

4 商業空間的營造

商業空間作為一種主要的公共空間，是為商業服務，是以商業贏利為目的的。商業建筑的空間營造亦應該以為商業的這個目的服務，應該與商業的定位和商業的策劃相適應。近年來開發的商業項目所走過的設計進程大都是“商業策劃—建筑項目設計—建造—商業租售—設計修改—建筑改造—內部裝修—商業交付”。

而本項目因為甲方是第一次開發商業項目，在商業開發方面沒有經驗，屬于摸索階段，在項目的方案階段甲方對商業部分沒有一個很清晰的策劃，只是有一個泛泛的要求，1層～3層考慮商業，4層餐飲和游泳池，5層會所。隨著項目的深入，甲方對商業的理解更加深刻，在項目施工至5.00標高的時候，甲方將1層～5層的商業整體出售給了一家公司，而這家公司亦非專業的商業租售公司，這家公司又委托商業策劃公司作商業策劃。所以這個項目經歷的設計過程是“建筑項目設計—建造—商業出售—商業策劃—設計修改—建筑改造—內部裝修—商業交付”。

以上的兩種進程顯示本應“先策劃后建造”的順序被倒置為“先建造后出售再策劃再改造”，所以建設過程中反復的修改就成了必然。雖然，市場環境的不確定性和甲方開發程序的不合理性顯然是建筑師無法改變的社會現實，但從商業建筑的工程實踐中總結經驗，反思教訓，采用合理的設計策略是應對這一現象的最好對策。這就要求我們在商業建筑方案設計之初，應該仔細考慮商業業態介入后的使用方便，運用以往在商業建筑的工程實踐中總結的經驗，為商業空間的營造創造便利條件。

結合本項目的設計進程，在商業空間的營造創造方面應注意的設計要點主要有以下幾個方面。

4.1 商業空間盡量方正

商業空間應盡量設計的整一些，避免瑣碎，這樣有利于后期的商業利用，也有利于提高商業的租售率(即實際租售面積所占商業總面積的比例，是商業策劃階段衡量商業經濟收益的一項重要指標)。

本項目的商業空間，在方案設計階段，沒有考慮消防疏散，商業空間較整。商業的租售率很高，甲方對方案非常滿意。經過了初步設計增設樓梯和施工圖過程，因礙于消防疏散問題難于解決，增設樓梯后使商業空間變得很瑣碎，不利于后期商業利用，商業的租售率比較低。在配合施工的過程中，商業部分的購買商提出了一部分自己的想法，經過幾輪修改后，確定了如圖1所示的方案。

圖1 商業修改后三層平面圖

方案中將新增的樓梯和核心筒整合，使商業空間盡量做大，使空間方整，商業的租售率也得到了商業部分購買商的贊許。但此時，工地的施工進度已經到達2層樓板，所以此方案的實施也帶來了結構上的改造和加固，給甲方造成了一些損失。

4.2 商業的業態對商業空間有較大的影響

本項目的4層，餐飲用房和游泳池，與商業部分購買商策劃部門結合后，將4層改為商業用房;5層，會所和健身房，與商業部分購買商策劃部門結合后，將5層改為餐飲用房。首層商業的形式也由精品商業改為大空間商業。以上的修改，引發了商業各層防火分區變化，疏散樓梯的設置和商業輔助用房也發生了變化。這些變化引發了各個設備專業的設計變化，最終都集中反映到了結構專業上，造成了結構的變化。

4.3 商業氛圍的營造

通過與商業部分購買商策劃部門以及甲方溝通，本項目雖然每層的建筑面積都不超過3500 m2，各方也對自動扶梯和中庭提出了改造意見。通過相關項目的設計經驗，對于一個商業主要空間氛圍營造的重要手段為中庭結合自動扶梯，通過中庭這樣一個上下貫穿的空間，可達到解決人流上下交通，匯聚人氣，營造商業氣氛。

商業策劃部門對商業人流進行了重新規劃，將中庭和扶梯的方向進行了旋轉，并增加了一部自動扶梯，使中庭成為一個上下貫穿的空間，解決人流上下交通，匯聚人氣，營造商業氣氛。

4.4 商業空間與汽車停車庫

停車庫對于商業空間必不可少，而且應該聯系緊密，有便利的交通設施。商業策劃部門在溝通中特意強調了這一點，原方案中僅考慮垂直電梯在地下停車庫停站，未考慮自動扶梯下地下汽車庫，溝通后在地下停車庫至首層商業增設自動扶梯(見圖2)。

圖2 新加自動扶梯剖面圖

但此時現場施工已經施工到了2層地面，地下1層和首層、2層的改動都將引發結構的拆改和加固。

5 結語

在大同永和地塊項目工程實踐過程中，各設計階段和修改階段所遇到的問題，特別是消防問題和商業購買商提出的修改，對項目的實施影響都非常大，甚至對于項目是顛覆性的。修改所造成的工程投資的增加、工程進度的延遲會給甲方帶來不可估計的損失;同時也給我們的設計帶來麻煩和苦惱。

反思項目設計過程，從方案設計、方案深化、初步設計、施工圖設計，再到施工配合修改，雖然說市場的變化是建筑師無法預料的，但也有相當一部分修改，如果在方案設計階段仔細分析，應用我們的設計經驗采取合理的設計手法，是可以避免。特別是涉及消防的問題，在方案設計階段，應該嚴格遵守規范，這樣既可以避免設計走彎路，又避免反復修改，給甲方造成不好的印象。消防的問題，在方案階段考慮，會有很好的解決方法。商業部門介入后帶來的修改，雖然每個項目都不盡相同，看似也無法預料，但在方案階段，我們通過設計經驗有些修改也可以避免。

設計要不斷的總結經驗，從以前的工程實踐中總結設計經驗，這樣我們會設計出更好的作品。

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