住宅項(xiàng)目成本分配應(yīng)用研究

劉曉芳 黃 偉

0 引言

2010年以來，在眾多房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，地產(chǎn)開發(fā)商們面臨著前所未有的生存壓力。此時(shí)，如何在總成本保持不變的情況下，使各單項(xiàng)成本合理地分配，從而使客戶達(dá)到最高的滿意度，便是一個(gè)亟待解決的問題。實(shí)踐證明，住宅項(xiàng)目成本高的項(xiàng)目受客戶關(guān)注程度未必高，成本低的項(xiàng)目客戶關(guān)注程度未必低。因此，成本需要結(jié)合市場要素，通過對(duì)客戶敏感度的分析來合理進(jìn)行分配，將客戶敏感度高的項(xiàng)目作為成本優(yōu)化的重點(diǎn)，客戶敏感度低的項(xiàng)目作為降低成本的重點(diǎn)。筆者試圖結(jié)合客戶的敏感度調(diào)查分析來優(yōu)化項(xiàng)目的成本分配，幫助開發(fā)商達(dá)到優(yōu)化成本，提高客戶滿意度的目的。

1 客戶敏感度及成本分配的研究現(xiàn)狀

近幾年來，有諸多學(xué)者對(duì)客戶的滿意度及成本分配進(jìn)行了研究。麻海峰等[1]從客戶認(rèn)知理論出發(fā)，以提高客戶滿意度為目標(biāo)，結(jié)合矩陣分析模型對(duì)客戶的滿意度進(jìn)行了分析;沈秀梅[2]通過市場調(diào)查研究分析，找出了影響客戶滿意度的因素，試圖建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)客戶滿意度指標(biāo)體系。然而，很少有學(xué)者研究住宅項(xiàng)目中引起客戶滿意度發(fā)生變化的因素即客戶的敏感度因素是什么，以及采用何種調(diào)查方式來分析客戶的敏感度。吳蔭強(qiáng)[3]研究了如何用動(dòng)態(tài)規(guī)劃法將開發(fā)資金在幾個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行合理分配;柳青[4]提出了如何將房地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)成本分配到各單套商品房或宗地的成本中。可以看出，上述研究均是著眼于如何將總開發(fā)成本合理地分配到各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，而未有關(guān)于如何將建安成本合理地分配到各個(gè)分部子項(xiàng)中的研究。張斌[5]揭示了客戶關(guān)注度與成本配置結(jié)構(gòu)之間的內(nèi)在關(guān)系，通過建立“末級(jí)成本”—“客戶關(guān)注度”雙折線圖的數(shù)理模型，進(jìn)而得到“成本敏感度”柱狀圖來對(duì)成本進(jìn)行合理優(yōu)化。但文章中未具體說明如何獲取客戶關(guān)注度數(shù)據(jù)，并且文章中提出直接將“客戶關(guān)注度”這樣一個(gè)主觀判斷數(shù)據(jù)與分項(xiàng)成本直接進(jìn)行度量，將兩者的比值——成本敏感度作為分析成本優(yōu)化配置的依據(jù)是否合理還有待于進(jìn)一步論證。

2 基于客戶敏感度分析的成本分配方法設(shè)計(jì)

2.1 基于客戶敏感度分析的成本分配系數(shù)的提出

在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)方案優(yōu)化及方案比選時(shí)，通常要對(duì)該項(xiàng)目目前已經(jīng)發(fā)生的分部分項(xiàng)的成本進(jìn)行分析，計(jì)算出各分項(xiàng)的單方造價(jià)，各分項(xiàng)子目的單方造價(jià)與該分部分項(xiàng)工程的單方成本之比就是各分項(xiàng)子目的成本系數(shù)。成本系數(shù)是否合理，目前的成本分配狀況是否能夠使客戶達(dá)到最高的滿意程度，則需要結(jié)合客戶的敏感度。故筆者認(rèn)為在進(jìn)行方案優(yōu)化之前應(yīng)先進(jìn)行客戶的敏感度調(diào)查，得到客戶對(duì)各個(gè)分部分項(xiàng)工程的具體子目項(xiàng)的敏感度，再將客戶敏感度作為權(quán)重來重新對(duì)子目的單方成本進(jìn)行加權(quán)平均，進(jìn)而再次求出各分項(xiàng)子目的成本占總分部分項(xiàng)工程成本的比重，即加權(quán)后的成本系數(shù)。我們將原來的成本系數(shù)與加權(quán)后的成本系數(shù)進(jìn)行比較，稱為成本分配系數(shù)。

在總成本基本確定的前提下，“成本分配系數(shù)”能夠告訴我們各分項(xiàng)成本中哪些應(yīng)優(yōu)化、降低或保持不變。

1)成本分配系數(shù)等于(或極為接近)1的項(xiàng)目，說明目前的成本與客戶的敏感度匹配情況較好，即在該項(xiàng)成本上未花冤枉錢，且取得了較高的客戶滿意度。

2)成本分配系數(shù)小于1的項(xiàng)目，說明該項(xiàng)成本應(yīng)進(jìn)行優(yōu)化，即客戶敏感度較大而目前未給予足夠高的重視。在具體進(jìn)行優(yōu)化時(shí)可根據(jù)客戶敏感度的高低順序來依次進(jìn)行:

a.對(duì)于目前成本已較高的項(xiàng)目，可采取創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改進(jìn)工藝、材料而不增加成本的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而較大幅度地提高客戶滿意度;

b.對(duì)目前成本較低的項(xiàng)目可采取改進(jìn)工藝、材料的同時(shí)適當(dāng)增加成本的方法進(jìn)行優(yōu)化，從而較大幅度地提高客戶滿意度。

3)成本分配系數(shù)大于1的項(xiàng)目，說明降低成本對(duì)客戶滿意度的影響很小，故應(yīng)依據(jù)客戶敏感度排序進(jìn)行成本的相應(yīng)調(diào)減。

2.2 基于客戶敏感度分析的成本分配方法的應(yīng)用前提

首先，由于住宅項(xiàng)目工程成本包括的范圍很廣，而客戶自身認(rèn)知的局限性，導(dǎo)致不可能利用基于客戶敏感度分析的成本分配方法進(jìn)行全面的成本分配優(yōu)化，該方法主要用于客戶能直觀感受的工程分項(xiàng)的成本優(yōu)化，例如精裝修工程、景觀工程、建筑外立面裝飾等專業(yè)工程。鑒于專業(yè)工程相互之間的可比性不高，而專業(yè)工程內(nèi)各分項(xiàng)工程之間可比性較強(qiáng)，因此建議把各專業(yè)工程作為一個(gè)獨(dú)立的研究主體進(jìn)行研究。

其次，各個(gè)分項(xiàng)的成本分配優(yōu)化時(shí)不能僅根據(jù)成本分配系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，還存在著調(diào)整上限、調(diào)整下限及不可調(diào)整的情況:

1)對(duì)于成本分配系數(shù)大于1的項(xiàng)目，即客戶敏感度低的項(xiàng)目進(jìn)行成本調(diào)整時(shí)，并不是一味的進(jìn)行降低成本，其成本降低的下限是符合國家相關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不能因?yàn)槌杀镜慕档投巩a(chǎn)品出現(xiàn)缺陷;

2)對(duì)于成本系數(shù)小于1的項(xiàng)目，即客戶敏感度較高的項(xiàng)目，進(jìn)行成本優(yōu)化提升時(shí)，也不能無限地進(jìn)行提高，其成本提高的上限是該項(xiàng)目已經(jīng)使用了目前高檔的品牌、先進(jìn)的生產(chǎn)工藝使成本分配系數(shù)達(dá)到1;

3)對(duì)于某些成本項(xiàng)目，雖然其成本系數(shù)未達(dá)到1，但是由于該項(xiàng)成本是由客觀條件決定，調(diào)整權(quán)不在開發(fā)商，或者目前該項(xiàng)成本已經(jīng)達(dá)到最低，再調(diào)整將難以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，那么此類成本為不可調(diào)整成本，不能應(yīng)用成本分配系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

3 成本分配系數(shù)在某住宅項(xiàng)目中的應(yīng)用

3.1 項(xiàng)目簡介

本項(xiàng)目為低密度高檔住宅區(qū)，地塊建設(shè)用地面積:500畝，地上兩層，地下一層，單體建筑面積為300 m2～600 m2，建筑高度為10 m～12 m，總建筑面積約20萬m2。

3.2 應(yīng)用步驟

3.2.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取

由于客戶在購房過程中總會(huì)關(guān)注到樓盤的最細(xì)節(jié)，故筆者以外立面裝飾工程為例，選取了十個(gè)基本分項(xiàng)因素向50位已購房客戶及潛在目標(biāo)客戶進(jìn)行詳細(xì)的問卷調(diào)查。因素選定如下:門窗A、車庫門B、入戶門C、天溝落水D、屋面瓦E、建筑木作F(如木窗板、木百葉)、陽臺(tái)及窗臺(tái)欄桿G、門窗裝飾線條H、外墻飾面I(如涂料或文化石)、可視對(duì)講系統(tǒng)J十個(gè)對(duì)象。

1)獲取客戶敏感度數(shù)據(jù)。

將上述外立面裝飾工程選定的對(duì)象請(qǐng)選取的調(diào)查對(duì)象進(jìn)行0～4評(píng)分，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行加權(quán)匯總后得到客戶敏感度系數(shù)，如表1所示。

表1 外立面裝飾工程分項(xiàng)因素的客戶敏感度調(diào)查及分析表

2)計(jì)算分項(xiàng)成本及成本系數(shù)。

通過分析上述外立面裝飾已發(fā)生的歷史成本，可以得到如表2所示成本分析表。

表2 外立面裝飾工程分項(xiàng)成本分析表

3.2.2 客戶敏感度與成本之間關(guān)聯(lián)的建立

根據(jù)上文所述的思路，得到外立面裝飾工程各分項(xiàng)加權(quán)后的成本系數(shù)及成本分配系數(shù)，如表3所示。

3.2.3 成本分配系數(shù)的應(yīng)用

在本項(xiàng)目中，外立面裝飾工程中，車庫門的成本分配系數(shù)為0.998，非常接近1，說明車庫門目前的成本較為合理，可以不進(jìn)行調(diào)整。入戶門、外墻飾面、門窗的成本分配系數(shù)均小于1，且這三項(xiàng)的客戶敏感度分別位居前三位，故應(yīng)對(duì)其成本進(jìn)行優(yōu)化。入戶門成本在整個(gè)外立面裝飾中屬于較低的，故可適當(dāng)提升入戶門的檔次或其中的五金配件的檔次來優(yōu)化其成本，從而適應(yīng)客戶較高的敏感度。外墻飾面的成本在整個(gè)外立面裝飾中較大，目前高檔住宅的外墻飾面通常有兩種做法:一種是文化石+涂料，另一種是全石材。兩種做法的成本差異非常大，全石材的做法價(jià)格是文化石+涂料做法價(jià)格的近4倍。故在整個(gè)房價(jià)平穩(wěn)的情況下，建議采取創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改進(jìn)工藝而不增加成本的方式來提高客戶的滿意度。門窗也可采取適當(dāng)提高門窗檔次的方式來優(yōu)化成本。可視對(duì)講、建筑木作、欄桿、天溝落水、屋面瓦的成本分配系數(shù)均大于1，且客戶敏感度位于后五位，故應(yīng)對(duì)其成本進(jìn)行相應(yīng)的降低。

表3 外立面裝飾工程成本分配系數(shù)表

4 結(jié)語

住宅項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，而不同設(shè)計(jì)方案及品牌、檔次的選取會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生重要的影響，希望本文的方法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)住宅項(xiàng)目的成本分配找到一條可行的路，從而達(dá)到控制住宅產(chǎn)品總成本，提高客戶滿意度的目的。本文的分析結(jié)果在實(shí)際應(yīng)用中也得到了一定的考證，但是在論證過程中對(duì)各對(duì)象的評(píng)價(jià)缺乏定量的實(shí)驗(yàn)性依據(jù)，有待于進(jìn)一步充實(shí)這方面的資料。

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